老年社区及老年公寓项目产业投资分析报告(编辑修改稿)

老年社区及老年公寓项目产业投资分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

水平最低的行业，如玩具制造业和制鞋业，今天已经出现了劳动力紧缺。 内陆的居民越来越不愿意为 每月 60 欧元的最低工资离家去沿海地区生产出口货的工厂辛苦工作。 尤其因为那里的生活费很高。 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 12 二、北京 20201101 04:35:00 来源 : 北京晨报 (北京 ) “ 2020年本市 60岁以上的老人就已超过 200 万，根据调查，约 30 万老人希望入住养老院，但我们现在的老年福利设施床位总数仅有 3万余张。 也就是说，仅有 1％的老人住在养老机构。 ” 市民政局副局长孟钧介绍说，这种超大型老年社区将突破 养老机构目前的瓶颈。 到 2025年，北京每 个人里就会有一位 老人 ，过老人节的人将多于过儿童节的人。 北京市老龄协会副会长伊密呼吁，城市人口老龄化问题已经显现，应该纳入城市发展建设的规划议程。 （ 2020年 10月 29日 10:35 北京楼市周刊 张向东 ） 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 13 第三节 老年产业发展机遇 一、机遇 中国人口老龄化程度的不断加深和在 2020年之后平均每年以 200600万规模增长 的老年人口，为推动国家老龄产业的发展提供了客观需要和外在的基础条件。 民政部社会福利与社会事务司司长张明亮日前在北京举行的第三届全国老人院院长论坛上说，：现在整个养老机构的床位 不到１ 70万张 ，远远满足不了养老需求，但这也表明机构养老在中国前景非常广阔，潜力非常巨大。 当今一些 发达国家 的统计也表明，在国民公共支出方面， 65 岁以上 老年人口的支出是年轻人的 3倍 ，可见老年人的 消费潜力是不容低估 的。 如果考虑到在进入 21世纪之后，中国老年人口的数量在相当长的一个时期内将保持在23亿的规模，老年人对社会和市场的需求亦将随着时代的推进和消费观念的更新而不断扩大，则老龄产业在国民经济发展中的地位定会显得更其重要。 另一方面，那些与老年人口生活和消费需求相关的产业的兴起和发展，则会给市场注入新的活力，给企业发展带来新的生机，与此同时也为开辟新的经济增长点，缓解劳动人口的就业压力，解决老有所养、老有所学，发挥老有所用、老有所乐提供了许多的机遇。 1996年颁布的《中华人民共和国老年人权益保障法》中的许多条文（如从第 30条到第39条），则更与促进老龄产业的发展密切相关。 如第 34条明确规定： “ 各级人民政府应当引导企业开发、生产、经营老年生活用品，适应老年人的需要。 ” 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 14 二、 养老产业得到政策优惠 时间： 20200123来源：人民日报（ 20200123） 早在2020年１０月，财政部和国家税务总局就提出对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机 构自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。 2020年２月，国务院办公厅转发有关部门通知，提出积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业，兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院。 鼓励社会资本投资兴办 以老年人为对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救援等业务，向居家老年人提供养老服务。 三、 进一步发展为老服务产业的政策建议 发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。 政府各部门要切实支持为老服务产业的发展，对申请报批的项目，应在法律和政策许可的范围内，简化立项和审批手续，在诸如征地区域、面积、建筑物高度、结构等问题上妥然把握好全局与局部的关系，以保护和鼓励有志于为老服产业的人士的 积极性，推动本地区为老产业的进展。 据财政部、国家税务总局《关于企业所得税若干优惠政策的通知》的规定，为老服老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 15 务机构自开业之日起，减免或免征企业所得税一年；对从事经营活动的为老服务机构，利润偏低的，可以根据财政部、国家税务总局《关于印发（企业所得税若干政策问题规定）的通知》的规定，享受两档照顾性税率；对提供育养服务的为老服务机构，按照营业税暂行条例的规定免征营业税；对投资兴建具有社会福利性质的老年活动中心和为老服务机构，其投资方向调节税适应零税率。 还可对为老服务的经济实体实行税前还贷，以减轻他们的负担。 降低为老服务产业各项支出费用，对政府和有关行政部门征收的各项杂贫，如人防工程使用费、养路费、道口费、土地测绘费、环保费、卫生费、基础设施配套费、商业网点费、水资源补偿费、自来水、电、气的增容费等费用，经当地市政管理部门核定，应予以减免；对政府和有关主管部门收取的福利管理费、工商管理费、土地管理费、行政管理费等各项管理费，应实行减费或免费政策；对开办为老服务产业使用的土地，可考虑由政府划拨土地，免征使用费，如不能 “ 无偿 ” 使用，可按现行办法的 20%收取土地使用费；政府还应同有关单位协商，降低为老服务机构 的自来水费、电费、燃气费等费用支出，实行不高于民用费率的收费标准，政府可给予相关单位以政策鼓励，如允许他们对用于为老服务机构的业务费用在税前列支。 医疗机构，包括养老机构配备的医疗机构，为养老机构收住的老年人提供医疗服务所发主的医疗费用，可按照公费医疗、劳保医疗或医疗保险的有关规定处理。 卫生主管部门应对老年医院统一作出老年人医疗统筹可以凭收费单据给予报销的规定。 全方位、多层次、多渠道筹集为老服务产业发展资金。 增加财政投入。 国家和各地方财政应当根据经济、社会发展和物价指数的变化，相应地增 加对为老服务产业的资金投入比例。 地方政府在财力允许的范围内，应尽力对兴建为老服务机构和设施、为老年人提供服务以及发展为老服务产业等给予相应的资金支持。 实施信贷政策。 对资金不足，又有偿还能力的为老服务产业，包括民营助老企业的投资性贷款，银行应放宽贷款条件，延长贷款期限，在给予低息照顾的条件下实行差别利率，其贷款利率水平不能高于一般福利事业利率水平。 总之，要切实改变目前实行的与其他经营企业同一利率的规定。 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 16 发展多元投资主体。 变政府投资模式为政府与社会投资相结合的模式，鼓励社会团体和个人投资或集资兴建 为老服务机构，实行谁投资谁管理的原则，形成合理的投资收益机制。 （ 1）按市场经济的原则，允许房地产开发商投资建造为老服务机构和设施，可以自己经营、出租或出售，用于为老服务产业。 房地产商开发为老服务机构和设施，建设工程中的各项收费费率，应至少减半收取。 对房地产商开发自营的为老服务机构，应享受同行业同等的优惠政策；对用于出租或出售的，政府应在财政方面给予适当的补贴，如酌减所得税、营业税等：以降低售价或租金水平。 （ 2）积极引进外资，鼓励香港、澳门人士、台胞、海外侨胞以及国外经济实体和个人投资于我国为老服 务产业，可与国内经济组织或个人合资、合作设置为老服务机构，也可以独资兴办。 对于合资、合作及独资兴办为老服务机构和设施的，除享受外商投资应该享受的一般优惠政策外，还应在用地、各项收费、税收等方面给予更大的优惠，优惠待遇至少不低于大陆内同行业水平。 （ 3）积极争取社会捐助。 加强宣传，鼓励社会组织和个人向为老服务机构捐资、捐物或提供无偿服务。 积极争取国际支持和援助。 对提供援助的国内外社会团体、经济组织和个人给予一定的政策优惠、资金补贴或技术服务，如可以减免 30％的营业税、所得税和个人所得税。 （ 4）自办经 济实体。 街道和社区为弥补资金不足，可以兴办舞厅、餐厅、小剧院、娱乐厅等盈利性经济实体，进行创收，资金用于建造为老服务机构、设置为老服务设施和开展为老服务，政府和有关部门应给予支持和引导，并免交相关的营业税和所得税。 （ 5）还可以多种筹办方式设立为老服务机构。 可以采取股份制、会员制、股份合作制等形式，扩大资金来源，壮大经济实力，降低风险。 资金不足，又有偿还能力的，按上述第二款 “ 信贷政策 ” 处理。 （ 6）设立社会福利基金。 可通过发行社会福利彩券等形式，吸收社会游资，建立社会福利基金，用于为老服务产业发展的补充 资金。 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 17 第二章 中国 老 年 社区及老年公寓现状 第一节 老 年 社区及老年公寓现状 一、 全国 现状 根据民政部社会福利和社会事务司在北京、青岛、大连、佛山、烟台等 5个城市进行的有关调查， 全国有 12％的老年人希望入住养老机构 ，而 实际入住的只有 ％ ，现有 各种所有制养老机构的平均入住率则为 63％。 家庭养老、社区入户服务这种观念正在被广大老年人所接受。 我们这里所说的社区养老，就是要让老人留在他所熟悉的社区环境里，在继续得到家庭照顾的同时，由社区来提供家庭力所不能及的照顾、帮助以及种种服务。 这种被称为社区服务的 照顾和帮助不是自发的也不是赢利的，它是在政府的倡导和政策的引导下，由某些机构和组织来实施的。 全国老龄办政策研究部主任吴秋风说，鼓励社会力量发展养老服务业，已经是我国进入老龄化社会的战略选择。 在这种背景下，民办养老院无疑迎来了一个巨大机遇，按理说可以施展拳脚大干一番。 可记者近日在一些民办养老院采访时发现，我国民办养老机构的发展之路并不平坦。 建议 10月 17日，窦玉沛说，目前，受到国家政策和生育观念的限制，家庭结构日趋小型化，这就使得养老归社会成为必然，社区、福利机构的介入正在一步步加大。 时下， “ 以 房养老 ”成为这些人养老的一种替代方案。 对此，窦玉沛表示，由于我国社会保障体系建设会有一个过程，资金和服务都可能存在某种短缺， “ 以房养老 ” 不失为一种自我保障的选择。 老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 18 二、 北京 北 京的一家老年服务机构曾举办过一次托老咨询活动，事先也没有怎么 宣传，不料半天来了 8000 多人，数万份材料被一抢而光。 但是，来看的人虽多，跟着养老院的车去实地考察的人少，选择住下来的人更少。 为什么呢 ? 原因 就在 这些养老院大多地处郊区，不管条件如何，去不去那么远的地方 ，是老人和子女们首先要考虑的问题。 本报北京 2020年 10 月 31日电（姜洁、董方）北京市老年社区今天正式揭牌开业。 现已建成的一期工程，包括公寓养老用房和综合服务中心，北京市民政局及其管辖的社会福利事务管理中心力争将其打造成 “ 绿色、科技、人文、和谐 ” 的养老社区。 民政部副部长窦玉沛参加开业仪式时说，北京市老年社区的开业，推动了养老服务社会化示范活动的深入开展。 最新调查显示，北京 80%左右的 老年 人愿意与成年子女分开居住， 70%的 老年 人具有较强的购买力，而且越来越多的 老年 人选择居家养老的方式， 老年 人正逐渐成为京城楼市中不可忽视的人群。 一些聪明的开发商发现， 老年 公寓、 老年社区 的销售开始看好， “ 老人牌 ”逐渐成为项目推广的亮点之一。 异地养老、专业老人 社区 以及 社区 内单独辟出老人公寓成为目前北京楼市中关爱老人生活的三大主流。 （ 2020年 10月 29日 10:35 北京楼市周刊 张向东 ） 三、 上海 （一） 现状 2020： 尽管老年公寓有着巨大的市场潜力，但是上海房地市场适应老年居住的物业却微乎其微，几乎是一个空白。 2020： 上海目前养老床位只有 1%，由市场操作的老年公寓目前只有浦东一家假日老年公寓。 老年公寓的开发应当引起政府、开发商、以及公众的关注。 沪上最大房企绿地集团正投资数十亿，在昆山建造针对沪上养老族的老年社区，总面积最多可达百万平方米。 这些老年公寓单套售价在 20 万－ 50 万元，养老别墅售价在 80 万－老 年 社区及老年公寓产业投资分析报告 Xxx 19 100万元。 2020： 据了解，有关部门正在拟定老年公寓的开发计划，将在某些边远区域进行开发试点，并对沪 上的一些滞销楼盘进行改造，在一些大规模的小区中设置几幢老年公寓，改三代同堂为三代同区。 对老年公寓的开发和运作进行新的尝试。 （二 ） 上海老年社区悄然兴起 该模式有三大突出特点 新闻晚报 2020年 01月 26日 独特设计 安全舒适居家 目前，沪上流行的养老方式主要有传统居家养老、敬老院养老和老年公寓养老三种模式。 传统居家养老即老年人在自己家中养老，照顾老人的重担往往落在子女肩头；敬老院中孤寡老人较多，家庭亲情感相对缺。