阜阳市皖西北城市商业广场可行性研究报告(编辑修改稿)

阜阳市皖西北城市商业广场可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

中国社会经济状况 阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 18 根据亚洲开发银行的评估，中国在 20xx年的经济增长率约为%，其增长主要是因为强而有力的外销驱动及内需拉动。 由于中国拥有庞大的内销市场，其发展前景远比邻近国家乐观。 再加上政府部门的大量公共投资和高额的外国投资，在可预见的未来国内经济增长仍会保持强劲。 国际社会普通认为， 20xx年中国经济增长率应保持在 10%左右。 阜阳市的社会经济状况 改革开放以来，阜阳市经济建设取得了丰硕成果，城乡面貌日新月异，人民生 活水平逐步提高，各项社会事业全面发展，尤其是进入 20xx年以后，在市委市政府、区委区政府的坚强领导下，克服了前期政府腐败阴影、非典疫情、洪涝灾害等多重影响，负重爬坡、奋力前行，实现了政治上由乱到治，再到人心思定、人心思发展的转变，经济上实现了由连续下滑到止跌回升、再到两位数增长的转变，走过了最为艰难的时期，步入了快速发展的前期。 （ 1）综合经济实力不断增强。 20xx年全市生产总值突破 370亿元，增长 13%；财政收入超过 ，增长木 %；完成全社会固定资产投资 151亿元，增长 20%；粮食综合生产能 力达到 449万吨，小麦、大豆、玉米、禽产品等主要农产品产量稳居全省前列；煤电、化工、农副产品加工等行业生产能力不断增强；刘庄煤矿、阜阳电厂等一批重大项目建设进展顺利，为阜阳市的快速发展奠定了坚实基础。 （ 2）经济发展思路逐步清晰。 市委、市政府立足市情，审时度势，提出了 “建设皖西北中心城市 ”的发展目标和 “优化一产、强化二产、繁荣阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 19 三产 ”的经济发展思路，确定事关我市经济发展全局的 “6611”工程，作出了 “振奋精神，凝心聚力，抢抓机遇，乘势而上，奋力崛起 ”的重大决策，努力把我市建设成以区域性加工制造业中心、优质 安全农产品供应中心、商贸物流集散中心为主要内容的区域性中心城市。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 “十五 ”末，阜阳市区建成区面积已达 50平方公里，城区人口总规模达 50万人。 交通枢纽地位进一步凸显，产业集聚能力进一步增强，上海华源、香港华润、江苏大亚、南京雨润、河北顶大、国投新集集团等一大批企业入驻阜阳。 商贸物流集散中心地位初步确立，全市社会消费品零售总额位居全省第二。 （ 4）工业化与城镇化进程加快。 20xx年全市规模以上工业销售收入达到 203亿元以上，连续三年保持两位数增长，增长的稳定性和内在动力 增强。 城镇化进程明显加快，农村人口加速向城镇转移， 20xx年全市城镇化水平达 31%。 （ 5）社会事业全面进步，人民生活继续改善。 20xx年农民人均纯收入 2350元，城镇居民人均可支配收入 8817元。 社会保障覆盖面进一步提高，城镇登记失业率控制在 4%以内，生态市建设全面启动。 居民消费结构加速升级，住房、通讯、交通等成为新的消费热点。 20xx～ 20xx年阜阳市 GDP见下表 年份 GDP总额（亿元） 增长率 (可比价 ) 20xx 209 % 20xx 217 % 阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 20 20xx 263 % 20xx 324 % 20xx 370 13% 20xx 460 % 二、 房地产市场宏观形势分析及预测 国内宏观市场分析 （ 1）市场回顾 阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 21 政策成为影响 20xx年乃至中期内房地产市场和行业发展的关键变量。 在始自 20xx年 4月的宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。 如： 阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 22 2 加息： 4月 27日和 8月 21日，央行上调各档次房贷利率； 3 国六条： 5月 17日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕； 4 九 部委 “十五条 ”： 5月 29日国办发 (20xx)37号文对 “国六条 ”细化，提出 90平米、双 70%标准； 5 二手房征营业税： 5月 31日，国税发 74号文规定， 6月 1日后个人购买不足 5年的住房对外销售，将全额征收营业税； 6 调控住房结构： 7月 6日，建设部发 165号文，明确 90平米标准； 7 限制预售： 7月 6日， 166号文要求开发商获预售证后应在 10日内开售； 8 外资限炒： 7月 11日， 171号文加强对外资开发经营和境外购房管理； 9 土地督察： 7月 24日，国办发 (20xx)50号文规定，全国省 (区、市 )及计划单列市的土地审批利用，纳 入九大土地督察局监管； 10 强征二手房所得税： 7月 26日， 108号文规定 8月 1日起，统一强制性征收二手房转让个人所得税； 11 规范外汇管理： 9月 5日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。 12 加强土地调控： 9月 5日，国务院发布加强土地调控有关问题的通知。 13 11月 7日《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 23 原有基础上提高一倍。 从上述密集的调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定的基调，从上游的土地到下游的消费都在政策调控紧缩的视野之 内，其目标都直指房地产行业的投资过度和价格的快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大、房价上涨过快，房地产行业的强政策性特征再一次得到体现。 我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩的外部压力与行业内规范经营的内部压力的双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房的价格普遍上扬，但是由于绝对投入的迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开 “房地产泡沫 ”破灭与否的争论，一个更加市场化、集约化的产业将在当前这种压力的承受与突破中走向成熟，全国范围内房地产行业的景气度将因这次行业整合而获得一定的支撑。 中国房地 产业发展的脉络是一个家庭财产从无到有、从以自用为主到成为资产配置手段的过程，目前国内商品房销售的 90%以上都是个人消费者， 20xx年个人房贷只有 8258亿元， 4年后的 20xx年达到 ，增长 3倍之多。 首先，房地产对于国民经济的联动及相关行业的影响到底有多大，这个问题没有从根本上解决。 当前房地产业发展的问题是一枝独秀，是孤军深入，是其它产业增长乏力，是地方经济增长思维和模式单一化的问题，由此造成了地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其它产业发展的挤压性。 其次，目前房地产投资与国民收入等系列宏观经济 指标的比例是否协调，特别是对金融的影响（金融机构涉及到房地产的贷款占整个比例多少，涉及房地产的不良贷款率，房地产贷款中有哪些风险阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 24 点等）大多缺乏系统深入的研究，权威的数据缺损，即使是央行这样的机构，在对全行业 “摸底 ”环节缺损的情况下，做出的各种结论也是模糊的。 最后，对于房地产行业泡沫争论的双方都摆脱不了利益背景，以偏概全是共性，要么将局部地区的个别现象概括为全行业的特点，要么就是企图维护传统利润阻挡行业整合。 （ 2） 20xx年 ①保持发展且稳健的行业基调 在的中央经济工作会议上，中央对 20xx年的经济工作提 出了八项主要任务： 坚持加强和改善宏观调控，保持和扩大经济发展的良好势头。 坚持以发展农村经济为重点，扎实推进社会主义新农村建设。 坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级。 坚持提高自主创新能力，加快建设创新型国家。 坚持落实区域发展总体战略，推进城镇化健康发展。 坚持深化体制改革，加快形成落实科学发展观的体制机制保障。 坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平。 坚持以人为本，不断促进社会和谐。 我们看到，这八条中几乎每一条都与 20xx年房地产行业可能面临的调整密 切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业则很有可能被用来作为实现这种调整的工具，无论如何，飞快转动的车轮是不能离开车身的。 因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；当前对于房地产行业发展的诸阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 25 多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的过度倾斜，必须实现各行业全面协调和可持续发展。 ②土地市场化配置成为趋势 国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善 的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中、始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。 作为一个新兴的、经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响到了投资和消费的增长，并与各地城市 GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制。 在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发土地的控制趋严是必然的趋势，何况日趋活跃的土地交易市场将土地使用权价值发现得淋漓尽致，土地收益逐步成为 “第二财政 ”的角色已经是不争的事实。 在 20xx年，以土地市场建设和 交易规范为重点的相关法律和具体政策出台是政府对房地产行业进行调控的主要手段，我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越高的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。 ③加息从负面影响供求 房地产行业的资金密集型特点表现在两个方面，一是开发商买地和开发建设所需资金量大；二是消费者购买商品房所需资金量大。 生产阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 26 和销售环节的大资金流量特点决定了资金融通的必然性，所以房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。 利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，从而影响到商品房的供给和价格，同时又影响消费者按揭贷款利息，从而影响商品房的需求和价格。 对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。 加息幅度越大，贷款利息增幅也越大。 加息将限制开发商开发速度和商品房供给。 ④品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词 一方面，随着一系列政策措施的出台， “银根 ”、 “地根 ”的进一步紧缩等将使国内相当一部分开发商面临空前的 “资金链 ”和 “拿地 ”压力，行业内的 “洗牌 ”将加剧，市场的 “逐出效应 ”将会显现。 另一方面，随着市场竞争的加剧，房地产业中的 “优胜劣汰 ”、企业间整合将会成为常态，品牌与实力竞争将成为房产市场的主题词。 阜阳房地产市场状况分析及预测 （ 1）市场回顾 20xx年以前，阜阳经济发展较为落后，房地产投资基本停滞，市政设施得不到改善，房地产开发以 “沿路剥皮式开发 ”和 “零星开发 ”为主，房地产价格一直在低水平线徘徊。 20xx年以来，随着经济建设的快速发展和城镇化进程步伐的加快，阜阳市实施了大规模的城市基础设施建设和危陋平房改造，加大了住房分配制 度改革的力度，并相继出台了一系列的房地产相关政策，对刺激房地产市场的发展产生了积极的影响。 20xx年开始，商品房的成交量开始大于上市量，市场正逐渐消化前几年阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 27 积压下的房源，商品房开发快速增长。 20xx年房地产开发投放 ，增长 %，占全市固定资产投资的 %。 近几年，阜阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，一定程度抑制了阜阳房地产市场上的投机行为，挤压了房地产市场中虚热的泡沫成分，一系列的政治风波也促使阜阳房地产 行业操作日益规范，阜阳市房地产市场基本保持了健康、均衡、快速的发展势头。 纵观阜阳市近几年的房地产发展历程，随着城市化建设的逐步加快，随着居民对改善居住环境的愿望被快速挖掘，随着居民有效购房能力的快速增长，在今后的 5至 10年内，阜阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。 （ 2）当前现状及未来发展 1 商业地产市场分析 目前，阜阳商业网点主要集中在人民路与颍州路两侧，并以人民路与颍州路交叉口为坐标点，向南 1000米，向西 1000米为核心商业圈。 这里汇集了阜阳百货大楼、阜阳国贸商城、千佰意购物中心 、绿色步行街、浙江商贸城、盛世衣庄等商业场所，约占阜阳商业零售总量的 45%。 众多商业设施的集中在这一区域产生了越来越强的商业聚合效应，进一步带动了周边地区的人气，使之成为阜阳市重要的商业中心地带。 到 20xx年，阜阳商铺总保量约为 700万平方米，其中：中心城区约200万平方米，约占商业物业的 28％；外围区域约 500万平方米，约占商业物业的 72％。 目前该区域商业用房底铺日租金在 35元 /平方米日 ,阜阳皖西北城市 商业广场可行性研究报告 28 区域底铺平均售价达 3万元～ 4万元 /平方米。 该区域主要商业设施情。