琼海市公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

琼海市公共租赁住房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

调整，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。 大力发展公共租赁住房有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题。 我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差。 存量住房中的中小户型大部分为上个世纪留存的平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价位房源日益减少。 与此同时，我国每年城市化新增城市人口约 1000 万左右，而城市新增建设用地又受到严格控制。 在这种人多地少的矛盾冲突下，如果将所有中低收入群 体都推向市场，将必然导致住房市场价格的进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。 因此，在房价上涨，住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障房是非常必要的。 增加 公共租赁 住房比重将是有效解决住房短缺问题的有效途径之一。 可以说， 公共租赁 住房更符合我国现阶段低收人群体的住房需 10 求。 大力发展公共租赁住房有利于多层次解决各类低收入群体的住房需求。 这种情况，在国外也比较普及。 当前，保障性住房的需求潜力较大：随着土地市场化配置进程下住房价格的上涨，许多低收人群体穷其一生也不可能买得起房，只能以较低的租金价格支付住房使 用权；低收人群体中有相当比重的人群职业特征为产业工人、商业服务业人员和个体经营户，这部分群体对居住场所的选择往往 跟随工作地点的变动而迁移，体现出较强的流动性，因而中短期的公共租赁 住房更符合其住房要求，并有助于减少生活、出行的附加成本；部分住房困难的低收入群体是刚进入社会的毕业学生，这部分群体处于暂时性的购买力不足阶段，需要过渡性的 公共 租 赁 住房以满足短期内的居住需求。 因此，作为完善的住房市场，建立健全一个稳定的、规模化的公共租赁市场是非常必要的。 发展公共租赁住房有利于弥补租赁市场发展滞后的问题。 低收入家庭仅靠 市场个体提供的租房市场在租金和租赁期限等方面都存在很大的随意性。 因此，需要政府以制度化的模式提供 公共 租赁住房弥补中长期租赁市场的空缺。 建设 公共租赁住房，现实意义在于帮助“夹心层”家庭解决了住房难的问题，而其更广泛的意义，则在于国家保障体系将同时向“非低收入群体”和流动人口理念的转变。 这样的转变，其出发点是政府把保障范围扩展到所有不能通过市场解决住房问题的家庭，包括已成为城市常住人口的外来务工人员。 促进社会结构优化 和经济转型 的需要 大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结 11 构的有效途 径。 扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。 保障性安居工程建设一头连着发展，一头连着民生，既能增加投资，又能带动消费，对扩内需、调结构、转方式具有重要作用。 政府增加保障性安居工程建设支出，可以发挥乘数效应，发挥房地产业链条长的作用，带动大量社会资金投入住房建设，促进相关产业发展。 群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，还会直接扩大消费需求。 解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费。 推进保障性住房 建设，不仅对全局发展有利，而且对地方发展有利。 更重要的是，这有利于当地群众安居乐业，有利于推进社会和谐。 此外，一个城市如果人居环境差，还会影响市容市貌，影响投资与发展环境，影响城市长远发展。 近年来，我国不少城市通过实施保障性安居工程特别是推进公共租赁住房的建设，既解决了中低收入群体住房难的问题，促进了社会结构优化，又改善了城市环境和形象，吸引各类生产要素集聚，有利于实现产业再造和经济转型，起到“建设改造一片、带动提升一方”的作用。 通过公共租赁住房 的建设，可有效 帮助各类群体解决住房难题 ， 因此，项目的建设 是 必要的。 12 第三章 建设规模与建设内容 建设规模 根据《海南省公共租赁住房管理办法》及琼海市的公共租赁住房的需求情况 ， 项目 总规划用地 ㎡ ，其中 市政规划 道路占 地 面积为 ㎡ ，公共租赁房建设用地面积 ㎡。 拟建公共租赁住房小区， 4栋高层单体住宅楼共设置 400 户 ， 总建筑面积 25918 ㎡。 其中， 住宅部分 建筑面积 23380 ㎡ ，地下室（含人防工程） ㎡ ，配套公建用房 ㎡。 建设内容 本项目 建设内容为公共租赁住房工程 ，配套建设 住宅 小区管理用房、垃圾站、 给排水、供 电、绿化、 道路、 停车场 和 门卫室 等公共配套设施。 13 第 四 章 场址选择与建设条件 场址选择 本项目建设地点选址于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小区南侧 ，北临 琼海市南堀东路， 西临 南堀经一路 ，交通十分方便。 用地属于 二类居住用地， 总规划用地 ㎡ ，其中 市政规划 道路占用面积为 ㎡ ，公共租赁房建设用地面积 ㎡。 项目用地场地上 无 其他建筑物，比较平坦，地块 两 面临路，交通十分方便。 建设条件 气候条件 琼海市属于亚热带海洋气候，气候温和，阳光充足，热量丰 富，雨量充足。 年平均 24C，各月温差不大，最高月均温 C，最低月均温 C；年平均降雨量 2072mm，旱雨季分明， 5—11 月为雨季， 12 月至翌年 4月为旱季；年平均日照时数为 2155 小时，年平均太阳辐射量为每平方厘米 千卡。 场地 地质条件 14 根据 项目区 北侧 正在 建设的 《 琼海市嘉积城区财政供养中低收入人员（教育、卫生系统）住房和公共租赁房住宅小区建设项目 场地岩土工程勘察报告》（海南水文地质工程地质勘察院 ） 得知 ， 拟建地块附近 场地地质特征自上而下描述如下： 1） 第 1 层素填土： 堆填时间约 1年以上。 层位不稳定，厚度薄，结构疏松，尚未完全自重固结，工程性能差。 2） 第 2 层中砂：层位不稳定，厚度薄，均匀性差松散状。 工程性能差。 3） 第 3 层粉质粘土：为砂岩残积土，分布全场地，层位稳定，厚度较大，均匀性好。 工程性能好，可作为低层建筑物的天然地基浅基础持力层。 4） 第 4 层强风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度变化大，均匀性差。 工程性能较好。 5） 第 5 层中风化砂岩：分布全场地，层位稳定，厚度大（未揭穿），工程性能较好，可作为高层建筑端持力层。 供水条件 20xx 年完成市自来水厂扩建工程，供 水能力可以满足未来 10 年内城市发展和大规模工业用水的需要。 项目用水直接引用市政供水管网即可满足项目要求。 排水条件 琼海市不断加快城镇污水 处理设施建设步伐，同时进行分流制排水管网改造与建设。 项目排水可经排水管道汇集进入市政统一排水管网。 15 供电条件 琼海市电力供应充足， 拥有 有大小电站 26 座，装机容量共 万千瓦，年发电量 3 亿度，已建成官塘 220kv、琼海站 110kv、泮水站 110kv 变电站。 通讯条件 琼海市实现了城乡电话传输数字化和程控化，可直通国内和世界200 多个国家和地区。 交通条件 琼海市是海南东部的交通枢纽，距省会海口 87 公里， 223 国道（海榆东线） 和 环岛 高速公路南北向从琼海市境内通过，交通便捷。 市内公路纵横交错，四通八达，全市通车里程达 公里。 建设条件评价 综上所述，本项目选址于该区域从各个方面（当地政府的支持程度、运输条件、建筑材料的供应、水电通信的提供情况等等）来讲较为适宜。 由此可见，本项目选址得当，建设条件基本具备。 16 第 五 章 工程方案 项目概况 本项目建设地点选址于琼海市南 堀 东路 南侧 ， 南 堀 经 一 路西侧，位于嘉积镇属教育卫生系统财政供养人员住宅小 区南侧。 项目用地为二类居住用地， 总规划用地 ㎡ ，其中 市政规划 道路占用面积为 ㎡ ， 公共租赁房 建设用地面积 ㎡。 项目用地场地上无 其他建筑物， 比较平坦 ，地块 两 面临路，交通十分方便。 设计依据与原则 设计依据 （ 1）中华人民共和国工程建设标准强制性条文《城市建设部分》； （ 2）《 住宅设计规范 》 GB5009620xx； （ 3）《 住宅建筑规范 》 GB5036820xx； （ 4） 《建筑结构荷载规范》 GB5000920xx； （ 5） 《建筑地基基础设计规范》 GB5000720xx； （ 6） 《建筑抗震设计规范》 GB5001120xx； （ 7） 《混凝土结构设计规范》 GB5001020xx； （ 8） 《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ320xx； （ 9）《 建筑设计防火规范 》 GB5001620xx； （ 10）《 夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准 》 JGJ7520xx； （ 11）《 人民防空地下室设计规范 》 GB5003820xx； （ 12）《 无障碍设计规范 》 GB5076320xx； 17 （ 13）国家和琼海市有关设计规范及标准。 设计原则 坚持高起点，超前性的 原则 顺应社会发展的趋势，借鉴国内外房产开发的成功经验，结合当今规划学科的最新理念与表达成果，体现 琼海 市的城市社会经济地位和文化特征，使本住 房小 区的立意新，起点高，具有超前意识。 从规划 设计到单体建筑的表达要重视长久性及发展的可持续性。 坚持整体性与个性统一的 原则 住 房小 区内建筑保持其整体性，并与城市环境相协调是总的规划原则，在此基础上突出自身的特点，体现其富有个性的一面，可以丰富城市景观，发挥地域优势。 高效率利用土地原则 针对本地块的特性，利用城市环境现有的条件发挥土地的最大的潜能，力求通过合理的布局，充分凸现本地块的优势。 坚持景观化住 宅 区的原则 从城市空间的角度出发，最大化地留出绿色空间，营造景观的居住空间，保证住宅均能 向城市空间进行渗透和开放。 贯彻 以人为本的原则 规划贯彻“以人为本”的设计思想，积极创造健康、宜人的居住环境，贯彻社会经济和环境 效益相统一的原则；建筑设 计充满海南热带风情，力图为居住者提供休闲自然的空间； 注重整体环境质量，以崇尚自然，强调健康，创造舒适宜人的居住环境。 与当前时代精神相 18 一致，与未来发展相适应，与周边环境相融合。 执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。 总 体 布 局方案 总体布局要求 根据小区周围道路的特点，按照以人为本的思想规划总平面的布置，以建设生态型居住环境为目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵及当地特色 的居住区。 注重居住区的生态环境和居住的生活质量，合理分配资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划和建筑设计的基本出发点和最终目标。 绿化系统的建立和绿化覆盖率的提高，是现阶段改善居住生态环境的有效手段。 方便的交通系统，宜人的生态环境及休闲健身场所的设置，有助于居民生活质量的提高。 空间环境与景观设计 本项目从安居角度出发，力图营造景观化的居住空间，还城市以绿色，拟采用塔式高层建筑风格，最大化留出绿地空间，营造舒适的居住空间，并向城市渗透和开放。 强调绿色与居民生活活动的融合，以楼宇间收 放自如的带状绿地，创造出的块状绿地，最大限度的发挥绿地的功效，满足不同层次的居民活动要素，将建筑与绿色空间融合在一起。 绿地系统根据地形自身特点，采用集中绿地及绿化景观轴结合，并向四处延伸，再辅以灵活的步行路径，贯穿于各个绿化区域。 中央 19 景观绿地尽量遵循人车分流原则，可以确保住户日常生活的悠闲宁静。 整个小区绿化景观以植物造景为主，充分展现具有特色的植物材料，选择适应性强、观赏价值高的花卉树木（特别是本土树种），有机地组合，合理地搭配，并结合地形地貌形成参差错落、疏密有致、季相变化明显和景色独特的景观。 建筑布局 建筑空间布局上，结合周围道路路网情况，考虑建筑最有利的南北朝向和充分满足日照间距及合理的建筑间距要求，依次整齐布置在小区内。 4栋塔式高楼平面布置呈正方形在四角及中心布列， 1楼、2楼 对称平行于布置在场地 北 部， 3 楼、 4楼对称平行布置在场地 南部。 整体布局既美观大方，又提升居住环境品质。 小区 建筑布 局有效地 将不同人流、 车 流，水平和垂直的交通路线分开，互不干扰。 公共 配套 服务设施布 置 为了给小区居民提供一种合理的生活环境，小区管理用房设置在2楼的 1层 ，面积为 160 ㎡； 商业用房设置在 1楼 1层，面积为 ㎡； 垃圾站 20 ㎡， 布置 在小区的西南中部 南堀经一路附近 ；水泵房80 ㎡，配电房 80 ㎡，均设置在 1楼 地下一层 ；门卫房设置入口处，面积为 20 ㎡，小区四周设有围墙及在小区内进行公共绿化，绿化率设定为 40%，面积为 ㎡，植物以乔木、灌木为主，空地铺置草坪。 道路交通系统设计 20 根据基地现状及城市道路系统分析， 住房小区主出入口设置 在南堀东路。 区内道路分为主路和次路，面积为 ㎡。 小区主路宽 5米，环形环绕在住宅楼周围，以满足消防、交通的需要；次路宽 3 米，穿插在小区内， 方便居民的行走； 机动车出入口设置主要考虑不影响区内。