益阳巴黎馨院营销执行报告书_(编辑修改稿)

益阳巴黎馨院营销执行报告书_(编辑修改稿)内容摘要：

阶段 营销筹备期 城市板块营销 展示项目的绝 对优势资源，通过网络、概念宣传册、专家论坛等建立起项目的形象高度； 市场预热期 运用概念营销战略，深化项目的资源优势，并通过发展论坛，强调项目的地段价值； 第二 阶段 认筹期 教育优势营销 借助项目销售现场的环境，以体验营销的方式，逐步深化项目的教育内涵； 第三 阶段 开盘热销期 生活方式营销 通过 名人参观、风水讲座 等事件扩大项目的影响力，通过情景营销的方式、强调项目在产品方面的各种亮点，细化项目的产品价值点； 持续销售期 系列楼王拍卖结合项目的 封顶、准业主品茗会 等联谊活动，加强项目口碑营销 的机会，持续项目销售温度； 尾盘 营销期 老客户带新客户优惠方式。 本项目活动营销可对比参照内容 ： 当今房地产活动营销所采取的形式和内容可谓层出不穷、多种多样。 以下正是在房地产营销中贯常用到的一些活动，在此罗列，以资本项目参考： 活动内容 营销阶段 营销认筹期 市场预热期 认筹期 公开发售期 强销持续期 尾盘销售期 产品推介会 ★ ★ 签约仪式 ★ ★ 公开选房活动 ★ ★ ★ 音乐会 ★ ★ ★ 会员游园活动 ★ ★ 节日庆祝活动 ★ ★ ★ ★ ★ 美食 /啤酒节 ★ ★ ★ 答谢会 ★ 征文 /摄影比赛 ★ ★ ★ 名车鉴赏 ★ ★ ★ 颁奖晚会 ★ ★ ★ 品牌赞助活动 ★ ★ ★ ★ 儿童艺术比赛 ★ ★ 儿童智力比赛 ★ ★ ★ 业主联谊会 ★ ★ 艺术鉴赏活动 ★ ★ ★ ★ 第二章 阶段性营销执行策略 一、营销阶段划分 本项目的阶段性营销部署策略为： 紧紧把握 “ 城市核心区的领袖府邸 ” “ 法式尊邸，都市领袖 ” 二大要素进 行定位策略，从点到面的各个层面上拉开与主要竞争对手的距离。 以 “ 区位 +理念 +产品 ” 的具体表现来实现与主要竞争对手的差异化竞争，最终实现有效发动目标客户的营销目的。 一期营销阶段划分： 经与沟通，在 1 期预售证保证在 20xx 年 10 月到位前提下，建议 1 期销售可分为以下几个阶段 ： 第一阶段：营销筹备期 20xx年 01 月 — 20xx 年 4 月 第二阶段：市场预热期 20xx年 05 月 — 20xx 年 8 月 第三阶段：认筹期 20xx年 09 月 第四阶段：开盘热销期 20xx年 10 月 — 20xx 年 11 月 第五阶段：持续销售期 20xx年 12 月 — 20xx 年 05 月 第六阶段：尾盘销售期 20xx年 06 月 — 20xx 年 08 月 一期推广阶段划分： 在配合项目整体营销的前提下，建议 1 期推广可分为以下几个阶段 ： 第一阶段：形象导入期 20xx年 01 月 — 20xx 年 04 月 第二阶段：形象深化期 20xx年 05 月 — 20xx 年 06 月 第三阶段：重点推广期 20xx年 6 月 — 20xx 年 8 月底 第四阶段：认筹期 20xx年 09 月 第五阶段：开盘热销期 20xx年 10 月 — 20xx 年 11 月底 第六阶段：持续销售期 20xx年 12 月 — 20xx 年 05 月底 第七阶段：尾盘销售期 20xx年 06 月 — 20xx 年 08 月 一期工程进度及营销节点 一期营销阶段策略 阶段划分 营销周期 攻略核心 攻略主题 第一阶段 营销筹备期 概念营销 展示项目的绝对优势资源，通过户外、概念宣传册、专家论坛等建立起 本项目 “ 法式尊邸，都市领袖 ”的市场基础 ； 市场预热期 活动营销 通过组织节点性的活动 “ 如产品说明会 ” 来导入本项目所倡导的居住生活观 第二阶段 认筹期 活动营销 借助项目销售现场环境、认筹活动和优惠政策、以体验营销的方式，积累客户 第三阶段 开盘热销期 体验营销 以开盘活动、促销活动为主，结合项目的 封顶、业主新年答谢活动、等活动，加强项目口碑营销的机会，持续项目销售温度 持续销售期 产品营销 尾盘销售期 生活方式营销 老客户带新客户优惠方式 二、项目推广策略 整体推广策略 整体营销推广思路 ： 推广策 略需要与营销执行整体策略相结合，推广步骤必须针对性的与营销执行阶段相对应，才能够产生最有效的推广结果。 针对性推广策略： “ 情感体验式 ” 销售策略 目的： 将销售中心、会所、情景展示性示范单位组成有机的泛销售区域，以感受性的销售方式促进成交。 形式：  采用 “ 泛售楼部 ” 策略，将销售区域有效扩大，示范园区、会所、园林区等均纳入销售中心范围。  以朋友交流式的销售方式拉近与客户的心理距离，让客人感觉不是在参观样板房，而是在参观朋友的家。  通过社区专属会所、示范单位等体验式情景展示，让客户产生出强烈的代 入感，消除客户对销售人员的防范心理，并可有效拉近销售人员与客户的心理距离。 “直效营销”销售模式 ： 目的： 是贯穿整个营销期的有力工具，其与广告是并行的、是一种针对性极强的 “ 点对点 ” 或 “ 点对面 ” 的营销模式，直接产生营销绩效。 形式： 团体推介－ 针对目标群体集中的团体如商会、行业协会及企业举行专场推介会。 团体营销－ 参与、赞助或组织部分团体、行业的内部活动，进行项目推介，如商会的年会、行业商会的高尔夫球赛等。 阶段性推广策略 项目七大价值共分为三个阶段推出： 形象导入期：主题 —— 法式 尊邸，都市领袖； 拔高形象，强调项目的区域价值； 形象深化期：主题 —— 五分钟生活圈； 在拔高项目形象的前提下，强调项目的地段区域成熟和完善的配套； 重点推广期：主题 —— 项目价值细诉； 主要是项目规模、中央水景、园林建筑、形象价值、物业管理这五类项目价值。 形象导入期 ： 时间： 08 年 1 月 — 4 月初 目标：客户积累、产品预热 主题：法式尊邸，都市领袖 推广渠道：户外广告、围墙、活动 诉求重点：城市版块运作、区域地段价值， 达成目的： 提升客户对本项目区域的关注度，增加客户对 本板块价值的认知，最大限度拔高本项目的形象高度，为项目的品牌建立打下基础。 形象深化期 ： 时间： 08 年 4 月初 — 5 月底 目标：客户积累、产品预热 主题： 5 分钟生活圈 推广渠道：户外广告、围墙、活动、外展点 诉求重点：区域地段价值，发展前景，完善生活配套， 达成目的： 在拔高项目形象的前提。