公园物业管理方案设计(编辑修改稿)

公园物业管理方案设计(编辑修改稿)内容摘要：

度，安保日常巡查，发现隐患及时处理 治安案件发生率 因管理因素的发率低实行 24 小时巡逻值班制度，确立入住期 “人防为主、科防为辅、全面防范 ”的治安思路。 明确治安职责，层层防卫，以确保公园的人身财产安全，接受报警及实施调度 于 1‰ 第二章 房屋和设施、设备管理方案 总体要求做到三无，设备无故障，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下： 一、房屋和设施设备养护项目示意表 类 别 项 目 定期养护 周 期 内 容 实施效果 房屋本体 外墙面、屋面、楼梯通道 外墙面 3年一次，屋面5 年一次，楼梯通道 5年一次 检查修理 无损坏 区内道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 检修 整洁、无损坏 区内照明 楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯 每年一次 灯杆刷漆、线路开关检测 符合安全标准，正常使用 沟渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池 每年一 次 清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养 畅通、无损坏 停车场 停车场 每年一次 翻新、更换旧标识牌、消防设施检测 标识完整、明晰，设施完好 公共 标识牌、警示牌 每月一次 翻新、更换 标识完整、明晰，设 标识牌 残旧标识牌 施完好 自行车 停放处 自行车房 每年一次 翻新、更换残旧标识牌 标识完整、明晰，设施完好 智能化 系统 监控系统、红外线报警系统等 每年二次 检测、试验、维修、更换 传感灵敏，使用正常 供水供电 系统 水泵、水塔、变压器、配电房等 每月一次 检测 运转正常 公用设备 电梯等 每 月两次 检测、保养 运转正常、安全可靠 公共设施 围栏、宣传栏、广播系统 每周一次 检测、试验、维修、更换 无损坏，广播正常 二、房屋的修缮和日常养护 定期检查公园，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥公园的使用功能。 制定房屋及设施设备的管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。 做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。 大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。 三、设施设备的管理保养工作 建立联系卡制度，与公园所有的设备厂家及安装单位建立联系，由他们指派技术人员到现场指导，或直接承担设备的管理与维修任务，使各类设备始终处于最佳的运作状态 将公园所有设施设备进行分类，建立验收、登记、建档、保管、搬移、调拨、事故处理、报废等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施设备进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设备养护计划提供数据和资料。 派专业技术人员、熟练技术工人深入公园机房，熟悉设施设备的性能和操作要求，根据行业标准制定设施设备管理保养计划，做好管理保养工作。 建立设施设 备日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到 100％， 并进行回访，回访记录健全。 第三章 安保管理方案 人力、物力配备充足，技防、人防相结合，基础工作扎实，各项治安防范制度落到实处，确保公园无重大治安、火灾事件发生。 一、治安管理 公园实行 24 小时值班巡逻制度、外来人员出入查验制度、大件贵重物品出入公园登记制度等各项安全防范制度；制定护管人员岗位职责和切实可行的安全保卫工作程序，明确责任区域，注重技防和人防相结，各项治安防范制度落到实处，保障公园安全。 （一）护管人员配备 公园的护管人员共配备 20 名秩序人员，其中班长 2 人，队员 18 人，值班分为白、晚两班，对公园实行 24 小时不间断管理。 白班 10 人：门岗 4 人，车管 2 人，监控 2 人，巡逻 2 人； 晚班 8 人：门岗 4 人，固定周界岗 1 人，监控 1 人，巡逻 2 人。 （二）灵活、高效、人性化的值班方式 我们在治安管理中既要保证安全，又要维护业主与客人之间的正常来往，具体表现为： 强化安全措施，确保公园业主（使用人）的财产和人身安全； 礼貌待人，营造良好的生活、居住环境，杜绝 “戒备森严、一味盘问 ”的公园 管理模式，达到 “内紧外松 ”。 提高护管人员的素质，所谓 “来的都是客 ”，护管人员要善于察言观色，对出入人员区别对待，不因为护管人员的失礼而影响业主（使用人）的交往活动； 二、消防管理 对护管员进行消防业务知识培训，掌握国家有关消防的法规和制度，熟悉公园自动消防系统的性能和操作，熟练掌握各种消防器材的使用。 定期进行消防安全检查，护管员每天巡视公园的每个角落，及时发现消防火险隐患；定期对消防器材（灭火器、消防栓等）的完好情况进行检查；每天检查公园自动消防报警系统是否正常运行；每天对公园安全用电情况进行检查 ； 定期对消防设备（消防泵、水喷淋等）进行测试，并做好记录。 在加强日常防火工作的同时，还要做好灭火的准备工作，制定火灾应急行动实施预案，以备一旦发生火灾，能及时有效地组织自消自救，对重点岗位、重点部位落实责任到人，将火灾的损失降低到最小程度；成立护管员为主、公园工作人员为辅的消防队，每年进行 1－ 2 次实地消防方案预演。 定期组织物业中心员工学习消防知识，对公园工作人员进行消防知识宣传。 三、车辆管理 做好公园的停车规范管理，在入口设置禁鸣限速标志，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障 公园道路畅通。 我公司参考停车场设计，为便于管理，为维护公园的良好停车秩序，建议安装 IC 卡智能停车场管理系统一套，将整个公园的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。 物业中心将设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车和管理行车秩序。 做好公园的停车规范管理，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，在公园出入口设置导向牌，停车场内设置相关的交通指示牌，对临时停车车位进行划线，使公园内车辆停放井然有序，保障车辆人员安全。 第四章 清洁 卫生管理方案 严格执行公园环境卫生管理、卫生工作标准和员工考核制度，确保公园常年干净整洁。 物业中心主管一天两次检查卫生工作质量，根据卫生标准对清洁工进行考核。 结合公园实际情况，制定如下管理方案： 一、管理目标 通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制，确保公园公共场所保洁率达到 98％以上。 二、人员配备及工作制度 （一）人员配备： 公园道路、地下车库： 15 名；公园水域： 4 名；楼道等公共部位： 6 名。 （二）工作时间 拟定上班时间为上午 7： 3012:30 下午 14:3018： 30。 （三）保洁范围 公园所有 公共部位、公园外道路、停车场、地下室等。 三、卫生标准 目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹。 用干净纸巾擦拭墙面和公共设施，无明显污迹。 标识牌、公共设施目视无明显灰尘； 不锈钢表面无污迹。 垃圾桶清倒及时。 墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。 卫生间墙面、地面干净，大小便器干净。 公园外道路、绿地无杂物等。 四、清洁内容 公园外路面清扫，每日 8 小时保洁； 公园大厅、楼梯、走廊每天打扫一次， 8 小时保洁，不间断对垃圾桶收集、清运； 一楼大厅玻璃 门每天擦拭一次，楼梯玻璃每月擦拭一次； 每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭，并不断巡视保持干净整洁； 垃圾收取，固定垃圾桶每天定时收取； 绿地卫生每天巡视、清洁一次，保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑； 第五章 绿化管理方案 根据绿化养护管理质量要求，细化养护计划和考核指标，做到公园内外的花卉、树木生长正常，布局合理。 一、具体实施方案 项 目 方案 实施效果 修剪 乔木：每年修剪 2 次 无枯枝，树枝不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀 灌木：每年修剪 5 次以上，枯黄枝叶及时剪除，枯叶 要即刻清除 使其造型整齐美观，保持新绿和整齐 草坪：每年修剪次数视草皮生长速度不定期修剪 无杂草，草坪、草地目视平整 浇水 根据季节、气候、绿地花木的品种决定浇水量；一般每周 1 次。 树木无旱死、枯死现象 施肥 根据土质、花木生长期和培植需要，决定施肥的种类和数量：一般乔灌木每年 4 次，草地每年 1 次；一般施肥时间在阴天或傍晚 花草树木茁壮成长 杀虫 贯彻 “预防为主，综合治理 ”的基本原则，每月防治 1 次，发现病虫及时喷射 无明枯枝、死杈，有虫害枝条在 2％以下 去尘 每周由绿化工用湿布对植物茎叶进行除尘 花池、花基、花盆、绿化带无烟头、纸屑等杂物 补缺 如有枯死现象，要按花木栽种季节及时补栽补种 草坪无明显黄土裸露，最大裸露块在 平方米内，裸露面积在总面积的 ％以内。 树木缺株在 1％以下 耕种 除杂草 施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于 6 次 草坪无明显杂草，树木底下土层不板结，透气良好 放风 排涝 巡查 每天巡查一次 暴风雨后查看草坪无积水，树木无倒斜 二、人员配置 公园配备（或兼职） 20 名绿化工，要求具有较高的绿化养护知识，熟悉花草树木的管理作业程序，并具有一定的审美观，对花木的品种、布局 有一定的研 究，对花木定期施肥、浇水、防病治虫、除草和培土，及时修枝整形、补栽补种，处理枯枝落叶，清理场地。 三、树木花草的日常维护 根据季节、气候、地域条件及时浇水，保持良好的生长态势。 根据土质、花木生长期、花木品种和配置需要，及时进行施肥。 掌握病虫害的发展规律，采取适当有效的除虫措施。 根据树木形态、观赏效果、树木品种和生长情况等因素进行修剪整形，保持良好的观赏性。 对枯萎的花草及时清除、更换，杜绝裸土现象的发生； 及时清理绿化带内垃圾，每周擦拭绿化小品一次。 第六章 档案的 建立与管理 物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的，尽管档案管理不是物业管理工作的主要环节，然而其重要地位却不容忽视。 物业管理工作正式开展后，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况，由或是收取管理费用、开发经营活动等，都要用到物业档案。 随着现代科学技术的发展，无论是物业管理还是档案管理，都在向着现代化的管理目标迈进，物业档案的现代化管理也成为必然趋势。 物业档案是物业管理公司在从事物业管理活动时直接形成的对国家和社会有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历 史记录。 随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也在不断增加。 一、档案管理运作环节 设立档案室，采取系统化、科学化、现代化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案资料进行严格管理。 资料的收集坚持内容真实的原则，根据实际资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大资料的来源渠道。 二、资料分类整理 收集后的所有信息资料，统一由档案管理员整理。 整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、信息的表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、 分类合理。 三、档案内容 范 围 分 类 资 料 内 容 房产公司提供资料 产权资料 规划用地许可证、土地证、建设规划许可证 技术资料 规划图、竣工图、地质勘察报告、竣工验收证明书、总平面图、平面图、房屋及设备使用技术资料 物业中心建立的资料 物业资料 公园基本资料、娱乐设施资料、路标、室号配置图 业主资料 入住通知书、业主公约、业主情况登记表、装修申请表、房屋交接单 日常管理资料 日常工作记录、各类协议、各种设施设备档案 四、资料归档整理 按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。 档案按不同业务性质、编号、造册、编辑，分 柜保存，运用计算机等先进的管理手段，尽可能的把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和调用。 档案的出室、入室都有严格的规定：出室必须由物业中心主任同意，经登记后方可借出；入室时，须由专人进行检查，如有破损，立即修复，并追究有关人员的责任。 档案管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失。 档案的管理环境做到 “三防 ”，即防火、防潮、防变质。 第七章 公园、文化活动建设 协助业主（使用人）搞好各项公园活动、文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布置。 一、设想及安排 突出特点：开展公园文化活动，逐 步成为创建文明住宅公园宇的特色； 找准切入点，开展形式多样的主题活动、节日活动和经常性活动； 把。