闽侯县土地级别与基准地价总报告(编辑修改稿)

闽侯县土地级别与基准地价总报告(编辑修改稿)内容摘要：

土地级别与基准地价修订更新附表 ............................................................................................................ 161 20xx 年与 20xx 年闽侯县各用地类型基准地价对照表 ......................................................................... 344 20xx 年闽侯县各用地类型基准地价表 ...................................................................................................... 346 土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 1 一、基准地价内涵 根据 《福建省国土资源厅关于开展基准地价更新工作的通知》（闽国土资综〔 20xx〕 45号，以下简称“通知” ） 规定，并结合闽侯县实际情况，对闽侯县此次基准地价的内涵作了 统 一 规定，其具体内容为： （一）基准地价用地类型 此 次修订更新基准地价用地类型为商服用地、住宅用地、工业用地三类，其中商服用地包括商业、金融保险业、餐饮旅馆业及其它商服用地等；住宅用地包括高级住宅、普通住宅等用地；工业用地包括工业、仓储业等用地。 除此之外，各 设 区市还应根据实际情况，细化 用地类型，公布其他类型用地（如营利性的教、科、卫、体及停车场、交通等用地类型）的基准地价；各县（市） 可根据本地实际情况，公布其他类型用地的基准 地 价。 因此确定闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新的用地类型为：商服用地、住宅用地和工业用地三类。 （二）基准地价年期 各种类型用地的基准地价，是指各类用地土地使用权法定出让最高年限的基准地价。 因此确定商服用地基准地价年期为 40年，住宅用地基准地价年期 70年，工业用地基准地价年期为 50 年。 （三）基准地价开发程度 此 次修订更新基准地价的表现形式为地面基准地价，有条件的 市、县也可同时测算楼面基准地价。 各市、县城区、开发区基准地价的土地开发程度按“五通一平”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整）测算；各乡、镇所在地的基准地价土地开发程度按“三通一平”（通路、通上水、通电、土地平整）测算。 由于闽侯县所出的地理位置较特殊，无法按照“通知”规定“仅把县城（甘蔗街道）土地开发程度定位五通一平，其他乡镇定位三通一平”，这样与闽侯县实际情况相悖，综合各项情况，最终确定闽侯县城区（甘蔗街道）、 荆溪镇、竹岐乡、上街镇、南屿镇、青口镇、 尚干镇、 祥谦镇 土地开发程度为 “五通一平” ； 南通镇 、白沙镇、鸿尾乡 土地开发程度为 “三通一平”。 土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 2 （四）基准地价容积率 此 次修订更新基准地价的容积率省定统一标准为：设区市及沿海地区的县级市商服用地的标准容积率为 ，住宅用地的标准容积率为 ，工业用地的容积率为 ；其他县（市）商服用地的标准容积率为 ，住宅用地的标准容积率为，工业用地的标准容积率为。 各地可根据本地实际情况自行确定商服、住宅、工业基准地价的容积率进行更新修订工作，但要公布修订容积率的公式，以便修订到省定标准容积率下的基准地价。 其他用地类型的容积率，由各市、县根据当地实际 自行确定，并在文字、表格等成果资料中说明。 根据闽侯县的实际情况，确定闽侯县 城区（甘蔗街道）、 荆溪、上街、南屿、青口、尚干、祥谦、南通、白沙、竹岐等其基准地价更新标准容积率为：商服用地的标准容积率为 ，住宅用地的标准容积率为 ，工业用地的标准容积率为；鸿尾乡基准地价更新标准容积率为：商服用地的标准容积率为 ，住宅用地的标准容积率为 ，工业用地的标准容积率为。 （五）基准地价评估期日 根据 “通知” 的要求，基准地价评估期日统一定为 20xx年 1月 1日。 根据闽侯县的实际情况和考虑成果的实 用性，以及闽侯县国土资源局要求， 此次修订更新基准地价评估期日统一定为 20xx 年 1 月 1 日。 二、修订更新的目的 （一） 深入贯彻《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》第二十八条规定， “ 县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。 ” 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条明确规定， “ 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。 具体办法由国务院规定。 ” （二） 为全面掌握土 地质量及土地利用状况，科学管理和合理利用土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施提供依据。 同时土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 3 为土地税费征收和城镇土地利用规划、计划提供科学依据。 （三） 建设土地市场体系的一项重要工作 基准地价更新工作是土地市场体系建设的一项重要工作，是加强资产管理的重要基础和手段，是规范和整顿土地市场秩序的重要内容。 为了建设完善的闽侯县城镇土地市场体系，必须建立完善的基准地价体系。 （四） 闽侯县 自身 发展的需要 闽侯县上一轮 基准地价是 20xx年 修订更新 的。 根据基准地价更新的规范要求，城镇基准地价应在 二至三年更新一次，以便更准确地反映城镇土地市场价值规律。 为了进一步加强对 闽侯县 土地资产的宏观管理，充分发挥土地资产效益，更好地为建设经济强 县 服务， 必须开展新一轮基准地价更新工作。 从闽侯县实际县情出发，更需开展基准地价更新工作，原因如下： 根据“通知”的要求：工业用地的基准地价必须依据 20xx 年 1 月 1 日起实施的《全国工业用地出让最低价标准》（以下简称“标准”）进行全面更新。 同时“标准”规定 工业用地必须采用招标 、 拍卖 、 挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。 而闽侯县工业 用地所在的全国工业用地等别中为 11 等，即闽侯县工业用地出让最低价为 144 元 /平方米，而上一轮工业用地基准地价没有达到此标准，因此闽侯县基准地价特别是工业用地基准地价必须更新。 在 20xx 年，闽侯县新区 38 米大道和 4条区间道路建成通车，并完成街心公园两侧道路改造，除此之外 福银 高速公路、橘园洲大桥、浦上大桥、 115 县道白沙段改造拓宽等省、市、县重点项目建成或基本建成，并且千家花园、博雅星城、新南公寓等建成并投入使用，使闽侯县城镇建设格局发生较大变化，城镇面貌日新月异。 闽侯县撤县改区方案经县、市人大常委 会批准已报省政府审核，闽江乡撤并和甘蔗镇改街工作已完成，全县 15 个村改居工作已全部落实法定程序。 根据《闽侯县人民政府关于重新界定我县县城及建制镇建成区具体范围的通知》可知： 20xx 年制定的基准地价更新范围与本文件建制镇建成区的范围存在不一致的地方，因此，此次基准地价更新的范围是根据此文件确定的县城和建制镇建成区 及规划建设区 范围进行划定的，以便闽侯县各乡镇社会经济的发展。 随着一系列基础设施的完善、新楼盘的建成、 地域结构 的变化， 原有的基准土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 4 地价体系已不能客观反映变化了的地产市场现实状况。 按照《城镇土地估价 规程》规定，“为了使估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。 ” 因此为了闽侯县今后社会经济的发展，必须开展新一轮城镇土地级别与基准地价修订更新工作。 三、修订更新的依据及原则 （一）修订更新的依据 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 《城镇土地分等定级规程》； 《城镇土地估价规程》； 《福建省国土资源厅关于开展基准地价更 新工作的通知》 （闽国土资综〔 20xx〕 45 号）； 《全国工业用地出让最低价标准》； 《闽侯县人民政府关于重新界定我县县城及建制镇建成区具体范围的通知》 （侯政文 [20xx]158 号） 《闽侯县土地利用总体规划》； 《闽侯县城市总体规划》； 《闽侯县各乡镇总体规划》； 1 相关的法律法规和文件。 （二）修订更新的原则 综合分析原则 综合分析原则是指在城镇土地级别修订的过程中应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别。 主导因素原则 主导 因素原则是指在城镇土地级别修订过程中应重点分析对土地级别具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。 主导因素原则与综合分析原则并不矛盾，土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 5 二者相辅相成。 虽然影响土地级别的因素众多，但在级别修订中应重点分析对土地级别起控制和主导作用的因素，突出主导因素影响，抓住主要矛盾。 地域分异原则 城镇土地级别修订应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级别。 定量与定性结合原则 城镇土地级别修订应尽量把定性、经验性的分析进行量化。 在确定土地级别初步 方案时以定量分析为主，城镇土地级别的调整和最终定案宜依靠定性分析。 预期收益原则 预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。 供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。 最有效利用原则 土地估价应以估价对象的最有效利用为前提 进行估价。 判断土地的最有效利用 主要 以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等 因素进行判断。 报酬递增递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一 定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 利用这一原则，可找出土地的边际使用点，即最大收益点或最有效使用点。 因此，报酬递增与递减原则与最有效使用原则密切相关。 四、修订更新范围和 任务 （一）修订更新的范围 根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》（合称“规程” ）、“通知”等法律法规文件规定及闽侯县各乡镇地产发展的需要，最终确定此次城镇土地级别与基准地价修订更新范围为：闽侯县土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 6 城区（甘蔗街道）、荆溪镇、上街镇、南屿镇、青口镇、尚干镇、祥谦镇、南 通镇、白沙镇、竹岐乡、鸿尾乡等 11个乡镇建成区和规划建设区。 （二）修订更新的 任务 根据 “规程” 对城镇土地定级估价工作的要求，结合 闽侯县 的实际情况， 此次课题的任务是： 利用计算机系统完成土地定级估价的全部计算与绘图工作，并建立起比较完善的城市土地定级估价信息系统。 划分出 闽侯 县 甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等 11 个乡镇建成区 及规划 建设区土地级别，编制出各定级因素的分值图及单元总分值图。 测算并确定出 闽侯 县 甘蔗街道、荆溪镇、上街镇等 11 个乡镇建成区 及规划 建设 区不同级别各用地类型的基准地价，以及商服用地的 路 线 价。 制定出不同级别各用地类型的宗地地价修正系数表。 提出一套较完整的成果应用方案。 五 、修订更新基础工作 （一）成立领导小组 为加强闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作， 20xx 年初经闽侯县人民政府会议研究决定，成立闽侯县城镇土地级别与基准地价修订更新工作领导小组，由闽侯县副县长出任领导小组组长，县政府办副主任、国土资源局局长任领导小组副组长，国土资源局副局长负责具体项目的开展实施。 （二）培训技术人员 土地级别与基准地价修订更新工作是一项工作量大、技术性强的课题。 为此，必须对土地级别与基 准地价修订更新人员进行岗前业务培训，主要培训内容为：土地级别与基准地价修订更新的目的及意义，土地级别与基准地价修订更新的内容与操作方法。 参加技术培训的人员为土地级别与基准地价修订更新工作的技术人员。 土地级别与基准地价 修订更新 工作报 告 7 （三）收集调查资料 资料收集调查工作是基准地价修订更新最重要的部分，翔实、切实的调查和正确的处理方法是得出闽侯县具有科学性和可操作性基准地价的前提条件。 资料收集主要是到各相关部门收集对土地质量具有影响性的资料，如交通状况、基础设施是否完善、公共设施是否完备、环境质量、城镇规划情况等；还须收集关于地价和修订更新一 些背景资料，如房地租赁资料、 房屋买卖、 房屋抵押贷款、土地出让与转让以及相关背景 等 资料。 外业实地 调研 主要是针对 商业店面租金 、 商业网点 、 道路情况 、商服繁华情况以及 公共服务设施情况 等进行 调查。 （四）基础资料整理汇总 按照“计量单位统一，数据来源可靠，无显著异常，对明显不符合实际的和特殊的极值予以剔除”的要求，对应用于修订更新的数据资料进行严格的核实，选取相关、准确的资料，根据资料性质和来源初步分类归档并录入计算机。