老年公寓及老年活动中心建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)

老年公寓及老年活动中心建设项目可行性研究报告代项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

心项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表。 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 22 综合经济技术指 标 （表 ） 序 号 项 目 指 标 备 注 1 总用地面积 86670 m2 2 建筑占地面积 5132m2 3 总建 设 面积 50000m2 4 其中：计容积率面积 21188m2 5 不 计容积率面积 28812m2 6 总绿化用地面积 52020m2 7 建筑容积率 8 建筑覆盖率 % 9 建筑绿化率 60 % 10 停车位 50 辆 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 23 第 五 章 工程技术方案 项目组成 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心 项目，主要由 老年公寓楼、老年活动中心大楼 和 广场、门球场、钓鱼场、种植场、 绿地、 花坛、池沼、道路 和其它 服务用房、保障系统组 成。 该 项目 建筑 ， 主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。 具体平面布置详见附图《规划 平面图 》。 建设模式 与 设计理念 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年活动中心项目将 由 建筑专业 设计院精心设计， 达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖， 房屋布局合理，室内 外所有设施均符合《 老年人住宅设计规范 》的标准。 （ 1）可持续 发展理念 ： 其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对 资源 的 利用 做到合理 规划 ， 达 到 建筑物 与生态环境的和谐相处。 （ 2）以人为本理念 ：一切设计在符合《 老年人住宅设计规范 》要求的前提下， 尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使 老年人 生活环叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 24 境更加优美舒适。 （ 2） 服务定位： 本项目 以工薪阶层为主， 以满 足中低 收入家庭需求为目的 ，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。 总 平面规划 原则 该项目 设计的基本原则 ， 是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先 应 强调功能 分区 的合理性。 项目 的规划 设计 ，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。 力求 平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理 ，达到 《城市居住区规划设计规范》 和《 老年人住宅设计规范 》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。 根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与 老年人 的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。 根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。 室外空间主要布置 门球场、钓鱼场、种植场、 绿地、花坛、池沼、 停车位、公共活动区、 健身区及道路 等。 区内规划 要 洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。 在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间 设 有排污井口，在 项目 区主入口处并入市政排污主管网内。 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 25 对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致， 公寓楼设施完备， 钓鱼场亭台廊 榭 ， 项目区 鲜花簇拥 、绿树成荫。 力争办成河南省最大、功能最完备的老年公寓。 建筑设计规范 叶县康乐苑老年公寓 新建公寓楼和老年 活动中心 项目的建筑设计规范， 应满足功能 合理 、设施完善 、安全卫生、适度超前的要求。 既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。 不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。 建筑设计规范必须符合《 老年人住宅设计规范 》的要求。 由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。 这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。 人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅 ；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。 这些特征 是该项目 建筑设计的叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 26 前提。 设计依据 1)《 老年人住宅设计规范 》（ JGJ12299） ； 2)《 民用建筑设计通则 》 (JGJ37)； 3)《 民用建筑热工设计规范 》 (GB50176) ； 4)《 民用建筑节能设计标准 》 (JGJ26)； 5)《 建筑设计防火规范 》 (GBJ16)； 6)《 住宅建筑设计规范 》 (GBJ96)； 7）其他 相关建筑设计规范。 设计规范 功能设计 1）老年公寓楼： 户型 、居室 以满足 中等中 收入家庭需求为 主体 ， 少量兼顾高端用户。 居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两 室一厅 一厨一卫 ，户型面积在 2560 ㎡。 2）老年活动中心 ， 其中 设 健身 理疗中心、康复治疗中心、 图书室及 学习中心 、从业 培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。 设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、 健身 厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏 厅 ；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 3） 老年大学，是专门 为老年人提供的陶冶心境 、 交流叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 27 逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。 根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。 4）户外活动场所： 离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。 庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。 建筑设计 （ 1)总体要求 1） 每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。 这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。 其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。 项目 的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所 需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 28 2）项目区 公共建筑仅考虑 自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。 3） 老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。 而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。 项目区 公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。 由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。 （ 2） 出入口 设计原则 ： 建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口， 出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。 门 前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。 阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。 出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。 老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。 设计规范： 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 29 1） 出入 口内外留有不小于 的轮椅回旋面积。 2） 标志鲜明 ，易于辨认。 3） 门前平台与室外地面高差不大于 ，并采用缓坡台阶和坡道过渡。 4） 缓坡台阶踏步踢面高不大于 120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于 1/12。 台阶与坡道两侧 均 设栏杆扶手。 5） 当室内外高差较大设坡道有困难时， 出入 口 前设升降平台。 6）出入 口顶部设雨篷； 出入 口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。 （ 3） 过厅和走道 设计原则 ： 老年 公寓和活动中心 过厅 和走道， 应具备轮椅、担架回旋条件。 通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。 扶手 选择 圆形建材 ，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。 设计规范： l） 户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。 2） 户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于 ， 以 保证轮椅回旋和门扇开启空间。 3） 户室内通过式走道净宽不小于。 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 30 4）项目区 公共建筑，通过式走道净宽不小于。 5） 老年人 出入 经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不 设 高差。 6） 通过式走道两侧墙面 和 高处设 φ40 ～50mm 的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距 40mm；走道两侧墙面 下部设。 （ 4） 楼梯、坡道和电梯 设计原则 ： 体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。 楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。 因此， 应采用缓坡楼梯 ， 踏面宽度 应 考虑两脚共踏一步 的需要，设置足够的宽度。 这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。 由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。 采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。 设计规范： 1） 老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽 不小于 ，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。 2） 缓坡楼梯踏步踏面宽度 ：公寓楼 不小于 300mm、活动中心 不小于 320mm；踏面高度 ：公寓楼 不大于 150mm、活动中心 不大于 130mm。 踏面前缘设高度不大于 3mm 的异色防叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 31 滑警示条，踏面前缘前凸不大于 10mm。 3） 该项目 多 层 老年公寓 楼， 1 至 2 层 设坡道 ，由于 轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层 和 2 层 ；坡道宽度按双排轮椅并行确定。 坡道净宽不小于 ，坡道长度不大于 ，坡度不大于 1/12。 坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城 市道路和建筑物设计规范》（ JGJ 50） 的有关规定。 4） 楼梯与坡道两侧离地高 和 处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。 扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。 5） 本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均 设 置 电梯，电梯厅及轿厢尺度 ，确保 轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地。 电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。 （ 5）居室 设计原则 ： 老年公寓的 起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者 的健康，应保证良好朝向。 室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加 老年人 的生活信心与活力。 应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。 叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目 可行性研究报告 32 老年公寓 久居人数比较稳定，或者双人或者单身。 双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。 老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。 据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。 否则会使老人如居斗室生活不快。 老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。 老年公寓 人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。 根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。 房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。 设 计规范： 老年公寓的起居室使用面积不小于 14 ㎡ ，卧室使用面积不小于 10 ㎡。 老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于 6㎡。 居室内 老 年人基础设施参数 ： （。