八所学校公共租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

八所学校公共租房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

速推进，新职工的阶段性住 房支付能力不足矛盾日益显现， 外来务工人员 居住条件也亟需改善。 大力发展 公共租赁住房 ，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 18 需求的重要举措，是引导城镇 居民 合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 近些年来，永州市城市取得了飞速的发展，随着城市建设步伐加快，为促进永州经济持续、快速发展，妥善处理居民住房问题，已成为城市建议工作的重点。 随着市场经济体制的逐步完善和健全，商品和人口的流动更加频繁，人居环境空前高涨。 联城发展势在必行，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好。 工作规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、 合理，符合当地造价一般水平，销售价格合理、性价比优势明显；市场需求潜力较大，市场销售风险较小，投资效益较高。 该项目建成后，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，将起到积极地推动作用。 冷水滩区现有农村中小学校 91 所（其中辖区村小和教学点 52所），学生 15109 人，教师 1663 人，在双基验收、合格学校建设等一系列改善农村办学条件的建设项目中，主要是建设教学楼、科教楼、学生食堂，教职工的住房一直没有统筹考虑，因而工作住房问题比较突出。 目前，有的教职工仍居住在 70、 80 年代建设的砖瓦房中（经有关部门鉴定分 别为 C、 D 级危房），影响了农村教职工人才队伍的稳定、教学的积极性以及教学质量的提高。 为稳定农村教职工队伍，优化办学条冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 19 件，改善教职工的住宿条件、剔除安全隐患已迫在眉睫。 因此，本项目的实施是必要的、刻不容缓的。 项目建设必要性 从法律角度看。 我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有”。 《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。 我国的经济适用房、廉租房及公共租赁租 房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。 每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，只需支付材料费、人工费和必要的税费。 从这点上看，经济适用房、廉租房及公共租赁租房符合宪法规定。 从和谐社会角度看。 实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。 纵观中国历史，从古代社会的孔、孟等提出的“和为贵”、“兼相爱”、“大道之行也，天下为公”，到近代太平天国洪秀全提出的“务使天下共享”以及康有为在《大同书》里提出要建立一个“人人相亲，人人平等，天下为公”的理想社会，这些思想，都在 一定程度上反映了广大人民群众对美好生活的向往。 目前，我国改革发展正处在一个关键时期。 改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。 与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。 现在冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 20 20％的富裕家庭占有社会总金融资产的 55％，而 20％的最低收入家庭只占有 ％，两者的财富占有差距超过 34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。 住房是人类最基本的生存条件之一。 我们欣慰地看到，我们采取的住房模式是商品房、经济适用房、廉租房及公共租赁租房并存。 以期达到全社会有居所的均好准则。 此住房制度，尤其是经济适用房、廉租房及公共租赁租房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的经济适用房、廉租房及公共租赁租房政策，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。 有数据表明，改革前后城镇居民人均住房面积从不足 5 平方米扩大到了 25 平方米，这是全世界过去 200 余年城市化历史上没有过的奇迹。 从安居乐业角度看。 安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。 作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”，是正义的、顺乎民意的举措。 其实世界各国政府 都把百姓居住当做头等大事，只是体制不同表现的形式不同。 经济适用房、廉租房及公共租赁租房保障体系是顺民意的。 从城镇化及农民角度看。 有人说：房地产市场空间很大，还要涨 20 年。 因为中国有不断扩张的真实需求：一是从现在的挤破头买经冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 21 济房的现象就可看到现在的真实需求远未满足；二是从每年超过 %城镇化率看人口增长、住房需求增长。 要根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，需要一次制度改革，解放农民，转移农民，减少农民，让更多的中国农民看到进城的希望，并最终让他们融入到城市化的洪流中去。 如今农民散落在城市的每一 个角落，他们为在城市生存支付着昂贵的居住成本。 应该给进城农民及城镇新就业人员及低收入群体一个安身之地、一个安居保障。 改革开放以来，我国经济社会各个领域发生了天翻地覆的变化，经济发展日新月异，人民群众的生活水平得到了极大的提高和改善，各类基础设施和社会公益设施也有相当大的改善。 当前，我国正处于全面建设小康社会、加快推进现代化的关键阶段，经济和社会发展面临许多重大而艰巨的任务，各级党委和政府都有加快发展经济的巨大决心。 但是，各地的经济基础和发展条件是不一样的，居住生活的条件也有很大差距。 有些地方因为居住生活条 件较差，从而影响了当地居民群众的团结及社会、经济的发展。 因而适当改善这些地方的居住生活条件也就成了必须，同时国家也是允许的。 从国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的要求来看 近年来政府一直加大农业产业的改造和投入 ,城乡一体化进度发展迅猛 , 城市对区域经济的辐射作用日益增强，城乡互动、互补性越来越明显，城市对农村的要求从单一的提供鲜活农副产品逐步向发展冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 22 有机健康食材，提供休闲观光场所，发挥生活功能等多方面发展。 近年来，广大消费者的健康意识逐步增强，目前市场上农产品的品种和质量已经远远不能满足广大消费者的 需求。 发展现代农业既是农业农村发展的内在要求，也是全面推进小康建设的必然选择，是新农村建设不可动摇的产业基础。 休闲观光农业是利用农业景观资源和农业生产条件，发展观光、休闲、 旅游 的一种新型农业生产经营形态。 也是深度开发 农业资源 潜力，调整农业结构，改善 农业环境，增加农民收入的新途径。 休闲观光农业把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参加农事活动等融为一体，供游客领略在其它 风景名胜 地欣赏不到的大自然情趣。 可以促进城乡人员、信息、科技、观念的交流，加强城市对农村、农业的支持，实现城乡协调发展。 从国民经济和社会发展总体规划的要求来看 国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产‘九五’规划及 20xx年远景目标”中要求： （ 1） 城镇 (非农业人口 )人均居住面积达到 12 平方米，解决人均居住面积 6 平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在 4 平方米以下住房困难户的住房问题。 （ 2） 建设住宅 12 亿平方米，平均每年建设住宅。 （ 3） 改造现有使刚功能不伞的住房和简陋住房，使住房成套率达到 70％以上。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 23 为此，自 1989 年以来，建设部在 56 个城市建设了 66 个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的建设，符合国民经济和社会发展总体规划中解决农村教师住房问题、节约土地的要求。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 24 第三章 市场预测与住房保障分析 公共租赁住房市场预测 20xx 年度对永州市调查资料显示，在低收入住房困难家庭中，年人均可支配收入在 20xx元以下的家庭，占低收入家庭总量的 15%；年人均可支配收入在 20xx－ 4000元之间的家庭，占 30%；年人均可支配收入在 40006000 元之间的家庭，占 35%；年人均可支配收入在60007000 元之间的家庭，占 20%。 人均住房建筑面积低于 15 平方米的家庭占总家庭数的 60%，人均在 1525 平方米的占总数的 20%， 25平方米以上的占总家庭 数的 20%。 低收入住房困难家庭以购买公有住房为主，占 70%以上的低收入家庭通过继承、购买等方式拥有私有住房；还有近 30%的低收入家庭没有产权房，而是通过租赁私房等方式解决住房问题。 按照永州市住房保障政策规定的“双困”线标准， 即家庭人均年收入低于上年度当地平均水平 60%的，住房面积人均不足 15平方米的。 已享受廉租住房实物配租和经济实用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。 项目建设所在地保障对象有数百户。 通过问卷调查，约有60%的低收入家庭有购房意向；部分低收入家庭由于其经济基础较为薄冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 25 弱等原因，将通过领取租赁住房补贴、享受实物配租保障等方式改善其居住条件，公共租赁住房有很大的市场需求空间。 冷水滩区各农村学校教师住房经过摸底后知道教师的住房缺口很大，现有住房建于 70、 80年代，由于资金匮乏而年久失修，已成为危房，突出的表现在 花桥街镇学校、上岭桥镇中心小学、普利桥中心小学、楚江圩中心小学、易家桥小学、阳山观小学、郝皮桥小学、坪塘学校八所学校。 教师住房欠缺数量分别为 50、 2 4 2 11 32（套）。 住房保障分析 永州市制定解决城乡低收入家庭 住房困难的工作目标、发展规划和年度计划，把经济适用住房、廉租住房及公共租赁房建设纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。 依据中长期规划，确定年度计划。 科学制定廉租住房、公共租赁租房保障的中长期规划及年度建设计划。 根据城镇最低收入家庭住房需求及经济发展水平，合理确定廉租住房、公共租赁租房保障范围和保障水平，科学测算资金需求总量，明确资金筹集方式，不断扩大廉租住房、公共租赁租房保障覆盖面。 根据住房保障发展规划，编制廉租住房、经济适用住房、公共租冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 26 赁租房年度建设计划与用地计划，报市相关部门审批。 “ 十二五”期间，经济适用住房每年竣工面积原则上不低于商品住房竣工面积的 70％。 廉租住房、公共租赁租房和经济适用住房建设由县人民政府组织，可由政府确定的实施经济适用住房管理的非营利性机构直接组织建设，也可按照市场化运作的原则实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具备相应资质、良好的开发业绩和社会信誉。 按照国务院《关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》文件精神，以城市低收入住房困难家庭为保障对象，健全完善廉租住房、公共租赁租房制度，规范深化经济适用住房制度，大力推进旧城区改 造，力争到“十二五”末，实现低收入家庭人均住房面积达到 25 平方米以上，基本拥有或租住一套建筑面积 60 平方米左右的成套住宅，城市低收入住房困难家庭全部享受住房保障。 该公共租赁住房建设项目选址已定，土地有保障，保障了项目的顺利实施。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 27 第四章 项目建设总体规划 项目建设规划方案 随着房地产市场的发展，人们对住房功能的要求越来越高，对楼盘的户型环境功能、设计、朝向、景观、规划等都有要求，消费也趋理性，选择楼盘将不仅仅是住的功能需求，也是对生活居住环境的选择。 建设规划应适当超前，设计环境优美、功能合理、经 济适用、融合人与自然的宜居住宅，有着广泛的市场基础的。 规划 9 栋公租房，均为 4F 住宅，尽量南北朝向布置；采用自由式组合，二栋房子间的距离为。 建筑退道路红线距离为 10 米，建筑离界的最少距离为 12 米，具体见附图：各学校公租房平面布置图。 项目建筑形态和物业建设规划方案 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房的总平面规划设计在满足交通便利、布局合理、功能完善的宗旨下，创造环境优美、功能明确的人居空间。 小区在中间区域设有集中游园绿地及儿童活动场地，为居民提供便利的交往休憩场所，有效方便住户的生活 需求。 绿地与开放空间系统由中心绿、入口广场、及各组团的宅间绿地组成。 各种场所均以绿色植物相隔，使其环抱在绿色之中。 冷水滩区楚江圩中心小学等八所学校公共租赁住房建设项目可行性研究报告 28 项目建设户型规划方案 规划原则 遵循政策及有关法律法规与标准规范，注重整体功能和利用率等住房实际消费需求，控制造价，满足特定客户消费承受能力要求。 设计原则上综合考虑路网结构、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完整的而又相对独立的有机整体。 规划标准 公共租赁租房一般设计为两室一厅型，面积 60 ㎡左右。 根据不同消费者群体的需要及其所占的比例，确。