保利花园二期可行性研究报告(编辑修改稿)

保利花园二期可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

可支配收入增长幅度高达 . %，市场有效需求较大。 三是房地产市场化 程度高，个人购房比例高达 4%以上，个人购房已经成为市场主体，且购房者主要是满足提升居住质量和生活品质购房。 这些因素构成了对广州房地产业发展的强劲动力。 (2) 截止 00年 底 ， 广州人均居住面积仅为 . 平方米 ，而 全国城镇人均住宅建筑面积达到 . 平方米，广州人均居住面积与全国城镇平均3362802511642000501001502002503003504001998年 1999年 20xx年 20xx年 20xx年 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 9 水平相差较远， 跟住房水平较高的其它省份比，如浙江省城镇人均居住面积为0.平方米，差距更大， 未来广州 房 地产 的 发展空间 和潜力 巨大。 如果 广州要达到 小康社会的标准人均居住面积要达到 0 平方米 ，每人还需增加住房面积近 平方米，对 于拥有 00 万常住居民的广州而言，意味着至少需要增加住房面积高达１亿平方米 ，按现在批出和成交水平至少需要十年的时间。 (3) 二手市场的迅速发展将带动一级市场的发展。 广州二手楼市成交增幅加大， 00年，广州市区二手房成交登记面积为 4万平方米，同比增长 . %，二手房成交面积占一、二手房成交总面积的比重逐步增长， 00 年占 4. %，二手市场发展有利于房地产业的健康发展。 市政府为促进房地产二手市场和租赁市场的发育，采取了一系列的政策，如税费调整、严格控制土地供应、简化房改房上市的手续。 这些政策的出台也将有利 于缓解供需矛盾，刺激市场需求。 (4) 城市户籍制度改革将有力地推动广州城市化水平。 广州部分区域实行蓝印户口制度，购买商品房可入户广州，有力地激活外地人市场，楼市的有效需求肯定会有增加。 此外，广州为引进高层次人才，实施较为宽松的入户的政策，令 更多地 外地人士尤其是高层次人士进入广州，此举 同样 会增加 市场 需求。 (5) CEPA 签署之后，广东将加强与香港服务业的整合，面向更大的内地和全球市场，将促进广东省经济结构升级，比加入 WTO 带来更多的投资机会，随着 香港 、 广州 、 深圳 、 澳门 和 珠海的优势互补和经济一体化， 广州 作为华南地区的首 中心 城市，其经济地位将更加突出，给房地产发展带来更大的机会。 (6) 九五”期间，广州城市建设投入 00 多亿元，“一年一小变”整治了脏乱差，“三年一中变”城市基础设施建设成效显著。 00年计划完成城建投资 4亿元，以进一步完善城市基础设施建设，提高现代化中心城市的服务功能。 琶洲国际会展中心、广州新国际机场、广 州小谷围岛大学城、大南沙经济开发区等大型开发建设，都将给广州发展带来新的机遇。 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 10 第三部分：项目区域市场及前景 、项目区域市场概况 近年来，海珠区政府加大了区域形象的整治力度，特别是地铁二号线的开通、广州国际 会展中心的建成，海珠区在市民心目中的地位已有很大的改变，成为许多置业者的首选区域，也是广州市目前最适合居住的区域之一。 从 00年上半年的调查数据看，消费者最有可能选择的市区楼盘区域是天河区和海珠区，首选比例分别为 %和 4%。 28%24%15%9%6%2%1%18%12%16%15%7%4%2%4%2%14%0% 10% 20% 30% 40% 50%天河区海珠区番禺区东山区白云区荔湾区芳村区越秀区花都区首选次选图 4：消费者区域选择意向 00年海珠区商品房批出量和成交量均居广州市原八区的首位，商品房批出量和成交量分别为 4.万平方米和 .万平方，分别比 00年增长 . %和 . %，商品房供需关系基本平衡。 00年海珠区高层住宅的成交价为 4 4元、平方米， 00年至 00年月，海珠区高层均价在 4 00～ 000 元 /平方米之间波动，其中以 4 00～ 4 00 元 /平方米之间波动为主，该价格区间为近一年海珠区高层住宅主流价格。 与全市高层住宅 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 11 均价相比，海珠区均价走势相对平稳，呈较低幅度的上升趋势，说明该区市场趋向成熟、理智。 图 5 、20 0 2 年2 0 0 3 年2月海珠 区高层均价走势3800400042004400460048005000520020xx0120xx0320xx0520xx0720xx0920xx1120xx01高层全市单位：元 / 平方米图 6 、19 98 年2 00 2年 海珠区住宅成交量0204060801001201401601802001998 1999 20xx 20xx 20xx高层多层总量单位：万平方图、 海珠区建筑面积销售比例 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 12 6%24%44%20%6%0% 10% 20% 30% 40% 50%60M2以下6080M281100M2101120M2120M2以上 图、海珠区户型销售比例 3%11%29%15%37%5%1%0% 10% 20% 30% 40%一房一厅二房一厅二房二厅三房一厅三房二厅四房二厅五房二厅 从 00年上半年海珠区销售的住宅面积和户型来看，热销的住宅面积集中在 00M，户型集中在二房二厅和三房二厅的户型，这显示了目前在此地购房消费者的消费心理，也将是未来一段时间内的主力户型。 、区域前景优势分析 未来五年，海珠区将以建设“学习海珠、文化海珠、科技海珠、生态海珠和商务海珠”为目标，不断增强区域的竞争优势和可持续发展力，促进海珠区的全面发展，区域发展前景非常看好。 （） 海珠区 交通状况大为改善。 连接海珠的桥 梁众多，内环路、地铁二号现已建成、三号地铁和广佛地铁也已经开工，交通十分便利。 （）独特的地理位置。 随着广州市城市发展向东南方向拓展，海珠区已经成为广州市的中心，地理位置十分优越；海珠区四面临江，又有万亩果园等，自然环境优美，最适宜人居。 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 13 （）以会展经济为龙头带动区域经济的发展。 海珠区将围绕会展中心大力发展会展经济，在琶洲构建商务中心区，利用会展品牌，加快新城市副中心功能区的形成，吸引跨国公司、大公司总部安家落户。 （ 4）海珠区将以地铁南北向的三号线和东西向的二号线，以及广佛地铁发展商业，将重点建好一批 大型商场、大型专业市场、特色商业街。 （）以文化科技产业为核心的新港经济带。 区内有中山大学、中科院南海海洋研究所等 4所大专院校和科研院所，它们主要分布在新港路两侧，新港路沿线还有珠江电影厂、黄埔古港等文化资源。 图：海珠区发展前景规划 广州保利花园二期项目可行性研究报告 －－－ 14 第四部分：项目市场定位及价格定位 、项目优势分析 海珠区楼盘分布呈板块分布，主要可分为工业大道板块、江南大道 — 宝岗大道板块、新港路 — 赤岗板块、广州大道南板块、滨江东路板块、江燕路板块、东晓路－海联路板块及琶洲板块几大板块。 本项目位于工业大道中，毗邻江燕路，属于 工业大道板块和江燕路板块的交界处。 该板块大型住宅小区项目较多，区域的居住环境和氛围较好，生活配套设施齐全、交通网络发达相对其它板块具有较强的竞争优势，保利花园在该区具有以下竞争优势，其竞争优势十分明显： 1. 发展商实力雄厚，信誉卓著，连续三年综合开发实力居广州市第三名，在广州市场上享有极高的品牌知名度和美誉度，具有较强品牌优势。 2. 发展商已在项目所在地共开发项目。