镇雄县城上城旧城改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)

镇雄县城上城旧城改造项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

城改造项目设计符合镇雄县的城市总体规划，已经通过镇雄县规划委员会的审查。 （ 3）依据本文的方案，镇雄县城上城旧城改造项目 在经济上是可行的。 项目建议 到城上城建成后，因其旧城改造的性质，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。 另外，镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 13 在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。 同时要切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。 还必须做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。 做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。 第 三 章 市场分析 本项目商住社区的概念 本项目位于乌峰镇新街片区天源商贸城与团包 廉租房之间，交通便利，市政配套设施齐全。 城上城旧城改造项目拟进行商业、住宅综合开发，物业市场定位为高品质、高品位、集休闲度假和商住为一体的生态性、内敛型高档社区，主要目标客户群定位为具有一定经济实力且对镇雄县发展前景比较看好的客户。 镇雄县目前房地产市场情况介绍 根据十二五规划纲要精神，镇雄县围绕“水体、水域、绿地、景观通道建设”为中心，着力打造南部新城区行政中心广场、水体公园、实施城市四周山体绿化和屏障建设，强化道路绿化、小区绿化和庭院绿化，形成“水在城中、城在镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 14 绿中、显山露水，城景交融”的城市生态 园林景观，全面改善县城居住环境，逐步实现宜居目标，向“园林绿化城市”方面发展，为了达到这个目标，旧城区的改造也就成为了必然。 100 平米左右住宅最受消费者青睐 根据云南搜房网调查显示，两房和三房是大多数受访者的意向户型，意向购买两房和三房的受访者分别占 ％和％，一房的意向购买量相对较少，占 ％，选择购买单身公寓和单体低层住宅类产品的很少，均为 ％，选择四房的最少，仅为 %。 从镇雄县的消费者购房面积的调查显示，在镇雄县此类选择意向符合了主要家庭的构成和居住习惯， 100 平方米的房子最受青睐，有 ％的受访者意向购买 90100 平方米的房子， 100110 平方米也有着较大的需求量，意向购买者分别占 ％，另外， 110150平方米房子的意向购买者将近占 ％，而 150 平方米以上的市场需求量较小，意向购买者占 ％。 目前镇雄县新建商品房价格可观 根据最新调查，目前镇雄县县城区新建商品房的价格在3100 元 /m2 左右，已经能与大部分地州级城市想媲美，超出大部分县级城市的均价，其发展前景十分乐观。 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 15 镇雄县未来房地产市场预测 从上述镇雄县房地产运行 情况来看，镇雄县房地产市场未来虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行，并呈现以下特征。 政府支持房地产健康发展 十二五规划纲要中提出，加快建设南部新城区，稳步推进新城区开发领域，全面提升县城品味，力争建设一个承载能力强，辐射范围广、幸福指数高、生活品质高、生态环境美的县级中心城市，上述政策将促进镇雄县房地产市场健康发展。 从近来的房地产市场状况来看房价逞增长态势 镇雄人口多，截止到 20xx年底，全县总人口达到 万人，是云南省第一人口大县，随着镇雄城市化进程的发展，和现代化 农业的技术革新，农村剩余劳动力也越来越多，这些剩余的劳动力人口就进入到县城工作，他们也有购房的需要，在整个市场供不应求的情况下，镇雄县房价整体上涨是可以预期的。 根据有关部门的统计，在分析今后几个月及明年房价走势方面时，调查显示未来镇雄房价在相当长的一段时间会维持小幅增长态势，并呈现如下特点 ,首先是新建商品房销售将继续保持平衡态势，价格基本稳定。 其次是不同位置的房价走势将呈现出不同的态势。 环境好，品质优秀的开发项目镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 16 仍有上升空间。 本项目与其他项目相比较的优势 本项目与其他项目相比较具有如下优势： 1．地理位置优越。 项目拟建地点位于天源商贸城与团包廉租房之间，因此交通便利，市政配套设施较为完善。 2．大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，生态环境好。 3．建筑设计科学合理，住房户户前后自然通透，景观效果佳。 本项目前景预测 本着尊重市场、依据科学的原则。 在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测 的理论收益率。 随着镇雄整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。 可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 17 第 四 章 项目定位 功能定位 城上城旧城改造项目根据镇雄县客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：高品质、高品味、生态型，内敛性的高档住宅小区。 市场定位 市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。 家庭市场细分 根据这几年镇雄县房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目 主要目标家庭客户群应包括下列 3 个部分： （ 1）经济富裕的年轻阶层。 主要指年轻夫妻，无子女或单身人士。 （ 2）注重生活质素的成熟家庭。 主要指处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。 （ 3）财力雄厚的中老年人。 中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。 区域市场细分 （ 1）县城原有居民购买 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 18 此部分买房者大部分为改善型置业， 御景湾 小区优美的环境，完善的物业管理是吸引这部分人群的一个重要因素。 （ 2）农村人口进城后购买商品房 此部分买房者大部分是首次置业， 御景湾 小区合理的价格是吸引 这部分人群的一个重要因素。 客户群体定位 （ 1）购买人群上细分：本地人士主，外地居民为辅； （ 2）私企经营者：在周边从事餐饮、商贸、工业品加工等经营活动，但目前尚未购房的个体私营老板，平均年龄在 30— 40岁； （ 3）周边机关企事业公务员和正在企业中崛起的小资阶层消费群体，平均年龄在 30～ 45 岁，工作地点在县城为主 (从事政府工作、中小型企业职员 )家庭月收入在 元左右。 （ 4）高收入者：属于二次及以上置业的群体，高学历、高收入，注重生活的品质与居住的质量，追求宁静安逸的个性化纯居住生 活，一般选择按揭或分期付款，买房子，对他们而言往往是一种生活品位与生活方式的认同。 定价策略 综合镇雄县最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，住宅整体定价策略如镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 19 下： 为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。 住宅销售起价为 3000 元 /m2，最高价格为 3400元 /m2。 备注 ： 考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。 一般情况下，按揭贷款 ，一次性付款。 考虑不同视野和朝向，该项目价格策略建议采用两极化的 政策，以利于最大限度地吸纳客户。 选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。 入市姿态及推广时机定位 针对镇雄房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点，建议该项目入市的姿态为：。 、服务配套、收费标准及有关的文件已确定 3. 销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 20 绪（除预售许可证外）。 首期进入市场形式：预登记。 销售方式定位 销售方式对销售进度的影响也是比较大的。 根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。 建议该项目的销售方式是： ，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制。 2．采用自销的方式进行销售。 3．采用按揭贷款、一次性付款两种付款方式。 物业服务定位 本项目将组织专业的物业服务公司，将提供高效、高品质管理与服务。 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 21 第五章 建设条件 气候条件 镇雄县位于云南省东北部，云贵高原北 麓，在云、贵、川三省结合部，素有“鸡鸣三省”之称，全县辖 28个乡（镇）、244 个村 5323 个村民小组，总面积 3696 平方公里。 地势西南高，东北低，境内最高海拔 — 场坝嘎麻山 2416 米，最低海拔 — 罗坎凤翥 630米，多年平均气温 176。 C，日照 小时，无霜期 218天，多年平均降雨量。 20xx年末全县总人口 143万人，其中农业人口 128万人，占总人口的 %，有汉、彝、苗、白、回等 17 个民族，少数民族人口 ，占总人口的 10%。 镇雄县地形复杂，地貌立体结构，处于昆明准静止锋 北端，形成“日照少、阴雨多、冷冻大、气温低”的独特气候特征，年平均气温 176。 C，大于等于 10176。 C，的活动积温320810176。 C，年日照时数 1343 小时，无霜期 218天，全年降雨 915mm，均低于邻近省、县。 而且冬春严重干旱，相对湿度达 84%，风灾频繁，冰雹严重，素有“无灾不成年”之说。 地形地貌及地质条件 场地位置及地形地貌 城上城旧城改造项目位于龙腾开发区上段，赤水源大道镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 22 左侧， 交通便利，市政配套设施较为完善。 地质条件 在勘察范围内未发现滑坡、泥石流、地下空洞等不良地质现象 ，建筑场地类别为二类，适宜建设。 按《中国地震烈度区划图（ 20xx）》，镇雄县地震基本烈度为 6 度。 设计基本地震加速度值为。 工程场地地震安全评价 根据《中华人民共和国防震减灾法》（自 1998年 3 月 1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。 而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。 按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。 按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为 6 度。 外部建设条件 给排水 本项目主要用水有生活用水和绿化用水。 项目所在地紧靠第一水厂 ， 使得本项目供水有保证。 本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 23 供电 本项目供电采用市政供电。 项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。 通讯 本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。 协作条件 本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。 交通条件 项目拟开发土地位交通便利，市政配套 设施较为完善。 所处的地理位置良好，交通方便。 环境条件 拥有良好的自然景观，地势高低错落有致，是建设中高档住宅项目的理想用地。 环境条件良好。 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 24 第六章 建筑建设方案 项目总体规划方案 设计原则及理念 本案用地位于云南省昭通市镇雄县的旧城改造项目。 主干道连 s320 省道上。 是个旧城改造的项目，在原地形上建设用地总面积为 17905 ㎡。 地块南面是镇雄县政府，西北方向是毛家湾、此外，项目周围建筑还包含天源商贸城，镇雄法院，镇雄中医院等。 有着交通便捷，人流量大的特点，项目周边配套日渐完善。 项目建成后，将进一步提升该区域品质，成为城市新亮点。 云南省昭通市镇雄县的旧城改造的项目，在原来的地形上建设用地范围。 来来往往的车流很多，周围的天源商贸城和乌峰镇上街小学，还有镇雄县法院和镇雄县中医院。 本来就有着人流量大的特点，在加上项目周边配套日渐完善，整体给人感觉相当有氛围适合打造商业小区。 本案是旧城改造的项目，先利用原的可利用资源在通过不断的思考在原基础上打造一座符合城市风范商业小区，合理的搭配的小区的景观能给人感觉景观丰富，非常临近自然的效果，让小区更展现其商业价值，成为城市的新焦点。 设计的主要原则 1．满足中高端居住者的居住需求； 镇雄县城上城旧城改造项目可研报告 25 2．满足业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的需求； 3．符合镇雄县的总体规划； 4．充分考虑客户的实际需求的经济承受能力，配套适宜、实用的公共建筑，重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。 5．充分利用场地的地势和结合绿地和园林景观，创造起伏变化的建筑群体效果，尽可能地拓展居住区的田园景环境空间，将建筑融于大自然的整体环境中。 总平面布局 整体规划 根据用地特质，本案力图达。