菏泽中华广场小区房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

菏泽中华广场小区房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年部分城市出现房价和成交量出现下降的可能。 但总体上看，受宏观经济景气上升、居民收入增加、流动性总体宽松和消费结构升级等因素的支撑， 21 明年房价大幅下跌的可能性不大。 全国房地产市场风险主要集中在一线城市 ：这里仍采用“房价收入比”来衡量实际房价的高低及其泡沫程度，测算 全国 34 个省会城市和计划单列市的房价收入比。 结果显示： （ 1）绝大多数城市房价收入比偏高。 在我国大陆 35 个直辖市、省会城市和 计划单列市中，房价收入比低于 ： 1 的只有 2 个，高于 ： 1小于 8： 1的地区有 12 个，介于 8： 1和 10： 1的地区也有 12 个，高于 10：1 的有 9个。 （ 2）房价收入比偏高的城市主要集中在一线城市和经济发达城市。 如北京、深圳、广州、上海等一线城市和大连、厦门、天津、杭州等沿海发达城市，房价收入比均超过了 10： 1，大多数中西部地区城市房价收入比普遍较低。 （ 3）中西部地区的一些城市房价收入比也偏高，需引起关注。 如西北地区的兰州和西安，西南地区的成都、南宁和昆明，中部地区的南昌和太原等。 三、增加供给抑制需求 促进房市健康发展，尽管今年以来房市升温对扩内需和保增长发挥了积极作用，但房价过高、上涨过快也不利于行业发展和宏观经济金融稳定。 因此，未来一段时间我国房地产市场调控将以“稳”字优先，坚持增加供给和抑制不合理需求并举，把鼓励首次置业需求，保护二次改善需求和抑制投资投机需求作为制定下一阶段房市政策的基本方针。 22 坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策：当前我国房地产市场消费不足和消费过度并存，消费不足是指广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决，消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房，存在多 占、滥占住房资源。 因此，针对我国房价总体偏高和价格涨幅过快的情况，根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现象，未来我国房地产调控政策应把增加供给和抑制不合理需求作为政策调控的重中之重，满足自住性和改善性需求，抑制投资性和投机性需求，促进房地产市场健康稳定发展。 财政货币政策多管齐下：抑制不合理需求严格执行按揭贷款首付比例政策，中止年初出台的包括利率七折优惠、降低首付款比例和减免交易环节税等在内的房地产刺激政策。 严格限制信贷资金违规进入房地产市场。 随着经济回升和物价进一步升高（如达到 3%），适时上调利 率。 进一步加大对外资进入房地产市场的监管和限制。 对非本地居民购房出台一定的政策限制。 加快推出征收物业税政策，抑制投资投机性需求。 完善供给结构，进一步增加保障性住房建设：尽管近年来国家加大了保障性住房建设步伐，但从保障性住房占住房总供给的比重以及中低收入家庭的住房需求来看，我国保障性住房供应依然不足，建设步伐依然缓慢。 未来几年，国家应进一步加大保障性住房建设力度，增加市场有效供给，达到平抑房价、满足需求和促进房地产健康稳定发展的目的。 对国有大型企业进入房地产市场，争当“地王”，助推地价和房价进行政策限制。 23 第二节 菏泽市房地产现状及发展趋势分析 近年来，在省委省政府“突破菏泽”战略的强力推动下，菏泽市以科学发展观为指导，坚持工业化和城市化双轮驱动 ,积极推进“四大基地一大产业”建设 ,加快城市建设步伐，努力打造苏鲁豫皖四省交界处的中心城市，城市品位大幅度提升。 市委市政府高度重视住宅与房地产业的发展。 近五年来，全市累计完成房地产开发投资 亿元，开发竣工面积 万平方米。 为了解决中低收入家庭住房困难，市及县区共建设经济适用住房小区 13 个， 76 万平方米，有 8000 多户中低收入家庭搬进新居，初步实现了“住有所居”。 菏泽已成功举办五届住博会，为百姓选房购房、促进行业间交流、繁荣房地产市场起到积极作用。 菏泽市坚持把发展房地产业作为改善民生，推动经济发展的重要措施来抓，在加快住房保障体系建设、改善市民居住条件、促进房地产业又好又快发展等方面作了大量工作，取得了显著成绩。 一、房地产业宏观政策分析 政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。 政府出台房改政策，取消福利分房，个人购房数量聚增，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。 人口城镇化，扩大了市场消费需求，随着近年来城市 基础设施建设的逐步完善，户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加，为商品房消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增 24 强。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。 上述情况反映了投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。 二、菏泽市房地产业发展的现状 菏泽市从 20xx 年底撤地建市以来 ，经济得到了较快的发展，人民的生活水平也得到了提高，菏泽市委、市政府也开始注重市政规划建设与居民小区建设以及城市形象问题。 菏泽市房地产市场发展经历了从“住宅公有化”到“房改房”，再到现在的住宅“商品市场化”，经历了一个由“公有分配制”到“住宅商品化”的转变过程。 在 97 年以前，菏泽的房地产市场从开始发展到现在的逐渐成形，经历了一个快速发展的阶段。 现 在 菏泽市的土地也已进入了市场化运作阶段，由此标志着菏泽市住宅市场化的到来。 菏泽市房地产市场现状主要表现在以下几个方面： 投资规模小。 菏泽市的房地产开发建设刚 刚起步，投资规模和开发总量均偏小。 菏泽市现投放到市场的住房总量不足 150 万平方米。 与同类城市相比，从总体上看菏泽市开发投资的住宅小区面积总量偏少。 商品房供求结构趋与合理。 截止目前，菏泽市建成或在建高档住宅小区占 30%，现有的住宅小区 70%都属于普通商品房住宅小区。 沿街为商务 25 用房，商住混杂形式较多。 供求状况。 据菏泽市房产管理局统计资料显示，菏泽市住房需求缺口仍然很大，其需求人群主要有以下几方面组成： （ 1）旧房换新房。 菏泽市城区内房屋 70%以上为平房、自建楼房和单位房改房，这类住房主要由以下缺点： a、环境差， b、设施差， c、管理差，d、面积小， e、房屋破旧， f、交通条件差， g、配套简陋等等。 基于此，旧房换新房的比例很大，据统计每年以旧换新的住房需求量约为 60 万平方米。 （ 2）结婚用房。 据调查统计，每年新婚用房的需求量约为 20 万平方米。 （ 3）农民进城经商办企业购房。 据调查测算，需求量约为 20 万平方米。 （ 4）随着各类产业的发展，新增就业人员和来菏投资人员购房需求量约为 10 万平方米。 另外，随着城市化进程和旧城改造的推进，拆迁户也必然会加入到购房人群中去。 此项目属上述供房的需求对象。 三、菏泽市住宅地 产发展趋势分析 菏泽市房地产业仍有较大的发展空间。 一个国家和地方的经济处于快速发展阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。 按照国际通行的算法，人均建筑面积 30 平方米之前，人均 GDP 在 800— 1500 美元之间 26 是住宅和房地产业发展的高速时期。 菏泽市区 20xx 年人均住房建筑面积仅有 20 平方米左右，人均 GDP 近 1200 美元，正处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，菏泽 市房地产业可持续发展潜力相当大。 房地产消费市场需求增大。 一是居住条件改善的要求增大了市场需求。 国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。 根据调查资料显示， 20xx 年菏泽城区仅有 30%以上的城市家庭有 3间或 3间以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。 二是城镇化水平的提高，带来房地产的需求增加。 经验表明，城市化程度在 30%— 60%之间，房产市场将进入高速发展期。 20xx 年菏泽市的城市化水平不足 30%，按照市委 、市政府提出的“加速推进菏泽市工业化和城镇化进程”的规划要求，必将使城镇人口迅速增加，如果 20xx 年菏泽城市化水平达到 40%，那么五年间将新增城镇人口 20多万人，按届时人均建筑面积按 30 平方米计算，加之与其相关的人员就业问题，需要新增住房面积 600 万平方米左右，菏泽市房产市场仍有很大的潜力 房地产开发商向规范化、品牌化方向发展。 随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开 27 发企业通过创造自己成熟品牌，提高企业自己的管理水平， 建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。 四、菏泽商业地产发展趋势分析 东方红大街号称菏泽市“泉城路”，是菏泽市商业最具活力的展示场所。 东方红大街的规模、商业魅力及其辐射范围都基本合适，但东方红大街业态组合较为低端，门市店面零乱，基本没有统一形象展示的品牌专业店。 据菏泽有关部门统计，菏泽市民的收入约有 80%到了流通市场，消费能力巨大，如此巨大的消费能力使得现有的商业设施更加捉襟见肘。 一方面是大量的商业设施跟不上消费能力，一方面是现存业态品种的 低端化不能满足消费时尚的变化。 引进创新业态组合，创新商圈模式，创新房产营销模式，刺激消费市场的多层需求是菏泽商用物业的崛起之路。 “突破菏泽”发展战略为菏泽的发展注入了活力也提供了前所未有的发展机遇。 菏泽属山东省较落后的城市，房地产市场刚刚规范起步。 因此，随着山东整个经济形势的明显好转，菏泽城市建设必然有新的进步和发展，尤其是京九铁路、国花牡丹使这座城市大放光彩，成为全国及世界注目之地。 随着京九铁路开通及多条高速公路的通车，菏泽必将成为重要的交通枢纽。 根据城市总体规划，政府对房地产市场进行宏观调控后，菏泽的 房地产市场日趋规范和完善。 因此政府经营城市的步伐一定会加快。 特别是对旧城的改造，政府的力度必定加大。 在未来 3— 5年菏泽市旧城的面貌将会发生翻天覆地的变化。 经调查，目前很多旧的居住区已不能满足人们日 28 益增长的物质和文化需求，他们追求适宜人居住环境优美的住宅小区的心情越来越迫切 ， 随着经济发展，菏泽 将 具有很强的购房潜力。 由此可见，菏泽市商业地产市场的发展潜力巨大。 第三节 项目市场需求及价格分析 一、项目的市场前景分析 住宅市场前景分析 随着我国人口的增长和国民经济的持续健康发展，城乡居民收入不断提高，衣食 无忧之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。 菏泽城区是全市政治、经济、文化中心。 近几年来，市委、市政府制定了一系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，一批个体工商业户脱颖而出，他们在追究事业蓬勃发展的同时，对生活居住环境提出了较高的要求，中高档住宅成为了他们改善居住条件的首选。 另外，本项目得天独厚的地理位置条件，加上项目单位坚持的“以人为本”，可持续发展的理念，营造自然和谐、健康舒适、安全环保的高品质居住环境，创造出充满“人文、健康、生态、文化”氛围 的居住社区，必将为菏泽市城市建设和旧城改造树立新的典范。 商业用房市场前景分析 目前菏泽商业是以零售业和大型专业批发市场并存发展的格局。 由于菏泽自身地理区位优势，使菏泽成为人流、物流集散地，大型专业批发市场得到了长足的发展。 但菏泽的零售业整体发展相对比较落后，目前菏泽的零售业形态主要仍是以沿街商铺为主，整个城市商业档次总体偏低，购物环境较差。 除牡丹商业广场、 惠和 购物广场、银座 购物 广场外，其它街 29 铺或商店无论是商品档次、外部装修还是内部管理上，都还处于较低水平。 菏泽主要是以核心商业圈的形式辐射整个城市。 核 心商圈以三角花园为核心，由东方红大街、青年南路、青年北路、双河路、丹阳路五路汇聚点为发端，分别向五路延伸，形成菏泽核心商业旺地，也是菏泽最为繁华的地带。 但这些街道前些年沿街一层皮开发完毕，建设标准低，无发展后劲。 （ 1）东方红大街 东方红大街东起青年路、西至西安路，是菏泽市主要的传统商业大街，商业繁华地带始从青年路，解放大街以西商业氛围明显减弱。 东方红大街聚集了大量的以经营服装为主的底层商铺，同是也聚集了数家传统商场或商城。 底层商铺店面及内部装修档次较低，服装的档次一般为中低档，品牌服装也以国内二、三品牌 为主，国内一线品牌及国外品牌很少。 传统商场主要有百货大楼、世纪华厦、华联商厦、新世纪商城等。 这些商城一般为三层结构，内部装修档次较低，经营状况大都不佳。 世纪华厦、新世界商城 等 三家商场经营惨淡，目前正在面临内部调整。 古邑商城是一个规模不大的内街商城，可以说是菏泽商业步行街的雏形，目前商城内大部分店铺关门歇业，只有少量店铺与外街商铺同业竞争。 东方红大街是菏泽传统商业发展的缩影，从以上我们可以看出，传统的商业形态在菏泽已日渐走向没落。 （ 2）青年北路、青年南路 青年北路繁华地带始从东方红大街，八一路以北商业氛 围明显减弱。 这里。