碧盛住宅小区项目可行性研究报告(编辑修改稿)

碧盛住宅小区项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

城区内的基础设施状况大为改观，城镇化水平大大提高，这将为本项目的建设提供一个十分难得的发展环境。 从以上数据可以看出近几年涪陵城市建设取得了很大的发展 ,市政基础设施建设也较完善 ,本项目电力 、 通信 、 供电 、 供水以及交通等条件都有保障。 加上 以往房地产开发建设 的 成功经验 ,技术上没问题。 因此 ,本项目不管在政策上 ,还是在技术上都是可行的。 吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 第四章 市场分析和需求预测 一、全国市场分析与 需求预测 （一） 人口增长与城市化进程 状况及住房需求预测 预计 2020年城市化水平达到 45％，全国人口 14亿，城镇人口增至 亿；预计 2050 年城市化水平达到 60％，全国人口16亿，全国城镇人口增至。 下世纪前 20年城镇人口增加，按人均居住面积 10平方米，即建筑面积 20平方米计算，共需为新增人口建设住房 52亿平方米，平均每年需建设住房 亿平方米。 后 30年城镇人口增加 ，仍按人均建筑面积 20平方米计算，共需为新增人口建设住房 66亿平方米，平均每年需建设住宅 亿平方米。 如果多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较 多地增加城镇住房数量，将前述增量核减一半，则前 20 年和后 30 年平均每年需求建设住宅为 亿平方米和。 （二）从住房折旧拆除重建来预测 住宅需求增加的因素中，与城镇人口增加相对的一个因素就是房屋的死亡（拆除）。 目前我国城镇存量住房有 60 多亿平方米，按 50年折旧计算，并适当减掉有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建 1 亿平方米。 （三）从住房建设投资额持续增长来预测 据日本统计，从 1970 年到 1990 年的 20 年里，日本的住宅吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 每年建设面积没有什么增加，但通过对传统生产方式的革新，住宅及相关产 业创造的增加值增加了 16倍。 估计我国在不增加住宅建设规模的条件下持续增加投资额的速度将会低于日本，因而预计用 50 年的时间，我国将把住宅投资额增加 16 倍。 按此计算，今后 50 年的住宅投资每年将递增 7％，每年对国民经济的贡献率为。 （四）从增加住房有效需求、拉动内需来预测 按前面预测，今后 50年我国城镇每年新建住宅 4 至 5亿平方米，扣去每年折旧拆除和其他原因拆除的住房后，只算每年净增 3亿平方米，到 2050年就会净增 150 亿平方米。 加上现有的 60亿平方米，届时我国城镇的住房共计 210亿平方米。 我们预计， 2020 年全国城镇居民进入市场买卖住房产生的住房消费为 8000 亿元，然后在 30 年时间里逐步增长，最后达到 万亿元，每年增长在 1000 亿元左右。 21 世纪的前 20 年，每年需新建住房 ，或者是核减后的 亿至；后 30年每年需新建住房 亿平方米至 亿平方米，或者是核减后的 亿至 亿平方米。 （五）近十几年我国房地产市场发展概况 1995—— 20xx 年， 我国 施工房屋建筑面积、竣工房屋筑面积及竣工房屋价值如下表所示。 从该表可以得知， 1995 年， 我国 施工房屋建筑面积为 万平方米，而 20xx 年， 我国施工房屋建筑面积为 万平方米，年增长速度为 8％以吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 上； 1995年， 我国 竣工房屋建筑面积为 ，而20xx年， 我国 竣工房屋建筑面积为 万平方米，年增长速度为 4％以上； 1999年， 我国 竣工房价值为 ，而20xx 年， 我国 竣工房屋建筑面积为 亿元，年增长速度为 12％以上。 从以上分析可知，我国房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。 吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 年 份 施工房屋 竣工房屋 竣工房屋 建筑面积 住 宅 建筑面积 住 宅 价 值 住 宅 地 区 (万平方米 ) 商品住宅 (万平方米 ) 商品住宅 (亿元 ) 商品住宅 1995 1996 () () () () () () () () 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 二、重庆市场分析与 需求预测 （一） 重庆市 房 地产市场发展概况 直辖 以来，重庆市国民经济持续稳定发展，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。 重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在各种场合多次说道，未来 10 年之内，重庆市将 至少有 1亿平方米的住房的基本需求。 重庆目前有 2100万农民，农转非是加快城市化进程的唯一手段，我市平均每年有 40万 — 50万农民进城，每年对住宅的基本需求量就达到 1 千万平方米， 10 年就是 1 个亿。 此外，重庆是直辖市，按大都市的标准，主城区面积一般为５００－６００平方公里，目前重庆都市圈人口仅６００万，适宜居住面积３００平方公里，未来 10年，主 城区将扩大建到７００平方公里，这个扩大的过程就是大量建设的过程，需要大量的住宅，商用房的开发来满足城市发展的需要。 同时，城区每年有几十万平方米的危旧房改造工程，如果以改造 1 平方米的旧危房产生３ .５平方米的新房需要计算，５年改造完主城区的危旧房又会有上千万平方米的住房消费机遇。 重庆房地产发展形势好，不仅现在好，将来也非常看好，这是我市房地产业发展总的基调。 首先是重庆整体宏观经济形势看好，房产有较大的潜在需求；居民收入有较大改善，其中吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 城市居民可支配收入稳步提高，目前重庆城市化水平只有 36%，低于全国平均水平。 未来十年中需求量就上１亿平米。 此外，旧城改造也将带来房屋开发的巨大需求。 在重庆每年１０００万平方米的开发量可持续 10年。 重庆房产看好，还在于我市正在加紧进行以交通为中心的基础设施建设。 一旦完成，它将拥有中国西部最大的机场；几年以后重庆将拥有 7 条铁路一和６条高速公路，成为中国西部铁路与公路的枢纽。 此外，“８小时重庆”以及“半小时主城区”工程都将极大地促进居住条件的改善。 房地产业是发达经济中的支柱产业，对诸多相关产业拉动力极强；同时房地产业是投资环境，可吸引投资者的进入；它也是老百姓安居乐业的一项必备条件。 （二）重庆市城镇化率 情况 另外， 20xx 年重庆市城镇化率为 %，在国务院国办函〔 20xx〕 47 号文批准的《重庆市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》中明确指出：到 20xx 年重庆市城镇化率为 55%，而到 20xx 年重庆市城镇化率为 70%，这必将促进重庆市房地产业的快速发展。 （三） 20xx 年重庆 市房地产发展概况 20xx 年重庆市房地产开发市场实现 V 型反转，并取得三大整数关口的突破，包括开发投资突破 1000 亿元，达 元，同比增长 %；资金来源突破 20xx 亿元，达 亿吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 元，增长 %；商品房销售面积突破 4000万平方米，达 万平方米，增长 %，全面复苏态势基本形成。 所以， 重庆市房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。 三、涪陵 区 市场分析与 需求预测 （一） 涪陵 区 20xx 年房地产开发情况 涪陵 区新的发展战略定位已经确立 :经过 5年或更长一段时间努力 ,建成重庆“一小时经济圈”内的次级核心和重要增长极、“一圈”辐射“两翼”的战略支点 ,建成“一小时经济圈”的主要工业高地、重庆中部综合交通枢纽、区域性商贸中心 ,建成“一小时经济圈”内常住人口最多的大 城市和城乡统筹发展实验区 ,打造重庆宜居城市的代表区域。 在中共涪陵区委第三届三次全会上 ,区委书记张鸣提出了提升人居生活质量 ,着力打造“宜居涪陵” ,让涪陵的城市形象变得更美 ,让涪陵的生态环境变得更好 ,让涪陵的人气商气变得更旺的建设目标 .具体说来 ,就是坚持城市高起点规则 ,高标准建设和高水平管理 ,按照“减量 ,留白 ,曾绿”的原则积极推进江南旧城改造 ,按照山水园林城市特色全面启动李渡新城建设。 力争用 4年时间 ,建成城市面积达 44 平方公里 ,城区人口达 50万的大城市。 随着乌江二桥 ,长江三桥 ,公路园 ,中山路 ,涪陵影剧院和通江走 廊等大批城市建设项目的竣吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 工和开工 ,随着李渡新城区建设的启动 ,涪陵大城市的骨架逐步形成 ,大城市的建设将进入一个新的高潮。 涪陵现有城市人口约 40万 ,现有人均住房面积约 28 平方米 .根据未来 5 年住房建设规划 ,到 20xx 年城市人均住房面积将达到 32平方米。 加速涪陵城镇化推进 ,未来 5年内涪陵将至少新增10万城市人口。 加入危机旧拆迁 ,旧城改造创造的 250 万平方米房屋市场需求 ,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素 ,全区未来 5 年房屋市场需求约为 800 万平方米。 20xx年房地产商品房需求旺盛，全区房地产开发企业商品房销售面积 ，同比增长 ，销售额达到 亿元，同比增长 倍。 其中：商品住宅销售面积 万平方米，同比增长 ，销售额 ，同比增长 ；商业营业用房销售面积 5623 平方米，同比增长 %，销售额15094万元，同比下降 %。 商品住宅销售面积比重较高，达到 %，商品房屋销售成为房地产开发的主流，说明 涪陵 区房地产市场的商品房潜力很大。 （二） 涪陵区 未来 房地产市场分析 涪陵现有城市人口约 40 万 ,现有人均住房面积约 28 平方米 .根据未来 5 年住房建设规划 ,到 20xx年城市人均住房面积将达到 32平方米。 加速涪陵城镇化推进 ,未来 5 年内涪陵将至少新增 10万城市人口。 加入危机旧拆迁 ,旧城改造创造的 250万平方米房屋市场需求 ,以及作为区域中心城市对周边的辐射等因素 ,吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 全区未来 5 年房屋市场需求约为 800 万平方米。 可以预见涪陵房地产业发展将呈现以下特点： 房地产市场总体健康良好，价格稳中有升 从去年以来，我区房地产业走出低谷，市场由冷转暖，房地产投资、施工面积、竣工面积销售面积等指标均得到大幅增长，表明我区 房地产正处于良好发展阶段，随着旧城改造和城市化进程的加快，消费需求依旧旺盛，为房地产业发展提供了有利的市场支持。 通过城市基础设施的完善，促进了房地产业的持续发展 随着城市骨干交通枢纽的逐步竣工贯通，打开了交通瓶颈，同时也带动了江南主城周边区域房地产开发建设，促进了房地产持续发 展。 综上所述， 涪陵区 房地产市场发展潜力较大，需求较为旺盛，具有广阔的市场发展空间。 吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 第五章 建设地址及周边环境 一、项目的选址原则 涪陵区位于 重庆市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，是重庆 中部地区的经济、文化、科技、教育、信息中心。 按照重庆市及我区城市总体规划，到2020 年涪陵将建成沿长江发展轴线形成相对独立的“一城两区五片”拥有 70 万城市人口的组团式山地城市。 “十一五 ”期间，涪陵区 的总体目标是：确保建成大城市，确保再造一个涪陵工业，确保建成重庆市优质特色农产品基地，确保形成商贸物流中心，确保城乡人民过上比较宽裕的小康生活。 根据重庆市人民政府关于涪陵区城市总体规划的批复，涪陵的城市性质确定为：重庆市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴 工业城市。 根据 小 区布局的一般原则和重庆市 及涪陵区 的实际情况，对科达 碧盛住宅小区项目 确定以下选址原则： ，便于集中管理； ； ，并有足够的发展潜力； ； ，统筹考虑项目建设用地与城市吉科碧盛住宅小区项目 可行性研究报告 发展的关系； ，具有可持续发展的条件。 二、建设地址及周边条件 （一）项目建设地址 根据以上原则 ， 该项目用地位于涪陵城区四环路 ， 东面均临城市干道 , 东侧为太极大道，南侧为双塘路 ，地理位置极佳。 （二）项目周边开发条件 区位 科达 碧盛住宅小区项目 紧临涪陵区目前最热开发区 四环路。 无论在地理位置还是在行车交通方面都是非常便利的，加之周边的城市绿化，使基地具备了营造康居社区的基本条件。 交通条件 随着西部大开发战略的纵深推进，涪陵区交通条件正在改善，区位优势日益突现。 涪南 (。