用_天元吉第小区项目策划与可行性分析报告(编辑修改稿)

用_天元吉第小区项目策划与可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

” 第二章 房地产市场研究 6 综上所述可以看出，在中央打压楼市过热的当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。 专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以广汉市的房地产开发商不必过多担心。 宏观行业经济分析 国务院总理 温家 宝 27 日在接受 中国 政府网、新华网联合专访时表示，“ 十二五 ”规划中，我们确定的经济发展速度是 7%。 而专家预测， 2020 年中国经济有望继续保持较快发展， GDP 增长 9%左右。 从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比 2020 年略有回落。 2020 年以来，基建投资 处于一个 高峰时 期 ， 作为 “ 十二五 ” 的开局之年，固定资产投资仍将保持 20%左右的增速。 国家统计局公布的最新数据显示： 2020 年 112 月，我国固定资产投资总额 万亿元，同比增长 %， 2020 年 112 月，中央投资同比增长 ， 2020 年 12 月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月 %左右的增速。 社会环境 2020年 2020年 2020年 2020年年份人口数量（单位：万） 图 21广汉市人口变化趋图 图 21 反映 了 2020 年 — 2020 年广汉市区人口变化 趋势。 由图 21 可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。 人口增长主要是由于广汉市南京工业大学毕业设计（论文） 7 区出生人口率大于人口死亡率并且每年的迁入人口大于迁出人口，根据这一增长趋势，估计 2020 年广汉市区人口将超过 25 万。 人口的增加意味着住宅的市场需求加大，这一情况对本项目非常有利。 而根据 2020 年第五次人口普查， 广汉 市总人口 577298 人。 2020 年全市人口低速增长。 据 公安 统计年报，全年出生人口 3479 人，死亡人口 3800人，人口自然增长率 ‰ ；年末户籍人口为 587831 人，比上年净增 520 人，增长 %。 根据广汉市住户调查资料显示： 2020 年 111 月城镇居民实现人居可支配收入 11205元，同比增加 13389 元，同比增长 %。 其中，工资性收入实现 7986 元，增长 %，2020 年广汉市国内生产总值突破 180 亿元。 2020年 2020年 2020年 2020年年份人均消费单位：元 图 22广汉市人均消费性支出趋势图 图 22 反映了 2020 年 — 2020 年广汉市人均消费性支出趋势。 由图 22 可以看出，从 2020 年到 2020 年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在 15%左右。 2020 年，由于“ ”大地震原因，作为重灾区，广汉市的经济受到巨大的冲击，各类经济指标都有所下降。 但这是特大灾难的缘故，不能反映彭州市经济发展的真实情况。 根据 2020— 2020 年消费额的发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够 有效地支撑城市发展。 经济环境 第二章 房地产市场研究 8 2020 四川省 GDP 排名全国第八位， 亿元，增速 %，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。 广汉市国内生产总值 160 亿元，人均 GDP 已突破 3 万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平。 2020 年人均可支配纯收入突破 14000，消费水平显著提高。 产业结构以旅游、医药、机械、等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作的重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量的 96%以上，企业完成增加值 亿元，销售收 入 135 亿元，利润 亿元，利税 亿元，基础设施完善，利率、通货膨胀率仅为 3%。 051015202020年 2020年 2020年年份数值（亿元）全社会固定资产投资房地产投资 图 23固定资产投资与房地产投入资金图 图 23 反映了 2020 年 — 2020 年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。 从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长的趋势，这对该项目很有利。 广汉市房地产市场现状 随着经济的发展，旅游业也得到了快速扩张，各地 的旅游名胜吸引了成群结队的海内外游客，地处川西旅游环线的广汉，已闻名世界的三星堆为魅力核心，近几年吸引的海内外游客连连增加，极大地刺激了当地的旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是的投资开发前景，广汉市的房地产开发、商业经营急剧升温， 被 众多投资置业者 看好。 [3] 专业人士认为，二级城市由于土地成本较低、开发资金压力小、项目增值空间大等优南京工业大学毕业设计（论文） 9 势条件，将吸引更多的外地、本地乃至成都的投资者的资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴的风向标。 08 年广汉市房地产投资额 亿元，有力地推动了全社 会固定投资和国民经济发展。 商品房施工面积哦 万平方米，商品房竣工面积 万平方米，销售面积 万平方米。 广汉市房地产市场供给及需求趋势分析 广汉市房地产在宏观政策的调整中并未受到冲击，反而随着近年来城市的开发及发展上升。 特别是广汉市新经济开发区，房地产市场竞争尚不明显，有待日后的继续开发。 依据市场发展的趋势，短时间内广汉市房地产市场供给是不能完全满足需求。 总结 根据上述的分析，可以得到以下结论： ，广汉市房地产市场主要呈现供不应求的态势。 市场上改善性住 房、解决居住性住房和投资性住房需求很大，而供给又不能及时跟进，房地产价格将进一步上升，且上升速度较快，预计 2020 年城区住宅均价将突破 3500 元 / m2。 ，投资性需求越来越少，当价格上升到一定程度，投资性需求退出市场。 但由于广汉市外来人口的增加，解决居住性住房的需求将在一定程度上弥补投资性需求退出留下的空缺。 市场需求的增长趋势有所减缓，但供给仍不能完全满足需求，市场价格仍将缓慢上升。 ，由于开发商之前的大力投入，供给的增加将超过需求，预计到 2020 年下半年或 2020 年，市场供给将达到高峰，出现供过于求的状况，此时房地产价格将在高位运行。 第三章 项目定位 10 第三章 项目定位 SWOT 分析 SWOT 分析法是一种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。 这里， S 是指企业具有的优势， W 是指企业具有的劣势， O 是指企业外部环境的机会， T 是指企业外部环境的威胁。 优势分析 （ Strength） （ 1） 地块位于广汉市经济开发区，距成绵高速广汉出入口仅一步之遥，前临深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴马牧河。 交通便 利，升值潜力巨大。 （ 2） 地块占地 52 亩，且比较规整，便于开发利用。 （ 3） 项目位于经济开发区的新开发区，地处工业与住宅交汇区域，周边无污染源。 （ 4） 地块周围规划有三星堆客运站，提升了地块的开发价值。 （ 5） 本项目绿地率高达 45%，为广汉地区少有，具有竞争优势。 （ 6） 小区容积率仅为 ，占地面积为 %，在同类小区中占有绝对优势。 劣势分析 （ Weakness） （ 1） 项目所处地地块处于工业区，生活氛围还没形成。 （ 2） 周边配套设施较少，有待完善。 （ 3） 离中心城区距离较远，公交线路较少。 （ 4） 周边新建楼盘较多，竞争激烈。 机会分析 （ Opportunity） （ 1） 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 （ 2） 近期内广汉经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 （ 3） 成都第二绕城路缩短广汉与成都之间的距离，对广汉经济的拉动。 （ 4） 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。 （ 5） 区域内现售楼盘以中小户型为主流产品，可以有效利用大中型户型这一市场真空。 威胁分析 （ Threat） （ 1） 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统 性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。 南京工业大学毕业设计（论文） 11 （ 2） 项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。 （ 3） 近期出台的物业税将会对投资者购房产生一定的影响。 （ 4） 近一段时间土地价格上涨较快，加大了开发的成本和财务风险。 根据 上述 研究结果及 项目 开发风险， 制定了开发 高层住宅 的方案。 为了深入研究， 以下 选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。 与项目宗地最近的高层住宅小区为雒城一号住宅小区。 （ 1） 雒城一号住宅小区 表 31 雒城一号基本情 况表 开发商 万兴集团 地址 广汉市中山大道南三段 物业形态 电梯花园洋房 占地面积 183516 m2 总建筑面积 约 45万平方米 状况 在售 均价 3300 m2 （ 2）上美年华住宅小区 表 32 上美年华基本情况表 开发商 四川万兴置业有限公司 地址 广汉市中山大道南四段与台北路交界处 物业形态 西班牙式电梯花园洋房 占地面积 33300 m2 总建筑面积 约 7万 m2 状况 在售 已售 80% 80% 均价 约 2700元 / m2 第三章 项目定位 12 （ 3）那维亚半岛住宅小区 表 33 那维亚半岛基本情况表 开发商 四川广汉恒丰实业房地产开发公司 地址 广汉市深圳路福州路交界处（马牧河畔） 物业形态 电梯花园洋房 占地面积 173316 m2 总建筑面积 约 35万平方米 状况 三期在售 均价 约 3300元 / m2 上述房产销售均价为 3218 元 /㎡ ,平均绿化率 为 %。 其中 雒城一号 、 上美年华这两个社区 都处于中山大道南段， 与本项目 位置相邻。 本项目绿化率 =45%，容积率 =，以上楼盘信息 及广汉市房地产 市场 走势 为参考 ， 可以 确定 天元吉第 住宅 社区的均价为3200 元 /㎡。 产品定位 结构定位 本项目的拟定方案中，全部为 14 层高层住宅，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。 而广汉市在“ ”地震中属于重灾区，在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。 框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。 故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。 户型定位 市场调查显示：户型区间大多在 60140 m2，畅销户型集中在 70120 m2 区间，少于70 m2或大于 120 m2 就难销一点，特别是市面上尾 盘大多集中在 130 m2以上，只有那铁城是以 90 以下的小户型设计的，市场反响较为不错。 市场调查显示，目前广汉市民普遍喜欢的户型为三室两厅、两室两厅，见图 31。 南京工业大学毕业设计（论文） 13 图 31户型比例图 图片来源：自绘 故本项目主打户型定位为三室两厅两卫、两室两厅两卫、两室两厅一卫，大户小户同时具有。 两室两厅一卫中还有两种不同户型可供购房者参考 依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见 表 34。 表 34户型配比定位 户型 二室二厅一卫 二室二厅二卫 三室二厅二卫 比例 25% 50% 25% 数据来源：根据销售收入计算得出 价格定位 05001000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 图 32广汉市近五年房地产价格走势（元 /㎡） 第三章 项目定位 14 从图 32 可以看 出， 2020 年 广汉 市 目前 的中高档楼盘价位在 3500 元 / m2左右， 这一价位 得到相当分市民的认可，并被业内专家看好。 由于 项目 开发量较 大，建议分两期开发。 项目的开发期为 3 年。 计划分两期 高层住宅。 随着项目一期开发完成，项 目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的提升空间。 本项目第一期预计在 2020 年 年中。