网狮园别墅项目可行性研究报告书(编辑修改稿)

网狮园别墅项目可行性研究报告书(编辑修改稿)内容摘要：

一定程度上与苏州原来房价偏低不无联系。 正确认识房价，有助 于苏州房产市场的健康发展。 苏州房地产市场热力不减，从有关部门获悉，今年 1 到 6 月全市房地产开发投资完成 79． 86 亿元，同比增长 103． 9％，继续保持强劲的增长势头；其中，住宅投资达到 71． 02 亿元，同比增长120． 1％，继续占开发投资的主导地位。 今年以来，房地产市场可谓供销两旺。 统计数据显示，到 6 月底，全市商品房施工面积 1468． 01万平方米，其中新开工面积为 527． 04 万平方米，竣工面积为 145． 31 万平方米，分别比上年同期增长 92． 2％、 37． 8％和 19． 43％。 销售势头看好， 1 到 6 月，全市商 品房销售面积 143． 78 万平方米，增长 6． 9％，而预售面积则达 354． 97 万平方米，增长 129． 0％，其中住宅预售单价已达到每平方米 3200 元。 空置商品房消化极快， 20xx 年尚有 191． 61 万平方米，今年 6 月底，仅余 94． 01万平方米，据有关人士介绍，其中苏州市区空置商品住宅已几乎没有。 对购房者而言，房源紧张问题有望得以缓解，在 6到 8 月期间会有近百万平方米的商品房上市，至今年底，还有近 30 万平方米的定销商品房投向市场。 网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 19 据分析，苏州经济的强劲增长是房地产市场继续红火的根本保障。 20xx 年上半年，苏州市国内生产总值 GDP 超过 1200 亿元，增长 17％以上，财政收入达 191． 68 亿元，同口径增长 34． 8％，居江苏省首位；外商投资继续加大，实际利用外资 35． 01 亿美元，同比增长 70． 8％；城乡居民储蓄余额达到 1335． 76 亿元，净增 528 亿元。 城市规划的发展也为房地产市场带来利好消息。 环古城风貌保护工程这一苏州历史上规模最大的城市改造项目的实施， 1000 公顷绿地增建的启动，以及绕城快速道路系统的建设等，都将极大改善市容市貌和人居环境，提升城市形象及品位。 同时，苏州正在成为各方人才的集聚地 ，去年年底人口普查时，苏州外来人口已经达到 180 万人，比 20xx 年 151 万人增加了五分之一，如此快速的人口增长，客观上造成了更大的需求。 苏州房地产市场未来发展展望 可以清晰理性的得出以下的几点结论： （ 1）整体发展趋势稳定，平均价格增长幅度较之前（ 20xx 年）有一定减缓，但势头仍然呈上升线态； （ 2）土地释放量体在城市化建设进程中迅速加大，供求关系开始变化，价格指数开始接受考验； （ 3）商铺仍然缺乏，市场需求依旧抢手，价格持续走高； （ 4）随着城市化进程的不断加大，城市规模的发展方向保持“东西拓展，南北 加强”的势头，所以今网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 20 年将在 吴江和相城两区域的 地产会有较大的动作，从 7 月最新的土地拍卖情况来看：尽管园区地产仍将在苏州地产舞台上扮演最重要的角色，但上述两个地区的房产将以价格上的优势和产品的特色，吸引市场的注意力，进而推动全苏州的地产板块上升势头； （ 5）产品多元化、差异化要求开始凸现，小面积有一定成效，但不宜重复采用，同质性产品竞争愈发激烈。 （ 6）尽管苏州地产自 20xx 年来，房地产市场持续攀升，土地出让和新建商品房面积之数量大幅度增长，但进入 20xx 年后，根据惯性作用，整个市场还有一定上扬空间 网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 21 苏州 市别墅市场现状分析 综述 别别 墅墅 价价 格格 稳稳 中中 有有 升升 ， 经经 济济 型型 别别 墅墅 市市 场场 需需 求求 强强 烈烈 别墅作为住宅的最高级别，其对居住需求的满足应该是最高级的。 可以说，别墅是人们追求更好生活的重要载体。 苏州的别墅开发 始于上个世纪 90 年代 ， 一开始并没有引起苏州人的多少关注，然而就 从 20xx年起苏州别墅市场一下子火了起来。 其中，几大别墅板块价格对比表：别墅价格的上涨，固然受到了苏州整体房价上涨因素的影响，但也反映出市场对于别墅的需求在增加。 区域 20xx 年 20xx 年 独栋 联体 独栋 联体 市区 中心 4000 3500 10000 7000 周边 3000 3000 5000 4000 园区 湖西 4500 4000 10000 7000 湖东 没有 8000 5000 新区 中心 3000 6000 木渎 20xx 3500 太湖 3000 没有 8000 吴中区 中心区 3000 2200 5000 3500 长桥以北 1800 3000 根据苏州各类型别墅销售情况的调查显示，市区及周边地区的别墅全面热销，价格均有大幅度上涨，部分别墅每平方米上涨达数千元。 价格上涨的主要是这一两年来的房 地产大势高涨，和土地拍卖后地价成本的上涨对于别墅项目的影响巨大，加上目前私营业主、外商到苏州投资发展的比例增加，他们成了别墅的主要购买群。 在苏州的别墅购买者中，部分来自于国内其它地区及境外，随网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 22 着苏州经济的持续发展，越来越多的本地人加入了别墅一族。 实实 用用 性性 高高 价价 别别 墅墅 和和 实实 惠惠 性性 低低 价价 别别 墅墅 市市 场场 前前 景景 看看 好好。 目前，以价格区分，市场上别墅分为两种： 高端价位 与 低端价位 高端价位的分为两种： 市中心黄金地段、开发区顶级位置，如：市中心留园、拙政园等名胜古迹旁的别墅和园区的金鸡湖畔的别墅，这些别墅由于地段的优势，虽然价稿，但是 有着实用性，所以为一些高端客户所喜欢，销售状况一直不错。 郊外、风景区的度假别墅，如 ：太湖边、阳澄湖边或者苏州地区各大高尔夫球场别墅，这类别墅凭借的自然风景的优势，以休闲度假的功能为主，这些别墅的单总价都很高，加上缺乏实用性，因此人们肯定会犹豫去花个几百万买一样只是能用来享受的奢侈品，这样的客源很少，因此这类产品的销售其实不好。 低端价位： 如天平山、木渎镇和吴中区长桥以南、园区娄葑镇，这些地方属于郊区，但是离市中心不远，单价在 3004000 元 /平米，总价很好的控制在 100 左右，这样的别墅经济实惠，并具 有很大的升值潜力，因此同样也得到了消费者的喜爱。 网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 23 独独 栋栋 式式 别别 墅墅 日日 趋趋 受受 关关 注注 由于苏州的别墅价格在沪宁线上相对较低，而苏州的人的生活水平又相对较高。 因此，许多有条件的人选择了购买一步到位的独栋式花园别墅。 目前在苏州， 除了 欧式、美式建筑 风格的独栋别墅外，我们还可以看到另一种具有 苏州园林特色的中式别墅。 这类别墅的 建筑面积一般在 200 平米左右，价格在 150 万以上。 据了解，此类别墅比较 受私营业主、白领文人、以及一些海外人士的欢迎 ， 销售情况也比较看好。 苏苏 州州 旅旅 游游 业业 大大 发发 展展 的的 前前 景景 规规 划划 给给 度度 假假 式式 别别 墅墅 带带 来来 新新 的的 热热 点点 20xx 年开始 的苏州大旅游发展计划，对于本身不被看好的度假式别墅，是一个天赐良机。 同时，随着人们对生活质量的要求不断提升，目前，别墅市场中度假式别墅的热销成了一道新的风景线。 苏州的度假式别墅大多集中在太湖风景区附近 ，建筑风格有中式的，也有欧式的。 依山傍水是这类别墅不可或缺的重要因素，因为这最能体现人们回归自然的心理需求。 不同的人对于居住品质有着不同的要求，苏州的别墅也由此呈现出了多样化发展的趋势。 根据国际惯例 一个城市人均 GDP 达到4000 美元以上会掀起别墅热，而目前苏州的这一水平已达到了 3600 美元，苏州真正的别墅热还将进一步延续升温。 网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 24 苏州别墅市场综合评价 20xx 年以来，一些品质优异、价位适宜的别墅项目在苏州楼市上热销连连。 在成功楼盘的带动下， 下半年起已建成或将建设的别墅项目将会超过 30 个 ，且还 有 不断增加 的趋势。 别墅在苏州房地产市场走俏， 综合为 以下 因素 ： 1. 区区 位位 优优 越越 苏州别墅的分布在 五大区域 ，它们是以“双塔独院”、“狮林苑”为代表的 古城区苏州传统独院式别墅 ； 围绕金鸡湖、独墅湖以“澜韵苑”、“独墅苑”、“东方春晓”为代表的 园区别墅 ； 以“御花园”、“时代花园”为代表的 苏州新区别墅 ； 以“香格里拉”、“美之国”为代表的 城南别墅区 ； 以及如“天伦林语别墅”、“太湖之星”、“碧瀛谷”、“昆山别馆”、“克拉水城”、“假日高尔夫别墅”为代表的以 太湖、阳澄湖、灵岩山等风景名胜为中心的度假式居住别墅。 这些地区别墅的一个最大的特点就是交通非常方便。 2. 品品 质质 趋趋 好好 目前苏州的别墅在设计上，既有具现代别墅特征的“海派”，也有江南园林特色的“苏式”；在结构上，短肢剪力墙与框架结构的运用巧妙地将 承重隐入墙 ，不仅减少了承重墙体的面积，而且提高了别墅的使用寿命。 网狮园别墅项目可行性报告书 上海新吉阳房地产咨询有限公司 25 3. 价价 格格 适适 宜宜 目前 苏州的别墅 品质应该是在六县市中最高的，但是像“东方春晓”、“ 碧瀛谷 ”、 “狮磷苑”等顶极别墅也只不过在 10000 元 /平米的单价，普通别墅也有 30004000 元低价位的，这价格和周边地区相比较，不高，甚至偏低。 4. 升升 值值 快快 作为住宅最高形态的别墅，类似股市中的绩优科技股，上升的潜力大。 从最近的苏州楼市的走势来看， 普通商品房价格有 10％至 20％的上涨 已相当不错。 而一 些联排别墅已有 3。