佳源集团新市镇商业综合体战略研究工商管理类毕业论文(编辑修改稿)

佳源集团新市镇商业综合体战略研究工商管理类毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

┊ ┊ ┊ ┊ 新型城镇化发展目标的实现在于 公共服务均等化和城乡统筹发展的统筹规划。 作为沟通媒介的城镇商业地产就需要在提供居民所需商业服务、提供就业岗位、增加财税收入、改进城镇形象、改善社区环境等方面扮演更重要的角色。 综上所述，经过多年的发展实验与经验总结，业界对新型城镇化和城镇商 业地产的开发建设已经形成共识，即“ 在 大中 城市地产开发 日渐趋于饱和，新农村建设如火如荼，城市化进程不断推进 我国现代化建设 的大背景下 ，城镇位于城乡之间，是沟通 城市与农村 的桥梁 与纽带，城镇商业 地产 的 开发 拥有其 不可 替代 的 功 用 ” [12]。 而正是其有 独特和不可代替的作用 ，致使对之产生更高的要求。 为满足城镇商业综合体的配套要求，佳源集团开创的“新市镇商业综合体”的开发模式，通过与时俱进，不断完善“佳源模式”，以适应新型城镇化的进程和商业地产转型的需要。 第 11 页 共 30 页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 三、 佳源集团新市镇商业综合体战略的发展研究 （一） 佳源集团公司 简介 浙江佳源房地产集团有限公司，创立于上世纪九十年代初，其前身为嘉兴足佳房地产开发有限公司，是一家以地产开发为核心业务，组建相关配套的设计规划、建筑材料、工程建设、策划营销、商业运营、物业服务、酒店管理等一体化产业链的企业。 目前，佳源集团已经从 嘉兴 走向全国，开发区域覆盖 长三角、珠三角、长江沿岸经济带 的二十余个城市， 已开发近百个商业项目，集团开发总面积已经超过千万平方米。 20xx 年 9 月至 20xx 年 9 月，佳源集团连续三年入选华东地区房地产公司十强。 20xx 年 11 月，佳源集团获得“嘉兴品牌房地产龙头企业”称号。 20xx 年荣膺中国房地产开发企业 50 强，排名中国房地产开发企业第 46 位。 （ 二 ） 佳源集团新市镇商业综合体战略 佳源集团 新市镇商业综合体战略的缘起，主要依据是以下三个方面：首先，我国的 城乡特色是农村人口数量巨大，小城市和中心乡镇非常多，党中央提出 新农村建设和新型城镇化的思路，广大农民向新市镇的人口转移是大势所趋，新市镇商业综合体是一个难得的发展机遇，城镇农村的广阔天地将大有作为。 其次，长三角地区的中心乡镇经济水平其实已经很强，但是消费载体 却十分薄弱，中心乡镇没有整体系统的规划，没 有 知名的餐饮，没有配套的文化 设施，也没有完善的休闲场所，可以说新市镇的经济发展水平与城镇建设水平极不相称。 而新市镇商业综合体来则是要做城镇运营商的主角，依靠这一发展平台带领城镇向城市化跨进。 此外，虽然世界上尚没有成熟完善定型的城镇商业地产开发模式，但是欧美国家已经在率先进行这方面的探索 ，例如 英国著名的剑桥小镇、 温莎小镇，其发展经验得到国内外专家学者的一致好评。 按照普遍的 发展规律，我国 在 今后也会 大面积的 出现这样的城镇， 经济发达的长三角地区 中心城镇已经具备这样的条件。 佳源集团作为国内城镇商业综合体的开拓者，率先探索新市镇商业综合体的发展道 路，为我国城镇商业地产的完善和发展提供 建设 经验和方案模式。 佳源集团 结合 国家 新型城镇化 政策， 深化 其 进军中小城镇 的发展 目标 ，创造出 “ 新市镇商业综合体 ”这一城镇商业地产开发模式 ， 并 把新市镇商业综合体作为 集团发展的重点， 集团目前在长三角地区投资 开发 16 个 新市镇商业综合体。 结合国外案例以及国内已建成运营的新市镇商业综合体的初步经验来看，新市镇商业综合体正式投入运营后 ，每年可 提供四千人的工作岗位，近八 亿元 的营业额 ， 超过三千 万元 的 税收 收入。 对此， 《犹他商业杂志》 (Utah Business)发表的《 COMMERCIAL REAL ESTATE》研究结果 直接 表明新型的城镇商业地产发展所带来的商业酒店的增长数量以及区域内就业机会的发展是显而易见的 [13]。 第 12 页 共 30 页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 佳源集团首创的“新市镇商业综合体战略”，首先在城镇选址上提出了基本前提。 其基本选址 原则 是：（ 1）发展 原则： 该地须为所在地区经济快速发展 的 新市镇 ； （ 2） 人口原则： 区域 人口常年保持 在 十 万人以上； （ 3）核心原则：所选地址是城镇 区域中心或未来 城区 发展 核心地带，交通须方 便 快 捷。 其次，该商业平台 在业态上划分为 商业 购物区、 商务服务 区、餐饮美食区、 文化娱乐和 高端住宅区 等部分，整体规划形成 有“一广场三街六中心”的标准配置。 此外，在商业综合体项目的规划建设和招商运营上充分依靠整合集团资源，将各项具体业务交付给集团旗下专业公司管理，如项目工程由佳源建设承建，商业运作由万博汇管理，物业管理由怡城统一运作，酒店管理由元顺专业运营等。 （ 三 ） “佳源模式”开发城镇商业地产 存在 的 问题 1. 开发经营经验缺乏 由于城镇商业地产属于新兴产业，佳源集团与国内大多数地产开发商一样都缺乏相关的开发经验。 当下新市镇商业综合体的开发理念基本套用大城市商业综合体以往的开发模式经验，然而新市镇和大城市存在着天然鸿沟，尽管 东部沿海发达地区的新市镇居民在人均收入方面与大中城市的差距已经不大，不过新市镇居民在工作结构、生活方式上还是有很大不同的。 比方说，依照大城市商业综合体的开发经验，市民在很大程度上会考虑到交通便利的因素而货比三家，因而尤其重视价格要素在商业地产开发经营中的地位。 然而此条黄金定律在实践中被证明并不完全适用于新市镇，新市镇的居民往往并不会只是惟价格是从，而且会考虑到便利程度以及熟人人情等因素。 因此，城镇商业地产的特殊性使得佳源集团在开发经营过程中并没有成熟的 经验 可供借鉴。 2. 招商运营人才紧缺 由于集团在城镇商 业地产开发经营过程中并没有成熟的经营可供借鉴，结果势必带来相关人才紧缺的负面影响。 同大城市相比，新市镇的人才不仅在数量上而且在质量上都处于劣势。 首先，为了考虑到招商与运营的双向工作，能够同时兼顾专业招商和科学运营的双向人才相当缺乏。 其次，为了考虑到城镇本土人文风俗习惯对商业地产招商运营的重要影响，能够同时兼顾人才本地化及专业招商运营的人才也明显不够。 显然，综合型的本地双向人才少之又少，因此一个本土化的专业化商业经营管理团队至关重要。 只不过，任何一家商业地产商能够同时做到设计规划、建筑材料、工程建设、策划营销 、商业运营、物业服务、酒店管理绝非易事，佳源集团自然也是如此。 3. 商业品牌建设滞后 “企业的品牌能力对商业地产核心竞争力起着决定性作用， 关系到商业地产企业 被 市场认同的程度 ，一般来说 包括认识能力 和 建设能力 两个方面” [14]。 可以说，商业地产品牌程度的高低，一般体现着该商业项目综合能力的高低。 城镇商业地产项目的经营者寄希望于招商而来的品牌商 第 13 页 共 30 页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 来提升整个新市镇商业综合体的品牌知名度与美誉度。 从一定程度上说，这些知名品牌商能够对商业地产项目的品牌效应带来明显的提升作用，然而这种提升作用是毕竟还是有限的，假设新市镇 商业综合体的运营商不加强对进驻商业项目品牌商的管理，长此以往势就会产生劣币驱逐良币的“ 格雷欣 现象”，新建成的商业地产项目又会退化成又一个以往低端产品与服务聚集的商业场所。 佳源集团虽然十分重视前期的品牌招商工作，秉承招商先行的开发理念，但是在对进驻新市镇商业综合体项目的品牌管理方面还需加强商业地产开发商、项目经营方与物业管理者三个方面的统筹协作。 第 14 页 共 30 页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 四、 新市镇商业综合体战略环境分析 （一） 项目战略 宏观环境 1. 政治法律（ Politics） 党的十七大以来，我国政府相继出台“国十一条” 、 “国八条”、 “新国八 条” 和 “国五条” 等一系列的宏观政策以调控房地产 市场， 使得诸多房地产商转战 商业地产市场。 再加上 ， 党的十八大报告中提出了新四化 ，随着我国新型城镇化进程的不断深入，国家宏观层面支持城镇商业地产发展的政策也在不断推出，城镇商业地产市场前景广阔，在很长一段时间内都属利好。 2. 经济金融（ Economic） 从经济金融的视角来看，“十二五”规划将大大拉高“三驾马车”中间消费的作用，此举也会大大刺激零售业的快速发展。 而从城镇商业地产所在的新市镇环境角度来看，城镇的经济环境不同于大中城市。 就全国范围内看，图 2 和表 2 是 20xx 年全年 及 20xx 年一季度全国 城镇固定资产投资情况 ，通过该数据分析可得，我国城镇固定资产投资连续保持同比增长 20%左右，并将延续利好的增长态势。 这都将保障开发城镇商业地产良好的经济环境，利于保持城镇商业地产蓬勃发展的态势。 20xx 年全年及 20xx 年一季度全国城镇固定资产投资情况05000010000015000020xx002500003000003500004000002012年12月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年12月2013年3月2013年4月0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %自年初累计（亿元）同比增长 图 2 20xx 年全年及 20xx 年一季度全国城镇固定资产投资情况  20xx 年全年 及 20xx 年一季度全国 城镇固定资产投资情况 ，中国 国家统计局官网 20xx513， 第 15 页 共 30 页 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 装 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 订 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 线 ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ ┊ 表 2 20xx 年全年及 20xx 年一季度全国城镇固定资产投资情况 月份 自年初累计（亿元） 同比增长 20xx 年 12 月 21189 % 20xx 年 3 月 47865 % 20xx 年 4 月 75592 % 20xx 年 5 月 108924 % 20xx 年 6 月 150710 % 20xx 年 7 月 184312 % 20xx 年 8 月 217958 % 20xx 年 9 月 256933 % 20xx 年 10 月 292542 % 20xx 年 11。