公租房建设项目可行性分析研究报告(编辑修改稿)

公租房建设项目可行性分析研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

住房 、公共租赁租房 年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 “十 二 五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70％。 廉租住房 、公共租赁租房 和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 按照国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房 、公共租赁租房 制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改造，力争到 14 “十 二 五”末 ，实现城市低收入家庭人均住房面积达到 25平方米以上 ，基本拥有或租住一套建筑面积 75平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。 ****************始建于 1954年初，位于 ****东出口，距市中区约七公里，与 太阳 机场高等级公路相联，系接收收容安置社会盲流人员的民政事业单位，主要从事接收收容安置教育社会盲流人员，先后收容近万名社会盲流人员在此劳动、教育、学习和遣返回乡，为当时的社会稳定起到了积极的作用。 1983年以后，按上级指示，农场停止接收收容安置业务，从事生产经营活动。 20xx年 12月前，隶属 于 ****民政局。 20xx年，按市委、市政府决定，为支持 太阳 ****片区整体开发，农场成建制划转 太阳 管理，受 太阳 委、区政府直接领导。 全场占地总面积 3324亩，总资产 1086万元，固定资产 406 万元，下设办公室、政工科、财务科、生产科、保卫科五个科室，现有干部、职工 327人（其中在职 57人、退休 266人），未转工场员 82人。 ***党委下设第一、第二两个党支部，共有党员 52人，其中在职党员 26名，退休党员 26名。 ***划转 太阳 管理以来，场党委坚持以“三个代表”重要思想为指导，以“服务开发、服务发展、 服务职工群众”为总抓手，不断加强领导班子建设和党员干部的思想作风建设，努力提高基层党组织的创造力、凝聚力和战斗力，充分发挥党委的政治核心作用和党支部的战斗堡垒作用、党员干部的表率作用和党员的先锋模范作用，不断拓展工作思路、把握工作内 15 容、健全工作机制、创新工作方法，为贯彻落实省委、省政府关于“ 太阳航空城”建设和区委、区政府关于 ****片区整体开发规划提供强大的精神动力和政治保证。 在此基础上，场党委始终以科学发展观统揽工作全局，诚心诚意为群众办实事、尽心竭力为群众解难事、坚持不懈为群众做 好事，实现了全场的发展、 稳定、和谐目标。 廉租住房 、公共租赁租房 建设用地实行行政划拨方式供应。 在土地供应计划中优先安排廉租住房 、公共租赁租房 建设用地，并在年度用地指标申报时单独列出。 该廉租房建设项目选址已定，土地有保障。 项目建设已获得 ****住建局批复，文号筑建发（ 20xx） 58号；于 20xx年 6月获得 ****太阳 发展和改革局批复，文号南发改项字（ 20xx）第 156号； 太阳 政府《关于 *******公租房建设相关问题的专题会议纪要》 就本项目召开了专题会议，保障了项目的顺利实施。 16 第 四 章 项目建设总体规划 项目建设规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。 建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 项目建筑形态和物业建设规划方案 项目区物业形态以住宅为主，辅之以 生活、 饮食服务业。 项目建设户型规划方案 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消 费承受能力要求。 规划标准 公共租赁租房 一般设计为两室 一 厅型，面积不大于 80 ㎡。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确定户型面积配比定位，满足目前的主流市场需求，充分考虑项目后期开发的可持续性和先进性。 依靠优质的产品引导市场，特别注重以人为本，按照人与环境和谐共处，融人入景，满足私密性与公共生活便利性要求，提高住宅各功能区的利用率，确保住宅及其各功能区的功能系数和价值系数能满足市场需求。 17 还可设计落地飘窗，以增加有效使用面积。 应尽量多设计单身公寓， 以控制总价，满足有效需求。 项目建成后价格 规划方案 规划原则 充分 考虑 建设单位和 当地低收入居民收入水平和住房消费承受能力，以及住房保障政策； 分区域、分物业形态、分建筑形态、分档次品味、分组团并按照功能系数与价值系数大小定价； 考虑开发与运营成本。 价格规划 公 租房租金：由物价部门根据有关政策，结合当地物价水平及低收入居民收入水平、承受能力等综合因素核定，并实行“收支两条线”管理。 规划理由 保障性住房属于社会保障范畴，属公益事业，政策性强、原则性强，价格规划定位应依据国家现行政策及有关规定。 项目小区配套功能建设规划方案 该项目 在设计中 宜 突出以下几个方面特色 ： 居家品位：经济适用、住宅分区功能科学、健全，环境独特、格调高雅、舒适温馨的居家空间。 服务品位：优质、专业化、标准化的人性化服务，以人为本的科学管理。 18 生活品位：讲究住宅风水和室内设计理念（如少装修、多装饰），居家配备齐全的高品质生活。 小 区品位：公用设施和休闲娱乐设施功能齐全，小区中庭的绿化美化，健身等休闲活动空间，可配轻松的背景音乐，营造人在景中、景在家中的自然环境氛围，漫步社区，心旷神怡，充分享受自然景观的乐趣。 文化品位：在小区内建设各种文化活动设施，开展多姿多彩的 业主文化娱乐活动，增强小区居民的亲和力和凝聚力，丰富社区文化内涵，提升小区文化品味。 19 第 五 章 场址与建设条件 项目选址 项目拟建地点： ****太阳 ****兴业 北 路与龙水路交叉口东北角 地势地貌 项目建设地 为溶蚀地貌，地形起伏较大，地势总体北侧及东侧较高，南西侧低，场地地面高程为 ～ ，最大高差约 ，最高点为场地南东侧山顶，最低点为西侧鱼梁河河谷。 地势坡度一般 15～ 20度，拟建场地低洼处为第四系覆盖，溶丘基岩裸露，植被不发育，岩石大面积出露。 综上所述，项 目建设地主要为溶蚀残丘和洼地地貌，地形较简单，地貌类型较单一。 根据《中国地震动参数区划图》（ GB1830620xx），区内地震动峰值加速度为 ，地震动反应谱特征周期为 ，相应地震基本烈度为六级，属地壳较稳定地区。 气候气象 项目建设地处于高海拔冷暖气流交汇处，亚热带湿润气候区，属北亚热带，多年平均气温 ℃，最热 7月，平均气温 24℃，最冷 1月，平均气温 5℃，多年平均降雨量 ㎜ ，降雨年度分配不均，丰水期多集中在 5～ 8月，占全年降水量的 80%，枯水期 12月～次年 3月，降雨 量占全年的 8%，雨季一般始于 4月下旬。 最大降雨量 ㎜。 20 水文条件 项目建设区域属长江水系乌江二级支流南明河流域， 鱼梁河位于项目建设地西侧，自南西向北径流，为常年性地表河流，流量较大，河宽 10～30米，河水最小深度 ，最大深度 ，一般 ～ ，据资料，1966年 6月 30日特大洪水， ****大桥处水位为 ，比正常水位高出。 项目 场 址地势平坦，大气降水多以地表迳流的形式排泄，少量渗入 是地下水的主要补给来源；下部基岩层含少量裂隙水，地下水位不稳定。 据区域及邻 近水文地质资料，场地内地下水水质良好，对拟建 砼 基础无侵蚀性。 周边建筑物与环境条件 项目 厂址 交通较为便利， 人流和各种车辆混合流动，对项目建设有一定的不利影响 ， 项目址周边有少量构筑物，视野比较开阔 ，环境状况良好，适合项目实施。 交通条件 项目选址位于 ********龙水路北侧，北临 ****联想学校，西临兴业路，地属 *******内， 公路网络发达 ，新建的轻轨从项目小区前穿过 ， 交通位置优越 ，交通条件便利。 公共设施条件 该项目所在地位于 ****太阳 ，属于市政公用设施建设规划覆盖范围，水、电、燃气 、通讯、有 线 电视等公用设施 齐全 ，高低压、通信、有线电 21 视、供排水、燃气等市政基础设施正在配套建设中， 完全 可以满足项目建设需要，已具备项目建设条件。 供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够保证该项目用水需求。 排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分别排入市政雨水和污水管网系统。 供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适当扩容 ,保障项目用电需求。 通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。 施工条件 该项目址规划为建设用 地 ，地面构筑物极少，附属物正在清理， “三通一平 ”容易实现。 土方：该项目址地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要，挖方填方基本平衡。 砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边城市道路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。 22 第 六 章 工程建设方案 建筑设计 （ 1）《民用建筑设计通则》（ GB5035220xx）； （ 2）《供电系统设计规范》（ GB5005295）； （ 3）《建筑设计防火规范》（ GB5001620xx）； （ 4）其它有关的现行规范和规程； （ 5）项目承办单位提供的图纸与设计要求。 项目 宜 遵循以人为本，统筹人与自然、统筹人与社会，构建和谐社会，建设和谐社会的指导思想，按照绿色、环保、节能的理念，本着美化城市、丰富城市元素，提升城市整体功能，改善人居条件的开发原则，在规划中进行科学的功能定位和合理的组织结构，结合区域自然地形条件，按照“以人为本、人与自然和谐相处”的规划理 念，建设“宜居”工程和城市亮点工程。 按照总体规划“统一规划，分期实施”的工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程的建设品质，使该项目成为精品工程。 为保证 项目建设 ，在建筑设计、景观设计可聘请 有资质的 设计单位，精心做好规划和建筑设计及景观设计。 项目居住区域基本上可以满足低收入消费群体的住房功能需求。 开放的小区空间与半围合的空间组合，保持 23 空间的开方性和通透性，使住户有较好朝向，拥有良好的自然景观。 以人为本，因地制宜，融入周边生态环境，使小区与周边区域融为一体，有创意、合理的空间变 化具有良好视觉景观和空间效果，有利于营造宜人的生活居住空间。 项目建筑风格可融合白墙、灰砖、黛瓦和简约明快的线条“新中式风格”，融合古朴与现代、现代风情的文化品味。 为使住宅的尺度更加宜人亲切，在住宅单体设计时可引进退台处理，从次顶层开始减小建筑的体量，使小区具有浓郁的地域文化风情及强烈的可识别性。 强调通风和景观的均等性，增强住宅的开放性，与自然环境融为一体；追求简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。 在外墙 设计中，扬弃欧陆风格的大红、大黄的浮躁，采用清净、平和的冷色调，少一分城市的喧嚣，添一分居家的宁静。 户型结构求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，室内各功能分区合理 ， 要求动静分开、洁污分开、工作与生活空间分开、公共与私密空间分开。 户型设计更贴近人性化。 厨房设计除“一”型、 L型，考虑开放式、半开放式设计，考虑厨房操作台的摆放、管线安装、通风排气条件；中小户 24 型可采用自用间隔设计，体现个性品味。 落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台（可坐可卧，即增强了使用空 间，又开阔了视野）充分体现人性化设计。 结构设计 该项目主要由多层建筑物组成，安全等级为二级。 《民用建筑设计通则》（ GB 5035220xx) ； 《住宅设计规范》（ GB50096— 1999）； 《建筑结构可靠度设计统一标准》（ GB50068— 20xx）； 《建筑地基基础设计规范》（ GB50007— 20xx）； 《建筑桩基技术规范》（ JGJ94— 94）； 《建筑结构荷载规范》（ GB50009— 20xx）； 《混凝土结构设计规范》（ GB50010— 20xx）； 《砌体结构设计规范》（ GB50003— 20xx）； 《多空砖砌体结构技术规范》（ JGJ137— 20xx）； 《建筑地面设计规范》（ GB50037— 96）； 《建筑采光设计标准》（ GB/T5003320xx）； 《建筑灭火器配置设计规范》（ GB50015— 20xx）； 《建筑抗震设防分类标准》（ GB50223— 20xx）； 《建筑物防雷设计规范》（ GB5005。