住宅小区项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)

住宅小区项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

，年平均气温 ℃，最冷月（ 1月份）气温平均 ℃ ，最热月（ 7月份）平均气温 ℃。 年平均总降雨量为 1400mm， 4至 6月雨水集中，月降雨量平均为 185～ 245mm，全年降雨日约 158 天。 冬春季多北风，夏秋季多南风，日照时数年平均为 1726 小时，无霜期年平均为。 长沙市地表水系发达，年迳流量达 660 亿 m3的湘江干流由南向北将市区分割成东西两部分。 市内湘江主要支流有浏阳河、捞刀河和靳江河，它们水量充足，水质较好。 江河迳流主要靠大气降水、地表和地下渗流，河床坡度小，迳流量大，流速缓慢，高水位时间长，每 15 年 4～ 6月为汛期。 ⑫ 长沙市行政区划及人 口 长沙市是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、金融、交通、信息中心，位于湖南省东北部，是长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。 长沙市现辖芙蓉、天心、开福、岳麓、雨花 5个城区和长沙、望城、宁乡 3 县及浏阳市。 20xx 年年末全市总人口 万人，总面积 11819 平方公里，其中 户籍总人口 ，市区常住人口 199 万人，市区面积 556 平方公里，建成区面积 189平方公里。 经济发展状况 20xx年，长沙经济总量跨上新台阶，综合实力明显增强。 全年五大经济指标实现历史性突破：全市地区生产总 值突破 20xx 亿元，达到 ，同比增长 16%；人均 GDP 突破 3万元，达到 33000元，同比增长 %；全部工业总产值突破 20xx 亿元，完成 2184 亿元，同比增长 %；社会消费品零售总额突破 1000 亿元，达到 1037亿元，同比增长 %；财政收入突破 200 亿元，达到 ，同比增长 %。 完成全社会固定资产投资 ，同比增长%。 城乡居民人均可支配收入分别达到 16153 元和 6339元，同比分别增长 16%和 %。 16 经济结构加快转变，三次产业结构调整为 :45:，非公有制经济总量占地区生产总值比重达 59%，同比提升 4个百分点。 花卉苗木、优质茶叶、优质水产、优质水稻等四大优势农业产业带建设步伐加快，总面积达 116 万亩，全市主要农业产品优质率达 70%。 园区工业和支柱产业迅速壮大，六大产业集群产值占规模工业总产值的45%；两区八园共完成规模工业总产值 990 亿元，占全市规模工业总产值的比重提高到 %；全市产值过 100 亿元的企业达 3家；规模以上工业实现利润 163 亿元，比上年增长 %；工业经济效益综合指数达 253%，同比提高 个百分点； 高新技术产业产值增长 28%，占规模工业产值的比重上升到 %；单位 GDP 能耗下降 4%。 商贸特色更加鲜明，文化、物流、会展、金融、旅游、房地产等现代服务业和生产性服务业快速发展。 全市城建重点工程完成投资 121亿元，“一洲两岸”、“三个入城口”和“四大新区”建设顺利推进，一批重点工程竣工相继投入使用，背街小巷提质改造和社区环境综合整治工程基本完成，城市空气优良率达 %，全市森林覆盖率达 %。 社会主义新农村建设深入推进，“万村千乡”市场工程和“百村示范、千村整治”工程进展顺利，新建标准农家店 381 家，完成乡镇规划 35 个、村级规划 200 个，解决农村 12 万人饮水安全，新增通电话自然村 10 个，改扩建干线公路和乡村公路 1110 公里，新建沼气池 万个，农业生产和农村生活 17 环境明显改善。 全年实际到位外资 15 亿美元，增长 %。 对外贸易大幅增长，全市外贸归口管理企业实现进出口总额 亿美元，增长 %。 其中出口总额 ，增长 35%；进口总额 亿美元，增长 %。 社会事业协调发展，共投入资金 亿元，用于推进以八件实事为重点的社会建设，全年共新增城镇就业 万人、转移 农村劳动力就业 6万人，实现城镇无零就业家庭，城镇登记失业率为 %；企业基本养老保险参保新增 万人；新型农村合作医疗参合率达 %，城镇居民基本医疗保障制度基本建立；城乡义务教育从秋季起实现“一费制”全免，政策范围内农村义务教育阶段学生杂费实现全免；新建和改扩建乡镇敬老院 18 所，改造农村五保户危房 5000 户；成为全国人口与计划生育工作综合改革试点市；住房保障工作力度加大，新建经济适用房 万平方米、城镇廉租房 万平方米。 文体等其他社会事业快速发展，长沙成为中国最具娱乐幸福感城市。 长 沙市社会经济发展预测 长沙是我国著名的历史文化名城和旅游胜地，湘江东岸橘子洲段历史以来即为长沙市的中心城区，其深厚的人文特色与商业氛围在长沙“一江两岸、山水洲城、西文东市”的发展格局中尤为引人注目，根据长沙市有关部门的分析论证，长沙市 20xx～ 2020年经济社会发展主要指标预测情况见表 31。 18 根据发展预测， 20xx～ 20xx 年长沙市经济总量增长的平均水平将保持在 ～ %之间， 20xx年 GDP 将达到 2900 亿元，经济发展将由投资需求拉动向消费需求拉动转型。 “十一五”期间长沙市地方财政收入年均增长 率达到 %，比同期 GDP 年均增长率高出 个百分点，占 GDP 比重为 %。 预计 20xx 年长沙市地方财政收入330亿元，占 GDP 比重为 10%左右；到 2020 年长沙市地方财政收入达到 1000亿元，占 GDP 比重为 13%左右。 表 31 长沙市 20xx～ 2020 年经济社会发展部分指标预测 序号 指标 单位 20xx 年实际 20xx 年预计 2020 年预计 1 地区生产总值 亿元 2900 7500 2 人均 GDP 元 24478 44275 102740 3 地方财政收入 亿元 330 1000 一般预算收入 亿元 280 900 4 全社会固定资产投资 亿元 1450 3350 5 城镇居民人均可支配收入 元 12434 18900 50000 6 农村居民人均可支配收入 元 4735 6750 15000 7 总人口（户籍） 万人 655 730 总人口（常住） 万人 685 795 8 城市人均公共绿地面积 平方米 8 10 16 长沙市常住总人口 20xx～ 2020 年按平均每年增加 10 万人，到20xx年达到 685 万人、 2020 年达到 795 万人。 其中市区常住人口按平均每年增加 9万人， 2020 年总数达 385 万人，都市区常住人口 2020年总数达 405万人。 19 20xx年长沙市城镇居民人均可支配收入为 12434元，预计 20xx年达到 18900 元， 2020年达到 50000元。 20xx 年长沙市农村居民人均可支配收入为 4735元，预计 20xx年达到 6750元， 2020年达到 15000元。 城乡居民收入的大幅提高，将促进城乡居民消费水平的提高和消费结构的升级，这将使城乡居民文化娱乐消费、旅游消费和健康消费的 消费需求和消费支出大大增加，这就对岳麓山风景区进一步保护与提质提出了更高的要求。 20xx～ 2020 年，长沙市的投资重点之一就是提升长沙市城市品位，满足长沙人民全面建设小康社会日益增长的文化生活需要。 这一时期，长沙市 GDP 和地方财政收入总量将继续快速增长，这些不仅使财政直接投入建设变成非常必要，而且证明长沙市财政完全有能力提供本项目建设所需的资金。 同时，城市的基础设施建设水平、旅游水平和文化高度在很大程度上决定了城市品位。 本项目的实施将使长沙市城市基础设施条件得以大幅改善，使棚户区的城市面貌得以改观，从而在 很大程度上提升了长沙市的城市品位，恢复、完善其中心城市功能，因此，本项目建设既必要，又可行。 二、市政规划分析 城市发展规划 20xx年长沙市委、市政府组织了中长期发展战略研究， 20xx 年11 月份编制出《长沙市城市总体规划 (20xx2020)》，现已经省政府、 20 国务院批准。 根据该《规划》， 2020 年长沙市城市人口将达 350 万，城市建设用地将达 350 平方公里。 城市沿湘江、 319 国道两条生长轴线，向周边拓展城市发展空间，构筑出“一主、两次、四组团”的城市空间结构。 一主：指河东城区集中联片发展区域， 2020 年城市建设用地 124平方公里，城市人口 146 万。 规划将强化综合服务功能，提高环境质量，其中环线以西的地区为城市中心区。 两次：河西新城和星马新城。 河西新城东至湘江，西至都市区边界，北至谷山，南至靳江河， 2020 年城市建设用地 65 平方公里，城市人口 65 万。 规划为文教科研区及市级行政中心和高科技产业基地。 星马新城位于主城区东面， 2020 年城市建设用地 64 平方公里，城市人口 53万，规划利用其特有的对外交通优势，大力发展新型工业、高科技农业、航空产业和文化休闲产业。 四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团。 暮云组团 2020年城市建设用地 22 平方公里，城市人口 18 万，布局面向长株潭的旅游、商贸等区域性公共设施。 捞霞组团 2020 年城市建设用地 28 平方公里，城市人口 23 万，规划为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。 高星组团 2020 年城市建设用地 26 平方公里，城市人口 25 万，规划为综合产业区及置换外迁工业基地。 含浦组团2020 年城市建设用地 21 平方公里，城市人口 20 万，为大学城的远 21 期发展用地，以及与大学城配套的生活居住用地。 近期将着力完善区域性中心城市功能，新区建设向东重点发展长善垸地区、圭塘河沿 319 国 道向东伸展的星沙、马坡岭部分。 向西重点发展岳麓山大学科技园、长沙高新技术产业开发区和以市委、市政府配套建设为重点的城市综合职能区。 向北加快霞凝新港的建设。 向南加快省政府新址的规划建设，带动芙蓉南路沿线的发展。 城市商业网点规划 根据《长沙市商业网点布局规划》，长沙市商业网点空间布局为1 个市级商业中心、 13 个区域性商业中心、 30 个社区级商业中心。 市级商业中心为五一广场商业中心，区域性商业中心分别为：火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、 溁 湾镇商业中心、红星商业中心、望城坡商业中心、金霞商业中心、马 坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心等。 三、房地产宏观政策分析 分析近年政府出台的宏观调控措施可以发现，政策的目的在于遏制投机性需求、抑制投资性需求、引导改善性需求、满足一般性需求，保持房价稳定。 一系列相关房地产市场的宏观调控政策的陆续出台，从一定程度上打压了房地产市场不规范的套利模式，保护了购房者的利益，打击炒作行为，挤出楼市泡沫，房价逐渐企稳成为业内人士的共识， 22 上半年政策新导向 20xx 年是我市房地产市场宏观调控效应显现年，政策等一系列因素综合直接作用到我市的楼市上，已明显产 生一些新的变化，长沙房地产市场运行呈现出购房者和开发商观望气氛浓厚，投资增幅逐月回落；商品房空置面积剧增；房地产项目推迟开工，竣工量减少；银根紧缩，银行贷款下降，开发企业后续开发资金偏紧；有效需求相对减弱，高端楼盘销售缓滞；交易成本上升，二手房交易冷清；招拍挂土地成交量锐减等特点。 20xx 年，为了进一步挤压房地产市场中的泡沫，国家除了进一步落实 0 07年出台的相关政策，今年的调控重点也放在了土地政策上，在土地方面出台了一系列的相关政策，除继续加大力度执行土地两年内必须完成开发这一政策外，多部委联合公布新 规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了《湖南省国有建设用地储备办法》，并于 7月 1日起正式施行，这一系列的政策的制定，政府以期加大住房供应力度，从而从根本上治理这两年来一直紊乱的房地产市场。 上半年政策导读 ⑪ “ 90/70”政策及其执行 建设部今年 2月 28 日发布《关于做好住房建设规划与住房建设 23 年度计划制定工作的指导意见》明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积 90 平方米以下住房 (含 经济适用住房 )面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上。 建设部有关负责人表示，制定住房建设规划与住房建设年度计划，要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进 房地产 市场健康发展的相关政策文件为依据 ⑫ 严格控制土地开发的政策措施 上半年，国家主管部门将调控重点放在土地供给上，多部委联合公布新规加大土地违规问责，提出国土资源部紧急叫停建设占用耕地跨省域补充，我省为加强土地调控，促进土地节约集约利用出台了《湖南省国有建设用地储备办法》，并于 7月 1日起正式施行。 为了进一步提高土地的开发程度，盘活土地的存量，迫使开发商在规定期限内竣工，以增加土地供应和商品房供应。 国家还出台了一些列的相关政策： ① 土地闲置满一年不满两年，征收 20%闲置费 1月 7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确提出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费； 24 ② 新合同文本规定：商住项目开发原则上 3年内完成 为规范国有建设用地使用权出让 合同 管理，国土部、工商 总局日。