花园小区房地产建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

花园小区房地产建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

市场预测 市场现状调查 社会人口与居住面积现状 根据官方统计资料， 20xx 年 城镇社会人口总数已达 25 万人以上，其中常住人口约 20 万人，外地输入人口 5 万人，居民住户共达 7 万余户。 社会居住面积总计约 500 万 m2， 户均 75m2以下，人均 25m2 以下。 目前， 存在 1994 年房改前的老居住面积约 250万 m2，占社会居住面积总和的 50%，其中需对破败陈旧和面积窄小 16 进行更新扩建的居住面积约计 100 万 m2，占 40%以上。 与本地社会需求和“小康社会”应实现的居住标准 35m2/人的目标比，尚存在缺口约 200 多万 m2，加之旧城区改造等建设；因此， 房地产开发还有相当的市场潜力。 房地产市场概述 20xx 年 房地产开发企业共有 27 家， 实现总投资 亿元，占第三产业总投资的 32%。 二级市场交易面积 万 m2，其中住宅 万 m2， 4021 套；商业 万 m2；别墅 12400m2， 60 套。 较第十个五年规划之初的 20xx年开发量增加了 34 万 m2，投资额增加了 亿元，同比增长 117%，较 20xx 年同比增加了 18 万 m2，投资增加了 亿元，同比增长 40%。 截止 20xx 年 11 月份， 实现商品房销售总面积 万 m2，销售额 亿元，比 20xx 年同期销售增长率提 高了 27 个百分点。 各房产开发公司土地储备 1800 亩。 各种销售户型的有效需求群体比例为： 100m2 以下的约占 62%，100— 120m2 约占 25%， 125m2 以上占 13%。 购买群体所占比例为：本市人群约占 65%，外地占 35%。 均价 1500— 1600 元 /m2；普通商业用房均价在 3500— 5000 元 /m2，平均上涨约 30%。 年平均销售量约80%。 随着房地产市场供需平稳和购房群 体 的成熟，对地理位置好、环境优美、户型结构合理、小区管理规范的楼盘 备 受 亲睐。 17 居住面积未来需求预测 房地产综合开发能力预测 依据 城市社会和经济建设战略发展规划， 20xx年 城市建成规模将由现在的 20 平方公里扩大到 40平方公里，城市社会人口将由现行的 26 余万人增加到 40 万人。 到2020 年，城市建成区规模将达到 60 平方公里，城市社会总人口将达到 50 万人。 按人均（ 3540） m2 小康居住标准计算，预计20xx 年需新增居住面积 525 万 m2至 600 万 m2。 平均每年新增居住面积 40 万 m2－ 46 万 m2。 预测 20xx 年 至 2020 年社会居住面积还将新增 525 万 － 600 万 m2，同样每年仍将需新建居住面积 40 万 m2－ 46 万 m2。 目前， 房地产社会开发综合能力在 35 万 m2 左右。 房地产需求市场预测 是首府乌鲁木齐的卫星城 市 ， 有着独特的区位、资源、经济优势，特别是 经济一体化战略的实施，为 提供了更广阔的发展空间。 市委、市政府围绕把 建成适宜人居、适宜事业发展的“城在园中、园在城中”的生态型、田园式、现代化园林城市的目标，坚持以城市规划为龙头，以道路建设为骨架，以绿化、美化为重点，着力打造山青、水秀、街绿、城美的生态新城。 目前， 建成区绿地面积 公顷，覆盖率 %，人均公共绿地 平方米。 18 宜居之城渐行渐近，城市品位日益提升。 距乌鲁木齐国际机场仅 18公里，境内高速公路、铁路横亘交错，地缘优势决定处在天山北坡经济带“龙首”位置。 由于乌鲁木齐受地域制约，发展空间有限；可以最大限度的弥补乌鲁木齐市城市发展所产生的土地制约，同时受首府经济发展的辐射和带动，尤其是“ 经济一体化”战略的稳步推进，使周边及外地、外省区来 定居和发展事业者逐年增多。 随着快节奏地向中等生态型园林城市发展，预计今后前来 定居和发展事业的外来人口将更多。 因此，商品房，尤其是中档住宅将具有较大的需求空间。 经济增长在 处于龙头地位 ，人均年收入 8000 元左右，年经济增长率 15%。 全市共有上市公司 和效益好的国有大中型及私营企业 多 家。 这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是 住房消费的新增长点。 商业繁荣，有西北 较 大的商品批发中心“ ” ， 超市遍布各处，交通发达，市区通行十几条线路公交车，出租车近三千辆，各类医院、金融等服务设施，文教设施配套齐全。 多层次，多价位的 商 品房供应体 系逐渐形成 ； 目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖的金字塔型多层次商品房供应体系。 其中价位 1800－ 3500 元 /m2 之间。 19 带有国家津贴性质的经济适用房主要是为了解决广大中低收入者的住房需求；价位在 1800－ 2500 元 /m2 之间。 随着住房体系改革的深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场的主体。 随着房地产市场的发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅的环境 、位置和质量等方面的要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求的局面，一些品质较好的楼盘在预售期间便宣告售罄。 此外，近年来新推出的诸多高层住宅，由于具备良好的地理位置、较好的质量、完备的设施等，受到注重生活品质、居住环境的部分机构和高收入者的追捧。 此类住宅 近几年 ，价格一路走高。 距乌鲁木齐市中心约 35 公里，但两地商品房价位差异非常大，以普通商品房为例，乌市均价为 2500 元 /平方米，而 仅有 2100 元 /平方米左右。 乌鲁木齐 市 环境污染很严重，在全国排名倒数第二。 原因是乌鲁木齐市地处群山环绕的低洼地带，烟尘、废气等无法排放到市 区 以外，乌市上空多数情况下都笼 罩一层烟雾，空气中总悬浮颗粒严重超标，相比之下， 的情况就好的多，天空经常是蓝天白云，空气和水的质量也非常高，是真正适合人类居住的理想环境。 因此有人把 形象地比喻为乌鲁木齐的后花园。 所以，是 乌鲁木齐 购房消费的主要外延地区。 销售对象定位 20 中高收入阶层 根据 房地产市场发展水平和产业发展趋势，高品质的商品房市场将在平稳有序的发展中逐步趋于繁荣 ； 加 之 ， 促进住宅消费的政策在不断的完善 中发挥的巨大作用，以及我国 经济发展已步入初级发达国家经济 ，将对高品质商品房市场起到极大的支撑作用。 因此 “ ” 项目开发总体定位在 “ 中高品味住宅 示范工程 ” ， 销售对象是面向 范围内的中高收入阶层。 低收入家庭和进城打工落户的农民工 20xx 年我国保障住房政策在期盼中出台。 中国住房改革近 10 年后，再一次更加细化地明确了前进的方向，将使开发商面临新的市场环境。 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔 20xx〕 24 号） 下发。 文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。 同时，“ 24 号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度。 “可通过政府调控的两限（限套型、限房价）商品住房及市场提供的普通商品住房等来满足”。 20xx 年 农民人均纯收入 6059 元 是全国农民人均收入的 倍（ 20xx 年 全国 农民人均纯收入 为 3587 元 ），消费结构 21 由温饱型正在向小康型升级。 农民移居城市正在悄然兴起，显示出农村市场巨大潜力。 本项目在建设规划中适量的建设一部分两限（限套型、限房价）商品住房。 将在政府的指导下销售给低收入家庭或销售给进城落户的农民工。 不但配合政府解决城市低收入家庭住房困难，而且为（投资）集团有限公司 今后开辟和适应新的房地产市场环境积累经验，为集团有限公司房地产产业可持续发展创造条件，充分表明企业对社会的贡献度和责任感，具有深远的社会效益和经济效益。 第五章 工程建设可行条件 项目地址自然条件 地理位置 项目建设区自然条件 （ 1）地貌环境条件 （ 2）气候条件 22 项目地址地质条件 项目场外资源共享条件 项目选择建设队伍条件 建筑市场发达，施工力量雄厚，各种成份的施工队伍多达数十支。 技术高超，实力雄厚，自有施工设备齐全并具有较大影响力的集团性骨干施工队伍就有十余家，并且还有外县市的强队加盟竞争，因此工程选择建设队伍只需通过组织招投标就可轻易解决。 23 第 六 章 总体规划 设计 规划设计理念 规划 设计 原则 人本 ——体现现代人的生活方式，形成一种碧波徜徉、绿意盎然、自然和谐、经典高尚的生态居住环境。 自然 ——贯彻 “ 尊重自然 ” 与 “ 可持续发展 ” 的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。 经济 ——作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，力求便捷高效。 融合 ——讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、休闲运动场地的融合。 科技 ——强 调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。 安全 ——人车分流，既消除人车混行的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。 针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。 加强物业管理，确保居住的安全性。 设计理念 24 努力创造自然、优雅、生态的居住环境以迎合现代人生活个性化 、 生活模式理想化的要求，让居住者体会到生命的真谛，享受绿色、健康、尊贵的同时，体验充满乐趣的 “夕阳红 ”。 水体、绿化及景观渗透到每个角落，使整个小区充满 了阳光、绿色和清新的空气。 充分体现对人类家庭生活和邻里间交流的关怀和理解，贯彻“以人为本 ”的原则，满足区域居住性、创造性、安全性、耐久性、经济性的要求。 创造良好的私密性，易识别的邻里，共同的界域感、归属感，使得整个小区成为健康生活、修养身心的住区。 贯彻 “可持续发展 ”的 原则，使得建设具有灵活性、弹性和可操作性，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。 体现现代生活的延续性，使来此区域的人们身心得到最大限度的放松、休养。 创造充分的灵活性、多元性，使整个小区界域感清晰，富有生活的魅力，人们具有共同 的活动中心。 力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和材料设备上有新的突破，增加高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、休闲、度假于一体，建成一个高品味、人文气息浓郁的自然生态环保型住区。 设计依据 《中华人民共和国城市规划法》。 《城市规划编制办法》。 《城市居住区规划设计规范》 (GB5018093)。 25 《住宅设计规范》，《建筑设计防火规范》。 《 维吾尔 工程建设标准城市规划管理技术规定》（试行 JJ01320xx） 规划目标 充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑基地与周围环境的协调关系、建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、社区景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面因素，处理好居住区竖向设计和排水系统。 合理确定其功能、规模、发展方向和实施步骤，合理配套城市公共设施，努力营造新颖高品质的人居环境，提升小区人气，与此同时，重点对城市绿地、公共空间、辅助设施及小区入口商业景观空间进行相应的景观环境设计。 创造 “ ” 项 目高品质的人居环境，以适应 21 世纪文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化。 以建设文明社区为目标，注重居住区人与人的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的居住区步行绿地系统，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。 规划设计整体框架 规划结构 26。