信达阜新房地产的风险管理及应对措施会计专业毕业论文(编辑修改稿)

信达阜新房地产的风险管理及应对措施会计专业毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

进行了平均计算，以期得出该企业近三年的总体状况，企业 的现金偿债能力可以从现金流动负债比和现金债务总额比两个指标着手分析。 ① 现金流动负债比 现金流动负债比，是企业一定时期的经营现金净流量同流动负债的比率，它可以从现金流量角度来反映企业当期偿付短期负债的能力。 现金流动负债比率越大，表明企业辽宁工程技术 大学毕业设计（论文） 9 经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。 但是，该指标也不是越大越好，指标过大表明企业流动资金利用不充分，获利能力不强 ，现金流动负债比计算公式如（ 21）所示。 现金流动负债比 =企业流动负债额企业现金净流量 100%„„„„„„„„„„„ „„„„ （ 21） 由表 21 可知企业经营现金净流量为 万元，由表 22 可知企业流动负债额为 万元，可以得出企业现金流动负债比为。 企业现金流动负债比说明企业通过经营活动所获得的现金净流量可以用来偿还短期负债的能力。 该比率越大，说明企业现金的流动性越大，短期偿债能力越强；反之，则说明企业现金的流动性越小，短期偿债能力越弱。 一般统计，该比率值在 以上的公司财务状况较好。 通过以上计算分析可以看出，信达房地产的现金流动负 债比为 小于 ，说明企业用于偿还短期负债所获取的现金流不足，在短期负债到期时如果不通过借新债来偿还，企业容易面临现金流风险。 现金流的主要作用之一是能够在企业债务到期时可以及时偿还负债，但是通过分析信达房地产在债务到期时没有足够的现金流去偿还负债，企业在对其现金流管理上水平较低，存在风险，说明企业在现金流管理方面存在一定的问题。 ② 企业现金债务总额比 现金债务总额比是经营活动现金净流量总额与债务总额的比率。 该指标旨在衡量企业承担债务的能力，是评估企业中 长期偿债能力 的重要指标，同时它也是预测企业破产的可靠指标。 这一比率越高，企业承担债务的能力越强，破产的可能性越小。 这一比率越低，企业财务灵活性越差，破产的可能性越大 ，企业现金债务总额比计算公式如（ 22）所示。 企业现金债务总额比 = 企业债务总额企业经营现金净流量 100%„„„„„„ „„„„ „（ 22） 由表 21 可知企业经营现金净流量为 万元，由表 22 可知企业债务总额为 万元，从而得出企业现金债务总额比为。 该指标反映信达房地产公司年度经营活动产生的现金净流量偿还全部债务的能力，也反映了信达房地产公司的长期偿债能力。 比值越大，则公司的长期偿债能力越强；反信达（阜新）房地产的风险管理及应对措施 10 之，比值越小 ,则公司的长期还债能力越弱。 从目前国内外的实际来看，公司财务状况较好的公司该比率值都在 以上。 从计算结果中看到，信达房地产公司的该比率值，远小于 ，因此信达房地产公司目前的财务状况不好，即其中长期偿 债能力不强。 2） 企业获取现金能力方面存在的问题 从长期来看，公司要生存发展就必须持续地从经营活动中获取现金来满足其正常经营的各项支出，公司偿还债务的基础和根本保障是经营活动产生的净现金流。 财务管理学领域通常用经营现金净流入与投资资源的比值来反映企业获取现金的能力。 只根据损益表分析公司获利能力指标存在明显的不足，获 取 现能力指标分析恰恰弥补了这个不足 ,企业获取现金能力可以从销售现金比率和全部资产现金回收率两个指标着手分析。 ① 销售现金比率 销售现金比率是指企业经营活动 现金流量净额 与企业销售额的比值。 该指标反映企业销售质量的高低，与企业的赊销政策有关。 如果企业有虚假收入，也会使该指标过低。 该比率反映每元销售收入得到的现金流量净额，其数值越大越好，表明企业的收入质量越好，资金利用效果越好 ， 销售现金比率 计算公式如（ 23）所示。 企业销售现金比率 =主营业务收入企业经营现金净流量 100%„ „„„„ „„„„„„ „ （ 23） 由表 21 可知企业经营现金净流量为 万元，由表 22 可知主营业务收入为 万元，从而可以得出企业销售现金比率为。 企业销售现金比率反映的是每一元主营业务收入能得到的现金净流量，体现了企业主营业务获取现金的能力，同时排除了应收账款、坏账损失等对企业财务风险所造成的影响，也从一个侧面反映了企业管理层的经营能力。 因而，该指标越大越好，与权责发生制下的主营业务利润率类似。 一般地，该比率值的风险临界值为。 通过以上计算结果企业销售现金比率为 ，小于 ，表示该企业每一元的主营业务收入所能得到的现金净流量为 元，该企业销售现金比率较低，说明信达房地产在主营业务获取现金的能力方面欠佳，资金利用效果不好，现金流风险增加，说明该企业现金流风险管理水平低。 ② 企业全部资产现金回收率 全部资产现金回收率是经营现金净流量与全部资产的比率。 该指标旨在考评企业全部资产产生现金的能力，该比值越大越好。 比值越大说明资产利用效果越好，利用资辽宁工程技术 大学毕业设计（论文） 11 产创造的现金流入越多，整个企业获取现金能力越强，经营管理水平越高。 反之，则经营管理 水平越低 ， 经营者有待提高管理水平 ， 进而提高企业的经济效益 ， 企业全部资产现金回收率 计算公式如（ 24）所示。 企业全部资产现金回收率 =总资产企业经营现金净流量 100%„ „„„ „ „„„„（ 24） 由表 21 可知企业经营现金净流量为 万元，由表 22 可知总资产为 万元，从而可以得出企业全部资产现金回收率为。 通过计算得出信达房地产企业的全部资产现金回收率 %，该指标反映了每一元的资产能 够产生 元的现金，说明信达房地产企业的全部资产现金回收率较低，其全部资产产生现金的能力不强，资产利用效果不好，利用资产创造的现金流入较少，整个企业获取现金能力不强，也间接的说明信达房地产现金流风险管理水平差。 信达房地产现金流风险管理存在的问题分析 在对房地产开发企业现金流特征的整体研究和信达地产个体实例的分析中，可以总结出信达房地产开发企业现金流管理存在以下问题： 1） 企业偿债能力不强 通过对信达房地产现金偿债能力分析的两个指标计算结果，短期偿债能力指标现金流动负债比为 ， 小于标准值 ；中长期偿债指标企业现金债务总额比 也远小于标准值 ，两个计算结果都说明了该企业偿债能力方面的不足，一旦借款到期该企业没有足够的资金偿还负债，这样会给企业带来很大麻烦，导致资金链断裂。 该企业缺乏科学的管理方法和手段，对于现金流管理的各种手段方法，如现金流预测、现金流分析、现金流缺口管理和盈余管理 ,通常情况下企业都有涉及现金流预测方法，最为常见的形式是编制企业或项目资金来源及运用表或前期的项目现金流量表。 大型的房地产开发企业可能会研究试用现金流预算体系，但由于信达地产各部门对 现金流信息的作用认识不够，没有做好现金流的预算，对于编制的资金来源及运用表只是对每周现金的流入流出做了整理，但是并没有和成本等部门及时沟通做好下周资金流出的预算，致使企业现金流量过小，而企业流动负债额过大。 资金就是一个企业的血脉，没有充足的资金企业就无法正常运转经营，房地产是一个风险大、回收期短、投资金额大的行业，企业自身没有足够的资金进行项目的开发，只有大量举债才能维持企业的正常运转，但是企业应该对现金流风险做好管理，充分做好资金预算，在债务到期时能够有足够的资金可信达（阜新）房地产的风险管理及应对措施 12 以偿还，信达房地产偿债能力的不足充分体现 了该企业现金流风险管理存在着问题。 2） 企业获取现金能力差 通过对信达房地产企业获取现金能力分析的两个指标计算结果，销售现金比率%，企业全部资产现金回收率 %，均小于 ，每一元的主营业务收入所能得到的现金净流量为 元，每一元的资产才能够产生 元的现金，说明了信达房地产获取现金能力低、资产利用效果不好，利用资产创造的现金流入少。 房地产行业建设周期较长，资金占用的周期也相应拉长，各年的项目建设情况、项目建设阶段等都会影响企业现金获取能力，尤其在企业盲目扩张时表现突出，使 得企业的现金流风险也增加。 信达房地产未针对房地产开发企业的自身特点进行现金流管理，房地产企业的现金流管理不能照搬金融企业或制造企业等的现金流管理方法，要结合房地产企业高风险性、资金密集性、战略决策频繁的特点来进行现金流管理。 而信达房地产一方面没有充分结合企业自身特点没有考虑到项目建设周期长、资金占用周期长而加快后续资金的回收；另一方面企业未足够重视现金流管理，企业管理者认为在房地产企业普遍盈利的情况下，只有出纳及融资人员等才应该关注现金流管理，把现金流管理简单的认为是出纳的日常现金流核算和融资人员的筹资，没 有认识到现金在整个企业循环中的重要作用，也是企业价值管理活动的体现 [7]。 领导没有及时和财务人员沟通了解企业现金流的流出流入情况，对于要付款的合同了解后便签字，日积月累对以前付款内容没有了印象，像是一种有钱就花的趋势，充分体现出管理着对现金流管理的不重视。 通过对销售现金比率、资产现金回收率指标的分析可知信达房地产获取现金能力不强，现金流出大流入少，对于付出的成本不能回收相应的资金，导致企业获取现金能力存在问题。 信达（阜新）房地产销售风险管理存在的问题 房地产行业不同于其他工业等企业的地方就是期初需 要投入大量资金，在后期时以销售收入为主、成本支出为辅，房地产行业主要的资金来源就是后续的营销收入，所以销售质量的好坏直接影响到企业未来资金的回收，以及企业能否正常的继续发展经营下去，可见对于房地产企业而言销售风险管理的重要性显而易见了，以下对信达房地产的销售风险管理现状及发现其存在的问题进行分析。 信达房地产销售风险管理存在的问题 销售风险管理是指在销售预测的基础上，结合企业生产能力，设定总体目标及不同产品的销售目标额，进而为能实现该目标而设定具体营销方案和实施计划，以支持未来辽宁工程技术 大学毕业设计（论文） 13 一定期间内销售额的 实现。 信达地产一期开发项目预计开发期为三年，预计平均销售价格在 4500 元 /平方米，现有一部分客户已预交了房子的一部分定金，以及一部分房子已经完工，考虑到成本问题在当地附近找了一家普通物业公司做售后服务。 在期初信达房地产只对东梁镇地区初步做了调查，但是没有进行具体的可行性分析及做销售预算计划。 以信达房地产 20xx年成本费用数据为例，数据如表 23 所示。 表 23 信达地产 20xx 年成本费用表 单位：万元 Table 23 cost of Xinda real estate in 20xx 费用 金额 土地成本 8721 前期工程费 35586 建安费用 49624 销售费用 7608 管理费用 5660 不可预见费用 1890 建设期利息 3016 表中：销售费用为销售收入的 4%。 管理费用为前期工程费用和综合建安工程费用之和的 5%。 不可预见费用为前期工程费用和综合建安工程费用之和的 2%。 建设期利息为前期工程费用和综合建安工程费用之和的 3%。 由表 23 可知信达房地产的销售风险管理可以从销售保本量和现售价格两个方面着手分析。 1）企业 销售保本量方面存在的问题 销售保本量 ，又称盈亏平衡点，是指使企业达到盈亏平衡状态的业务量，即在该业务量水平上企 业的销售收入等于总成本 [8]。 实际上就是在这个销售额的情况下，企业利润为零 ，销售保本量计算公式如（ 25）所示。 销售保本量 =平均销售价格 总成本费用 100%„„„„„„„„„„ „„„„ „„„„（ 25） 公式中总成本费用为前期费用、土地费用、建安费用、间接费用之和，间接费用又信达（阜新）房地产的风险管理及应对措施 14 为销售费用单位成本、间接费用单位成本、不可预见费用单位成本之和再与销售保本量的乘积。 由表 23 可知前期费用为 35586 万元，土地费用为 8721 万元，建安费用为 49624万元，销售费用为 7608 万元，管理费用为 5660 万元，不可预见费用为 1890 万元，因项目可销售面积 264467 平方米，所以销售费用单位成本 =7608/264467= 万元 /平方米，间接费用单位成本为 7676/264467= 万元 /平方米，不可预见费单位成本=1890/。