住宅房地产项目代建模式研究本科毕业论文(编辑修改稿)

住宅房地产项目代建模式研究本科毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

xx 年 4 月中旬，建筑工务局开始组建，为深圳市建设局直属的副局级事业单位。 建筑工务局代表市政府行使业主职能和项目管理职能，负责除规划、国土、交 通、水务、公安、教育五个系统外的政府投资项目的组织协调和监督管理工作。 深圳此次主要借鉴香港等地的做法设立工务局，作为负责政府投资工程和其他重要公共工程建设管理的专门机构，总体思路是按“相对集中，区别对待”的原则，取消政府投资工程“一次性业主”的建设管理模式。 这样有利于发挥工务局的人才、专业及经验优势，解决政府投资工程分散管理的弊端，提高工程项目管理水平，全面做好质量、投资和工期三大控制，保证政府投资工程效益。 深圳市工务局承建的政府投资工程一律实行“交钥匙工程”，由政府财政拨款；工务局负责组织协调、监督管理 和建住宅房地产项目代建模式研究 10 设管理任务，对工程前期工作、设计委托、施工及监理单位的确定、工程竣工验收等进行全方位、全过程负责，并接受建设行政主管部门的监督：使用单位负责提出项目功能设计要求，并派人参与项目的设计审定和工程竣工验收。 在工程实施阶段，通过公开招标选择社会监理、咨询、担保等中介组织，加强对政府投资工程建设的管理，保证建设工程质量，严格控制建设投资和施工工期。 深圳市工务局的具体职责包括：① 参与编制市政府投资市政基础设施工程项目的中长期建设规划和年度计划；② 参与或主持市政府投资建设工程项目的前期工作：③ 根据市计划部门 下达的政府投资工程项目计划，组织施工图设计与审查，编制项目预算，并分别报有关部门审批；④ 负责项目的施工报建、招标投标、委托监理、签订合同、质监登记、安监登记等施工准备工作；⑤ 负责项目施工全过程的协调和监督；⑥ 负责编制项目的结算、竣工决算并送审，组织有关单位进行工程竣工验收，并办理产权登记和资产移交手续。 值得注意的是：在一长串的具体职责中，工务局没有为项目筹集资金、拨付资金和还贷资金的职责。 这就说明，在政府投资工程改革的总体思路方面，深圳市政府是将政府投资职能的改革与政府投资工程实施方式的改革分开来考 虑，对新设立的工务局，其职能界定仅限于负责工程建设的组织实施。 在具体操作上，也是“相对集中，区别对待”的原则：对于常年有政府投资项目建设任务，且有相应建设管理能力或有特殊要求的专业部门，如规划、国土、交通、水务、公安、教育等部门的政府投资项目可暂由其继续组织实施，其余政府投资的市政工程、“一次性业主”的房屋建筑工程、公益性工程可全部纳入工务局集中统一实施，取消政府投资项目“一次性业主”的建设实施管理模式。 珠海市政府成立政府投资建设工程管理中心（事业编制）的做法基本上也可归入这一模式，他们的做法也充分借鉴 了香港特区政府工务局的经住宅房地产项目代建模式研究 11 验。 深圳模式解决的主要是委托的难题，即将对政府投资工程的监督由分散的监督变为集中的监督，从而提高监督的效率，减少因委托而引起的问题。 同时，由于工务局是一个专门机构，该模式部分解决了专业化问题，但不是通过市场化的方式。 因其改革范围界定比较窄，没有涉及复杂的投融资改革领域，加之辅助有以下三方面的条件，因而仅就减轻委托风险而言取得了比较显著的效果。 良好的法律法规环境，深圳市 20xx 年 3 月 3 日通过了《 深圳市政府投资项目管理条例》。 相互牵制的外部监督制度，项目招标受建设行政主管部门和 纪检监察部门监督，现场签证和变更受审计部门监督，工程款支付受财政局监督。 有效的内部监督制约机制，各处室分工，独特的项目组织模式，执行与决策分离等等。 厦门模式 从 1993 年开始，厦门市在深化工程建设管理体制改革的过程中，针对市级财政性投融资社会事业建设项目管理中“建设、监管、使用”多位一体的弊端，以及由此导致的工程项目难以依法建设、工程建设管理水平低下和贪污腐败等问题，通过采用招标或直接委托等方式，将一些基础设施和社会公益性的政府投资项目委托给一些有实力的专业公司，由这些公司代替业主对项目实施建 设，并在改革中不断对这种方法加以完善，逐步发展成为了现在的工程项目代建制度。 厦门市建委在 20xx 年 7 月下发了《 厦门市重点工程建设项目代建管理暂行办法》 ，规定“市重点工程建设项目代建是指财政投融资的我市重点工程项目通过委托方式，将建设单位的项目法人责任事项交由熟悉建设程序和建设规定、具有较强经济和技术力量且符合资格条件的企业或机构进行项目的管理工作。 ”由此确定了代建制度的定义以及代建制度的适用范围，也就是说，从 20xx 年 7 月开始，厦门市在重点工程建设项目上全面实施项目代建制。 同时在该《暂行办法》 中还规定了代建单位的资质管理、代建单位招投标和代建的管理住宅房地产项目代建模式研究 12 监督等内容。 20xx 年 3 月，厦门市政府转发了厦门市计委、建设局、财政局关于《 厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理试行办法》（以下简称《 试行办法》）。 《 试行办法》 规定“为完善市级财政性投融资建设的社会事业项目代建制度，明确项目业主、代建单位双方的责、权、利，提高工程建设管理水平和质量、投资效益，制定本管理办法。 ”同时规定土建投资总额 1500 万元以上的市级财政性投融资建设的社会公益性工程项目要实行项目代建制，参与代建的单位必须是具有 一、二级房地产开发，甲、乙级监理，甲级工程咨询，特级、一级施工总承包其中之一资质的单位。 财政投融资的其它建设项目逐步实行代建制度。 将实施代建制的项目范围进一步扩大。 厦门市还制定了配套的《厦门市市级财政性投融资社会事业建设项目代建管理招标投标实施细则（试行）》 ，以招投标的方式选择代建单位。 在具体操作上，《试行办法》 规定：厦门市实行的代建制是指项目业主在项目批准后，将整个建设项目的前期准备、实施、竣工验收以及项目建设工程、质量、投资控制全部工作任务委托给具有相应代建资质的单位进行建设管理。 代建单位代业主履 行工程建设的管理职责，包括选择勘察、设计、施工、监理企业，并签订工程合同。 确定了代建单位在项目代建中的具体工作任务。 对代建单位经济上的报酬包括代建费用以及投资节余，可在工程节余款的 5 ％以内给代建单位奖励；突破投资的，代建单位则要支付投资突破额的 2 ％作为罚金。 目前，厦门市实施项目代建制度由计划、建设、财政等几个部门分头管理。 总体上讲，厦门市实行代建制的工程项目是成功的，一些较大的或较有影响的项目如厦门市市政府和市政协项目的建设都采用了项目代建制，并取得了很好的效果，为代建制度在厦门市的推广起到了有力的促进 作用 [3]。 不难看出，厦门模式的意图主要是通过市场化的方式来解决专业化问题。 该模式的特点是对实施代建的项目性质有比较清晰的界定，即按住宅房地产项目代建模式研究 13 照项目的投资属性、经济属性将其限定为：市级财政性投融资的、社会公益性项目（即本身没有投资回报机制的非经营性项目）；其次，该模式对代建单位的资格规定得比较宽泛，没有专门设定代建类的资质，有利于形成承接项目代建任务的竞争机制；第三，在对项目投资控制上，该模式约定了明确的奖惩规则，有利于控制投资规模。 代建模式的发展基础 房地产代建模式体现了市场经济专业化分工的 基本原则，其中政府代建模式存在时间和成熟程度均较商业代建见长。 但在当前房地产调控的政策环境下，房地产市场正逐步从卖方市场过渡到买方市场，产品品质日益受到重视，商业代建模式的合理性和可行性日渐凸显。 因而本文仅讨论商业代建模式的存在基础与风险防范。 合作双方对开发理念认知的一致性 委托方对代建方产品开发理念的认同是代建合作存在的根基。 目前，商业代建业务主要来自二三线城市，并以地方性龙头企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目 的议价能力与盈利水平。 因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。 故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。 人才培养与输出的效率和质量 代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。 住宅房地产项目代建模式研究 14 代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。 土地与资金的保 障力度 虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。 住宅房地产项目代建模式研究 15 第 三章 代建制 模式 的现状分析 代建制模式下的监管体系 相对于非政府投资项目而言，政府投资项目产权主体不是个人而是政府，政府业主也不是真正所有者，履行的是托管人的职能。 因此，政府投资项目代建制必定建立在某种委托或委托代理关系基础上，即政府部门往往作为国有经济的所有者 — 全 体公民的受托人对政府投资项目进行管理，在行使受托人权力时，项目的所有者 (最终所有者 — 国家 )又必须委托特定的利益主体来完成项目，此时政府部门往往又成了委托人，这样在政府投资非经营性项目中形成了一个层层委托关系。 因此，代建制必须有一个有效的激励约束机制才能行之有效。 笔者用资金等手段构建代建制模式下的政府投资项目监管体系。 政府投资项目资金监管约束机制 一、资金集中支付制度 政府投资项目由于其资金来源的特殊性，要求这类项目采取资金集中支付制度进行投资控制。 对于政府采购项目，目前世界各国普遍采用的是集中支 付模式，其中单一国库账户制度是最为典型的一种集中支付制度。 目前在中国，各地方财政部门采用的集中资金支付方式有三种模式 :一是将财政拨款和单位自筹资金统筹使用，先将单位自筹资金集中在财政专户中，再由财政统一与供货商结算款项；二是由财政统一付款，主要适用于基本依靠财政拨款的行政事业单位；三是不改变资金的拨款程序和方式，财政部门主要负责审核采购计划、核对采购过程、进行监督，购货主体根据政府采购规则、程序和方法进行物品和服务的采购，并在财政的监住宅房地产项目代建模式研究 16 督下依据供货凭证自行付款。 其中最典型的政府投资项目集中支付程序，如图 41 所示。 图 31 财政性资金集中支付建安工程费用流程 二、财政投资评审制度 在政府投资项目代建制管理模式下，为了加强对政府投资项目采购的监管，必须在财政部门内部明确一个主管部门，并由财政部门管理政府投资项目的资金支出。 财政投资评审机构是财政部门内部设置的、专门负责审核的机构，它设立在政府投资项目的投资预算控制过程中。 第一，在政府投资项目立项与投资预算确定过程中，财政投资评审机构的评审工作程序是投资预算成立的一个重要和不可缺少的环节，可以进行“先审核，后编制”，投资评审机构的评审结论成为投资估算成立的重要依据；第二，在政府投资项目拨款过程中，政府投资项目的支付实行集中支付制度，“先审核，后拨款”，将投资评审与资金拨付结合起来，投资评审的结果是资金拨付的先决条件，体现了财政资金的直接拨付，赋予财政投资评审特殊的职能；第三，在项目结、决算前由财政投资评审中心进行审查，有利于财政部门与建设单位、工程承包商等及时结清工程尾款，是控制项目总投资的最终环节；有利于监督固定资产形成并交付使用，提高财政部门批复决算的质量。 返 回 审 核意见 委托审核 拨付资金 签署意见 签署意见 核定申请 提出申 请 财务总 监（ 如果有） 建设单位 主 管 部 门或 授权 资 产 经营 公司 省财政厅 投 资 审 核 机构 监理单位 承建单位 承建单位 住宅房地产项目代建模式研究 17 三、政府投资项目后评价制度 建设项目的后评价，也 称为追踪评价，它是指对已经建成并投入使用的建设项目的立项决策、规划设计、工程实施、生产或运营的全过程，以及项目的经济效益和社会效益做出全面的评价。 项目后评价的内容主要包括 :一是过程评价 (又叫执行情况评价 )；二是经济效益评价，包括成本效益分析的财务评价和国民经济评价；三是影响评价，包括经济影响评价、环境影响评价、社会影响评价等方面。 由于政府投资项目投资的效益和成本很难区分和量化，目前国内对政府投资项目绩效后评价开展系统研究的并不多见，缺乏科学合理的评价指标体系、技术参数、研究方法和必要手段。 而国外对政府投资 项目后评价理论大多通过建立复杂的宏观经济模型来评价其投资的综合影响度，因而很难对投资过程进行评价和控制，同时其评价指标的设置的指向性和内涵并不适应中国的情况。 中国目前迫切需要建立一套客观、准确、公正衡量政府投资资金投资行为、投资效果的量化的指标体系。 通过建立政府投资项目绩效评价制度，可以对政府投资的科学性、投资管理水平、投入风险、效益水平等方面进行综合评判，找出项目运行中存在的问题及其形成原因，明确相关责任方应该承担的责任，这样无疑有利于推动财政资金管理和使用部门建立强有力的财政执法和监督约束机制，提高公共 效益。 公共工程融资代。