公租房小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

公租房小区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

划面积 ，建 成面积 30 平方公里。 建区以来，园区坚持 “工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设扩区、和谐安区 ”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益的科学发展之路。 20xx 年以来， **经开区以科学发展为主题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力打造“中国力量之都”，全年实现规模工业总产值 1245 亿元，同比增长%；实现工商税收 70 亿元，同比增长 40%；平均月度产值超过 100亿元，经济规模两年内接近翻一番。 园区经济继续保持快速健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步 推进。 国家级 **经济技术开发区已成为 ***省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了 “***工业看 **， **工业看 ***”的美誉。 通过本项目的实施，有利于加快推进 **经开 区 的经济 第 21 页 发展。 综上所述，本项目的建设是很 有 必要的。 第 22 页 第 3章 宏观环境与 市场分析 . 宏观 环境 分析 经济环境 20xx 年我国经济运行呈现“前高后低”的局面， 据国家统计局初步测算，全年 GDP 增长速度达到 %的较高水平，比上年增加 个百分点。 中国社会科学院预计 20xx年 GDP增长率可达 10%左右。 20xx 年，影响我国经济运行的基本 因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下， 20xx 年我国经济仍将保持高位平稳较快增长态势，与 20xx 年增长速度基本持平， GDP 增长率预计可达 10%左右。 20xx 年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方面：国内增长的基本动力、世界经济环境以及宏观调控的政策力度。 总体上看，我国经济内生驱动增长的模式正逐步形成，短期内仍将维持投资主导、消费支撑的动力格局。 在未来一段时间内，我国经济将继续保持平稳、较快的增长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度。 从国际上看，目前处于后金融危 机时期，全球经济虽然出现了逐渐复苏的迹象，但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。 从国内来看，经济回升的基础需要进一步巩固，向好势头需要进一步发展，明年宏观调控宜“稳”字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要盲目出台“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性作为当前宏 第 23 页 观调控的关键。 同时，“十二五”规划纲要将在 20xx 年底前出台，其中，将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，这些都将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，都将以“利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康 发展。 20xx 年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下，我国经济稳步回升。 从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但是也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、管好通胀预期作为主要任务。 综上，在良好运行的宏观经济背景下， 为 公租房的建设奠定了很好的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。 政策 支持 根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔 20xx〕 10 号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔 20xx〕 4 号）精神，为 加快发展公共租赁住房，由住房和城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》 （以下简称《指导意见》） 于 20xx 年 6月 12 日正式对外发布 ， 旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 20xx 年 8月 25 日 **市人民政府发布《关于加快发展公共租赁住房的工作意见》（长政发〔 20xx〕 16 号）， 进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。 《指导意见》为公租房建设提供了重要的政策支持。 一是，各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。 面向经济 第 24 页 适用住房对象供应的公共租赁住房，建设 用地实行划拨供应。 其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。 二是，市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。 省、自治区人民政府要给予资金支持。 中央以适当方式给予资金补助。 三是，对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，具体办法由财政部、税务总局制订。 公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金， 按照经济适用住房的相关政策执行。 四是，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，具体办法由人民银行、银监会制订。 支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。 探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。 政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。 五是，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。 20xx年 11 月 3日，中共 ***省委常委、市委书记 ***率有关市领导和市直有关部门负责同志专题调研公共 租赁住房建设，并主持召开市委常委办公会议。 根据此次会议精神， 发展公租房要做好 “四个结合”、“四项工作”和围绕“一个目标”分“两步实施”。 “四个结合” ， 一是规划布局上实行集中与分散相结合。 根据 **实际，全市公共租赁住房建设相对集中在四片区，即高新区、 ***— ***区、 ***区和 ***— 大学城，进行分点布局， 第 25 页 保障配套服务。 二是房屋来源上实行新建与盘活相结合。 在新建的基础上，大力盘活现有安置保障房、企业自建房和部分商品房，切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题。 三是资金投入上实行政府与社会结合。 采用 BOT 方 式，由政府提供土地划拨，利用社会和市场投资实现建设、管理、运营一体化，减少政府一次投入，提高小区管理水平。 四是租赁补贴上实现财政与企业相结合。 鼓励企业自建、政府统建和社会参建，由政府和企业配套补贴。 “四项工作”，一是抓紧存量房源调查。 由住房保障局具体负责，进行存量房源的调查，摸清底子，登记造册。 二是制定市场管理规定。 政府要通过制定管理规定来明晰运作主体、明确租赁价格、做好物业经营、实施市场监管，确保公共租赁住房市场健康有序发展。 三是研究制定相关政策。 要尽快出台鼓励投资、租赁对象、租赁标准、退场机制等方面相 关政策，不断增强工作的科学性、针对性和可操作性。 四是拓宽资金投入渠道。 要用活国家、省市的相关政策，多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金。 公共租赁住房建设要分“两步实施”，交替推进 ，第一步，盘活存量住房 ，要 尽快组建班子，认真调查研究，出台相关政策，完善公共配套；第二步，抓紧筹划建设，通过充分竞争，采取 BOT 方式，按照政府主导、社会投资、企业运作、租赁贴息的原则，加大推进力度，加快建设实施，为全市发展公共租赁住房工作先行先试、提供示范。 并要求 各级各 有关 部门也要积极探索，深入实际，创新机制，确保两年时间内，全市 基本解决20 万人的住房保障问题。 第 26 页 . 市场分析 . 房地产市场分析 全国房地产市场 从周期调整来看， 20xx 年 中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段，城市化进程、人口结构、中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在，供求的不平衡再加上通货膨胀预期、流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格，通过对北京、上海、深圳、广州四大城市均衡房价的测算表明，不同城市对于均衡价格偏离的程度不一，说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫，因此，行政性 的价格调控（即20xx 年的 房地产宏观调控措施）虽具有短期合理性，但难以起到在中期改变周期波动的效果，周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放，从而有可能引发周期上行波幅的加剧。 由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面，并且这种状况可能将在中期延续，而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来5～ 10 年内保持较高的城市住房需求，同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲，因此，政策的调整影响的仅是近期房地产市场，中长期来看，房地产市场必然处于周期上涨阶段。 **房 地产市场 在国家宏观经济走势的深刻影响下， **房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展。 第 27 页 另外，对于中部六省省会城市之一的 **而言，还面临着与其他中部城市的激烈竞争。 尤其是武汉城市圈、鄱阳湖生态经济区、皖江城市带、晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展，给 **的发展带来较大的竞争压力，特别是 **与武汉相邻，存在较大的竞争关系，相比武汉，**不具备竞争优势，从目前经济发展状况上看，武汉 GDP 总量比 **高，且武汉为主要老工业基地，工业较 **有发达；从外部环境上看，武汉为全国交通枢纽中心之一，比 **有较大的竞争优势，等等。 所以 **要在中部六省中取得经济领域的领先地位，同时保障 **房地产行业的健康快速发展，仍然任重而道远。 同时，相比省内周边城市， **在 ***省的经济地位日趋明显，在其辐射带动下 ***、 ***等地迅速发展，但同时它们也与 **存在一定的竞争关系。 与 **相比，两市在房地产方面具有土地价格便宜、储备土地量大的竞争优势；另外随着 ***城际铁路的开通， **地理位置的优势将逐渐淡化，届时**若房价、地价过高，开发商、消费者选择 ***、 ***的概率增加，这将对**市房地产行业的发展带来一定的压力。 以 上分析 表明 ， 在 综合考虑国家宏观经济走势、全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策，以及 **市所处区域环境及周边城市竞争情况的条件下 ，可以预测， **市 未来 房地产市场将处于平稳增长 态势 ， 房价上升的空间较大。 因此， 加快公租房 建设， 加强保障力度，扩大保障范围，为 城市中等偏 低 及以下 收入群体提供安居保障，对于提高人民群众的生活质量、维护社会稳定和经济的快速发展， 有着极为 重要的 现实意义。 第 28 页 . **市 保障性住房发展 分析 保障性住房特点分析 （ 1） 保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 保障性住房主要是针对城市的低收 入住房困难家庭，这些人不是商品房的消费对象。 据分析， **市居民住房消费大体上可以分为五个层次： 第一类，高收入家庭（金领阶层）。 家庭年总收入为 20 万元以上，约占全市总户数的 5%，约有 8万户，主要购买中高价位或高价位的商品房。 第二类，较高收入家庭（银领阶层）。 家庭年总年收入 10～ 20 万元，约占全市总户数的 12%，约有 20 万户，主要购买中等或中高价位的商品房。 第三类，中等收入家庭（铜领阶层）。 家庭年总年收入为 5～ 10 万元，约占全市总户数的 40%，约有 65 万户，主要购买中低价位和中小户型的商品房。 第四 类，中低收入家庭（铁领阶层）。 家庭年总年收入为 2～ 5万元，约占全市总户数的 28%，全市约有 45 万户。 他们很少有能力购买核心城区的商品房，主要购买城郊低价房和廉价的二手房。 第五类，低收入家庭（锡领阶层）。 家庭年总年收入 2 万元以下，约占全市总户数的 15%，约有 25 万户。 他们尚无经济能力买房，基本以租房为主 ，或租条件较差、租金低廉的房子居住。 从以上分类可以看出，我市住房保障体系，第一步是解决收入住房困难户，继而扩大到部分中等收入家庭。 这些人群，他们都没有能力购买普 第 29 页 通商品房。 因此，住房保障体系的实施，不会减 少 **房地产市场需求，不应将保障房建设与商品房建设对立起来看待。 （ 2） 保障性住房覆盖面在临界线以下 据专家研究， **市商品房和保障性住房覆盖面可以设定两条临界线：一条是 “三七开 ”，商品房占 70%，保障性住房占 30%。 这种状态，保障性住房对房地产市场不构成影响。 第二条为 “四六开 ”，即商品房占 60%，保障性住房占 40%。 这种状态下，保障性住房对房地产市场会造成轻微影响。 当前 **市保障房用来解决月收入 700 元以和人均面积 16 平方以下的住房困难户。 按此标准划分，保障体系覆盖的居民面不到 20%，远低于 “三七 开 ”临界线。 因此，它不会对 **房地产市场带来不良影响。 （ 3） 保障性住房与商品房的建设资金来源不同 保障性住房的建设资金主要依靠各级地方财政投入，其资金主要从土地出让净收益中按 10%的比例提取，其次是通过市场运作、政策扶持的办法解决。 而商品房的开发建设主要靠银行贷款和开发企业的自有资金。 保障性住房不会挤占商品房的贷款额度，对商品房的资金来源也不构成威胁。 （ 4） 保障性住房用地比例不高 按国家规定，建设保障性住房要使用一部分城市建设用地，直观看会影响地方财政收入，但保障性住房所用土地占政府出让土地的比 例不高，因此对地方财政收入影响不大。 而且由于市场化用地数量有所减少，政府拍卖土地的价格会相应的上 第 30 页 升，足以补偿因保障性住房用地划拨减少的收入。 这一点在成都、。