锦华世纪新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

锦华世纪新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。 同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。 如市场调研、市场分析 、市场定位、市场形象、市场促销。  三是塑造差异。 差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。 在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。  四是整合营销。 一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、 广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。 如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。 在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。 在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。 当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品 信 息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。  总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。 在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的 特点，使广告投入针对性更强更直接。 一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。   由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。 随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制 胜之道。 对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计 、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 第七章 经济分析  就锦华世纪新城的经济分析，可以从一下几个方面来阐述。  从长沙经济方面来说，今年以来，全市上下以科学发展观为统领，以调整产业结构为着力点，大力推进经济发展方式转变，全市经济在高平台上保持了平稳较快发展，实现了速度、效益与结构改善的良性互动，呈现 出发展加速、效益提升、结构优化、民生改善的良好局面。 初步测算， 16 月，全市实现地区生产总值 亿元，同比增长 %，为近六个季度来的最高增速。 其中，第一产业增加值 亿元，同比增长 %；第二产业增加值 亿元，同比增长 %；第三产业增加值 亿元，同比增长 %。 经济的增长说明人们的生活好了，购买 能力强了，购房的欲望就更加强烈。     从需求、供给方面来讲，作为消费品的中国房地产市场的需求是非常坚挺的。 从消费者支付能力来看，随着经济的增长，人们的收入也不断增 长，支付能力也是在不断增强的。 从消费者的支付意愿来看，中国社会文化决定了对于消费者对于自由住房的推崇和热爱，使得消费者普遍具有购房意愿；保障性住房市场的缺失，使得住房产品缺乏替代品；长期以来对于房价未来上涨的预期也促使越来越多的人及时行动，迅速购房。 更重要的是，在中国快速城市化的大时代背景下，即便进城的农民工有一大部分自己不买房，毕业的大学生、从城镇向城市、小城市到大城市的空间流动也使得城市住房产品消费 者人数不断增加，这必将推动者住房市场需求的增加。  从锦华世纪新城环境和条件来讲，基于打卦岭村欲建第三代批发 市场，黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业， 5000 亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村，此处西连长沙武广客运新站、东临黄花国际机场，紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速。 黄兴市场集群区位优势十分明显，距黄花国际机场 8 公里、星沙 10 公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁 2 号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。 因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街，住宅，酒店于一体项目 ——锦华世纪新城。 市政府规划如此大的一个市场群，其必定 也会在规划中有相应的社会服务配套设施，教育，医疗配套设施必定也会齐全。  从锦华世纪新城本身来讲，我们的建筑物色彩鲜艳，设计个性，结构简约。 有普通住房适合大部分人群，也有独立别墅，适合高档消费人群。 小区内部有生态溪谷，环境优美，整体展现的是一个既富有西班牙风情又独具新都市主义特色的大型人文社区，各方面综合在一起，我们的房地产是适合大部分消费 者的。 购屋本身就是一种投资，长沙经济的持续增长会刺激长沙放假的稳定增加，这样来说，购买我们的锦华世纪新城房产是符合社会发展的需要的。  总的来说，锦华世纪新城带给大家的是满足 ，安逸，经济的生活。 让我们期待锦华世纪新城给我们带来的惊喜。 第 八 章 环境影响评价 一 .项目建设对环境的影响 (1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。 施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。 声级最大的是电钻，可达 115dB(A)。 物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。 本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。 (2)施工 期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往 造成的现场道路扬尘。 (3)施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 (4)施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 (1)施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声， (4)施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。 (1)施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB以上，且各施工阶段均有大量 设备交互作业，这 些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声， 二 .环境保护治理措施 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。 施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减 少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到 三同时 ，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于 3 米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 第九章 组织机构与人力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构 和配置人力资源是保证项目建设和生产经营顺利进行、提高劳动率的重要条件。 在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。 一．组织机构设置 本公司是股份有限制公司 ,分为权力机构 ,经营管理机构和监督机构 .最高权力机构是董事会 ,实行董事会领导下的总经理负责制 ,董事会由 8 人组成 ,董事长 1 人 ,副董事长 2 人 ,对股东大会负责 .总经理受董事会任聘 ,. 各部门 分设经理 , 负责组织公司的经营管理活动 .高级职员由董事会商议任聘 .监理会由股东代表 2 人和职工代表 8人组成 .对公司的财务和职权予以监督。 组织机构图： 董事会 监理会 总经理 专家委员会 行政副总 运营副总 销售副总 办 人 财 保 采 工 营 售 物 公 事 务 安 购 程 后 业 室 部 部 部 部 部 销 服 管 务 理 部 部 部 一 .管理机构组织方案及体系  二 .劳动者大概数量及技能要求 办公室 ： 负责 公司文档管理 :可对公司的文档进行分类管理。 负责 内部员工管理 :对公司的内部职员的个人资料进行管理。 人事部 ：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的 考。