住宅物业管理存在问题及对策毕业论文(编辑修改稿)

住宅物业管理存在问题及对策毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

业化、市场化的经营型服务。 物业公司既要为业主提供优质服务，又要最 大限度地获取利润。 为此，物业公司必须努力协调好与业主、承租户、业主委员会、政府主管部门等主体的关系，实现社会、经济、环境三个效益的统一，促进企业经营的良性发展。 物业管理的主要内容 物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。 8 常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。 其内容和要求在物业管理委托合同中有明确 规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。 这些管理的基本项目具体包括： 一、房屋修缮及其管理、装修管理等； 二、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新； 三、环境卫生管理； 四、绿化管理； 五、治安管理； 六、消防管理； 七、车辆道路管理； 八、为业主代缴水电、煤气费等。 针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行 选择。 主要内容有： 一、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学； 二、开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等； 三、开办各种文化、教育、卫生、体育类场所； 四、代办各种保险业务，设立银行分支机构等； 五、经济代理中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等； 六、提供带有社会福利性质的各项服务工作。 委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。 实际上是专项服务的补充和完善 ,通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。 如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人上下楼梯、为业主代购生活物品等。 企业发展情况 根据中国物业管理协会于 20xx 年底得出的调查报告，我们来综合分析物业管理行业的现状，参加调查的有 4600 多家企业，基本分类情况如下： 以企业成立时间划分 9 1981 年至 1994 年 13 年间，只有 268 家企业成立，占企业总数的 %， 1994 年至 20xx年 13 年间，共有 4332 家企业成立，占总企业数 %。 其中 1994 至 20xx 年 10 年间共成立企业 2495 家，占总企业数 %， 10 年间企业以每年近 133%的速度猛增。 通过上述表格和数据，不难看出， 81 年至 94 年的前十三年，是我国物业管理的萌芽起步阶段，发展速度慢。 1994 年至 20xx 年的十年间，是我国物业 管理发展最为迅猛的阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。 20xx 年以后，企业数量的增长速度放缓。 以企业注册登记类型划分 国有企业 758 家，占总企业数的 %；股份有限公司 301 家，占 %；有限责任公司2976 家，占 %；私营企业 348 家，占 %；港澳台商独资企业 73 家，占 %；外商投资企业 43 家，占 %；其他类型企业 101 家，占 %。 以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了公司制（ %为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务 企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。 以企业资质等级划分 一级资质 365 家，占 %；二级资质 713 家，占 %；三级资质 3287 家，占 %；其他未取得资质的企业 235 家，占 %。 以上数据说明，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。 各资质等级面积、人员之间关系 企业数 建筑面积 （万㎡） 企业平均管 理面积 人员 总数 企业平均 人数 管理人员/ 操作人员 管理人员人均管理面积 （万㎡） 10 一级 365 322078 882 1： 二级 713 205392 288 1： 三级 3287 220912 67 1： 一级资质企业平均管理面积 万㎡，平均职工 882 人，管理人员人均管理面积 万㎡；二级企业平均管理面积 万㎡，平均职工 288 人，管理人员人均管理面积 万㎡；三级企业平均 管理面积 万㎡，平均职工 64 人，管理人员人均管理面积 万㎡。 以上表格和数据说明，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。 以经济区域划分 东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南） 1754 家，占总企业数 %；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308 家，占 %；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新 疆、内蒙、广西） 904 家，占 %；东北三省 634 家，占 %。 以上数据表明，物业服务企业的数量与经济发展水平成正相关关系，沿海发达地区物业服务企业的数量明显多于中西部和东北地区。 从业人员情况 被调查企业的从业人员总人数 772032 人。 基本分类情况如下： 以工作岗位划分 从事管理岗位即企业管理层人员 119978 人，占总人数 %，从事操作岗位即企业一线操作工人 652054 人，占总人数 %。 操作岗位人数中 %是秩序维护员， %是清洁工， %是工程维修人员， %是车辆管理人员， %是绿化养护人员， %为其他勤杂工种。 管理 人员 秩序维 护员 清洁工 工程维修 人员 车辆管理 员 绿化养护 人员 其他 勤杂工 调查人数 119978 250392 161998 88912 37113 28921 84718 配比情况 1 （以管理人员为基数 1，和其他工种的比例关系） 从以上数据可以看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤 其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。 11 以学历层次划分 被调查企业的全部从业人员中，具有硕士研究生以上学历 1622 人，占总人数 %；本科生 33396 人，占 %；大专生 89625 人，占总人数 %；中专生 147575 人，占 %；高中以下学历 499814 人，占 %。 对比以上数据，我们不难发现，中专以下学历所占比例和一线操作工 人所占比例几乎完全相等（ 84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。 以技术层次划分 被调查企业的企业经营管理人员中具有高级职称的 6667 人，占管理人员总数 %；中级职称 32351 人，占管理人员总数总数 %；初级职称 29461 人，占管理人员总数 %；无技术职称人员 51449 人，占 %。 企业操作人员有高级技工 18873 人，占操作人员总数 %，中级技工 46498 人，占 %，初级技工 80071 人，占 %，无技术人员 506612人，占 %。 以上数据表明，物业管理行业管理人员中有 67%没有中级以上职称，操作人员中 90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。 这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。 以男女性别划分 被调查企业的从业人员中，男性占 %，女性占 %。 考虑到占从业人员总数 38%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数（与清洁工主 要为女性有关）。 管理物业项目情况 被调查企业管理物业项目总数 30831 个、总建筑面积 万㎡。 与从业 772032 人相对应，不难看出，目前情况下，平均每个物业管理项目有从业人员 25 人，平均每名从业人员管理面积 2640 平方米。 其中： 按物业类型划分 住宅项目 21428 个、建筑面积 154286 万㎡，分别占总项目数 %和总建筑面积 %；办公楼及商业用房项目 5825 个、建筑面积 万㎡，分别占 %和 %；工业项目 1204 个、建筑面积 万㎡，分别占了 %和 %；其他类型项目 2374个、建筑面积 万㎡，分别占 %和 %。 以上数据表明，目前物业管理项目中居住物业仍占据市场的主流，物业管理取得的成就和存在的问题，也主要通过居住物业市场反映出来。 12 按项目获取方式分 以协议方式取得项目 22409 个、建筑面积 132473 万㎡，分别占总项目数 %和 %；其中接管上级开发单位项目 6335 个、建筑面积 万㎡，分别占 %和 %；以招投标方式取得 8422 个、建筑 面积 万㎡，分别占 %和 %。 以上数据表明，虽然 20xx 年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全贯彻，公平竞争的物业管理市场尚未形成，行政主管部门的执法监督有待加强。 企业经营与效益情况 物业服务费价格水平 单位：元 /㎡月 序号 物业类型 /收费率 全国平均 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区 1 房改房（多层） 房改房（高层） 收 缴 率（ %） 2 经济适用房（多层） 经济适用房（高层） 收缴率（ %） 3 商品房（多层） 商品房（高层） 独立式别墅 收缴率（ %） 4 办公用房 收缴率（ %） 5 工业用房 收缴率（ %） 从以上数据可以看出，从全国情况看，居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于办公物业和工业物业，其中 房改房和经济使用住房的收费标准和收费率更低，今后这部分物业管理的问题会更加突出。 从地域分布来看，东部地区的收费标准高于中、西部和东北地区，东部地区和西部地区的收益率高于中部地区和东北地区，从收费标准和收费率两项指标综合比较来看，东北地区两项指标均低于全国其他地区。 企业经营效益情况 单位：万元 调查 企业数 盈利情况 亏损情况 持平情况 企业数 % 平均盈利 额 企业数 % 平均亏损 额 企业数 全国 4600 1843 1871 886 东部地区 1754 958 522 274 中部地区 1308 413 605 290 西部地区 904 315 404 185 13 东北地区 634 157 340 137 以上数据表明，有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。 盈利企业平均 万的年利润，表明物业服务行业的微利特征。 从地域分布看，东部地区的盈利状况优于中、西和东北地区，东北地区的亏损面和亏损额相比其他地区都是最大的。 企业员工工资福利情况 根据被调查企业上报数据汇总， 20xx 年物业服务企业全国职工平均工资为 元 /人年，而同期全国社会平均工资为 元 /人年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。 具体情况是： 企业管理人员收入情况 单位：元 /人年 地区 管理人员 平均年收入 其 中 高层管理人员 管理处主任 (项目经理 ) 管理员 (主管 ) 全国 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区 以上数据表明，全国物业服务企 业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地区外，中部和东北地区管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人材的根本原因之一。 企业操作人员收入情况 单位：元 /人年 地区 操作人员 平均年收入 其 中 工程维修工 秩序维护员 清洁工 绿化工 全国 东部地区 中部地区 西部地区 东北地区 以上数据表明，物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地区企业的操作人员的工资水平甚至不到全国 社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。 保险、住房公积金缴纳情况 单位：月工资 % 地区 基本医疗 保险 失业保险 养老保险 工伤保险 其他保险。