百年广场项目可行性报告(编辑修改稿)

百年广场项目可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

（亿元） 增长率 开工面积（万平方米） 总开工面积 增长率 其中住宅开工面积 增长率 20xx ％ 50％ ％ 20xx ％ － ％ － 20xx － ％ － － 长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有 10 多个，总的供应量约有 50 万平方米。 2 住宅价格分析 长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在 800～ 900 元 /平米之间，最高 价是少数的一两个电梯房，房价达到 1200 元 /平米左右（以上面积计算方式为：建筑面积）。 现阶段长寿的消费者普遍能够接受 1100－ 1200 元 /平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产一级供应量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。 3 住宅特点分析 长寿区的住宅大体呈现以下特点： （ 1）住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单体小高层； （ 2）多层住宅单价集中在 700800 元 /平方，小高层则为 9501250 元 /平方； （ 3）户型面积多在 120145 平方，即三房两厅 ，四房两厅，占据供应量的90%以上，二房二厅则在 7085 平方； （ 4）户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小； （ 5）新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现“四明”，户型方正，无异型房，功能配备为“客厅、餐厅、书房、阳台、卫生间”等基本功能，尚未引入重庆时下流行的“空中花园，功能房、阳光房、落地窗”等概念，而“ 协信 百年广场 ” 可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 11 “衣帽间、储藏间、保姆间”等功能房出现较少； （ 6）与重庆主流住宅产品相比，其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间距较窄，私密性考虑欠佳。 （三）长寿地区商业地产市场分析 根据 长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造 1 个主城核心商圈，即以寿星广场为核心的半径 500 米的中心商贸区；同时建设黄桷湾、骑鞍、桃花、川维渣家湾 4 个社区服务中心；以及发展以葛兰、云台、狮子滩、洪湖、双龙 5 个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。 1 长寿区商业中心调查 （ 1）向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。 该地段以各种类型的服务机构、金融机构、服装和百货超市为主。 该路段商业网点共 424 家，总经营面积约为 27， 130 ㎡，长寿区的两个有影响的商店（重庆百货和立丹超市）都在该路段。 从立丹超市物品的种类及 新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。 （ 2）其次便是长寿路，长寿路以建材为主，说明长寿的房地产开发呈上升趋势。 长寿路商业门面数为 243 个，总经营面积约为 52， 287 方，其中建材经营点为 123 个，占 %，家电 %，娱乐 %（在长寿路上主要包括 3个二、三星级的酒店，金堂大酒店、富丽酒店、寿星酒店，总经营面积约 万方。 （ 3）长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其中，大型餐饮有：秦妈火锅、天源火锅、德庄火锅等，基本是火锅的天下。 但经营现状不理想，从 12： 00、 20： 00 两个时段观察来说，上座率均不高，即使品牌火锅情况也不行，在晚上 21： 00 左右已基本关门。 而在长寿，茶楼经营不错， 以上现象表明：在长寿，餐饮业有发展的空间。 2 商业物业租金和售价分析 “ 协信 百年广场 ” 可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 12 （ 1）向阳街门面租金（按套内面积计算）： 向阳街靠近长寿路段 重百附近及临街门面 寿星广场附近支路 向阳街往金利商场方向 向阳街附近支路 向阳街往金利商场方向末端 平街 150～ 180元 / 平米左右 200～ 300 元 /平米 80 元 /平米 120 元 /平米左右 50 元 /平米左右 50～ 70 元 /平米 二层 15 元 /平米 15 元 /平米 无 无 无 无 （ 2）长寿路门面租金（按套内面积计算）： 与向阳街临近区域 两端门面 平街 65～ 75 元 /平米 35～ 45 元 /平米 负一层 15 元 /平米 无 二层 15 元 /平米 无 （ 3）其他区域价格门面租金（按套内面积计算）： 黄桷湾片区、骑安片区、桃花溪片区价格为 15～ 25 元 /平米左右。 （ 4）销售价格 向阳街片区：向阳街 1000 米范围内以重百广场为中心最高 万元 /平方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至 万元 /平方米，平均为 万元 /平方米，火神街 万元 /平方米；黄桷湾片区： 万元 /平方米。 由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业的出租还是销售，价格差距很大。 此外，地下层和楼层的租售价格约只有平街层的租售价格的十分之一。 3 长寿区商业设施的供求状况分析 项目所在位置是长寿区传统的商业、休闲和居民聚会的中心场所，这里商业网点密集度高，商业面积总量达 万 m2。 但是由于缺乏整体规划，商业布局比较杂乱，建筑趋于老化、交通组织落后，广场的休闲设施不足，无法满足作为长寿区中心地位的日益增长的经济文化发 展的要求。 长寿区当地居民和各界人士普遍认为：该地区严重缺少高档次的集购物、休闲、娱乐、饮食于一体的商业设施。 “ 协信 百年广场 ” 可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 13 三、项目综合分析 （一）项目背景分析 1 长寿的经济在高速发展。 从 20xx 年到 20xx 年，长寿区的 GDP 增长率平均为 ％，超出重庆市的平均水平，而且今年也将保持 9％－ 10％的增长速度。 2 长寿区区委、区政府对本项目高度重视。 政府已对商业步行街有了初步规划：要按照“在休闲中购物，在购物中休闲”的现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场、城一校路口，包括区公安局、政府大院全部拆迁后加大招商引 资力度，按 500 米左右长度重建一条商业步行街，引入 23 家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店、连锁店（超市）、特色店、精品店 100 个，新增商业营业面积 5 万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口的向阳路改造成商业步行街的一部分。 该规划构思对于本项目的开发在政策层面具有了一定的指导作用。 （二）项目的 SWOT 分析 1 项目优势 （ 1） 基础优势。 长寿区是重庆市重要工业基地，职工平均收入居重庆市前列（第 8 位），购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有一定创新、整合空间 （ 2） 地段优势。 从地理位置上看，该地块属长寿区最繁华地段，商业价值较大。 （ 3） 景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源。 （ 4） 经验优势：重庆协信集团在投资本项目之前，已经成功的策划和实施了“黄金海岸”和“巴南新天地”等大型商业项目，在商业地产的开发上具有相当的经验优势。 2 项目劣势 （ 1） 资金压力。 本项目投资额大，对企业会造成一定的资金压力。 （ 2） 开发量巨大。 3 面临的机遇 “ 协信 百年广场 ” 可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 14 长寿区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少，存在较大的住宅项目开发空间；而且大部分 长寿区人民都希望在向阳街修建高档商场和引进中高档餐馆及娱乐设施，这些都有利于本项目的发展。 4 面临的挑战 长寿区属区域性中心城市，对周边城市（如涪陵、梁平）辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本项目的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者接受高品质的住宅也是本项目所面临的挑战。 （三）竞争楼盘和周边楼盘调查 1 竞争楼盘调查 长寿区的同质性物业只有位于新开发区 —— 桃花溪片区的“东方之骄”，具体情况如下： 东 方之骄规划是长寿区目前规模最大、档次最高、环境最好、交通最方便、配套最完善的都市生活高尚社区。 “东方之骄”项目概况 名称 东方之骄 地址 重庆广润地产有限公司 总占地面积 420 亩 总建筑面积 23 万平方米 配套商业面积 万平方米 绿化率 42% 幼儿园面积 1160 平方米 公建面积 万平方米 “东方之娇”在规划上与本项目相似，属于同质性物业，由于所处地段不同：“东方之娇”处于未来的政治、文化中心 —— 桃花溪片区，由于“东方之娇”已在 20xx 年 9 月正式对外推出，该项目将争夺一部分长寿 的高收入客源，对本项目的销售可能会造成一定的影响。 “ 协信 百年广场 ” 可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 15 2 周边楼盘调查表 序号 项目名称 开发商 开发规模（㎡） 物业类型 销售时间 销售价格 （元 /平米） 销售状况 楼盘地址 1 丽景名苑 重庆奥林置业发展 有限公司 720xx 住宅 20xx 年 起价： 77 最高价： 878 60％ 长寿凤城镇三峡路 36 2 富丽桃园 重庆长寿富丽房地 产开发公司 15000 住宅 20xx 起价： 700 均价： 735 75％ 长寿骑安 3 望江阁 重庆市长寿区长兴房地产开发 建设有限公司 27500 住宅 20xx 年 11月 起价： 988 每层增价： 20 元 一期售完；二期 30％ 重庆市长寿区上缆车站 4 凤鸣家园 重庆渝发建设房地 产开发有限公司 27677 住宅 20xx 年 7月 起价： 838 每层增价： 10～ 20 80％ 长寿区校园路 32 号 5 嘉能盛世 桃花 重庆嘉能建设开发 有限公司 18000 住宅 20xx 起价： 968 和 988（朝向不同） 每层增价： 20 35％ 长寿骑安车站下行 50 米 6 光宇林庄 锦园 重庆光宇建 设开发有限公司 400。