绿城西溪诚园营销策划方案书(编辑修改稿)

绿城西溪诚园营销策划方案书(编辑修改稿)内容摘要：

今年位次 1 9 1 1 10 1 去年位次 1 4 1 1 1 1 四、 西溪板块 环境分析： 这两年，西溪湿地的知名度在全国越来越高，甚至可和西湖一比高低，成为不少游客来杭州必选的景点。 而住在西溪湿地边，享受那里的空气，也成为不少浙江金融职业学院毕业设计 9 迷恋城西生活的杭州人的换购选择。 这里的楼盘或高层、或排屋别墅，精致而又随意，和西溪湿地独有的风景自然融为一体。 （一） 西溪板块稀缺性成长性独一无二 由于西溪湿地的存在，注定这个板块内的规划要格外的谨慎，生怕破坏了自然生态，因此，稀缺性可想而知。 同时，它又是低调而奢华的，板块内的楼盘大多数都是中高端级别的，开发商们自信满满，认为无论从环境，还是楼盘品质，都有较高的 升值空间。 （二） 做好产品 精耕细作 在西溪湿地边建楼盘项目，需要勇气和一种肃穆感，而对开发商提出的要求就更加高，不但要从自身楼盘出发，细节至上，为住户考虑周到；还要在产品的品质和自然融为一体的情况下顾及到西溪湿地的规划发展。 （三） 西溪今年将上市房源小计 （注：数据来自各楼盘开发商） 表 3：公寓总套数 4550 套以上 表 4：排屋、别墅总数 960 套 楼盘 开盘套数 户型（ m2） 楼盘 开盘套数 户型（ m2） 翡翠城 400 套左右 130~230 西溪里 500 多套 13 12 170 西溪诚园 6 月将推 500 套， 其余视工程进度而定 160~270 西溪汇 万 m2 户型没定 西溪晴雪 450 套公寓 90~180 和家园 800 套公寓 60、 90、 1 170180 竹海水韵 近 1400 套 90~200 庭院深深 500 套左右 90~200 浙江金融职业学院毕业设计 10 西溪里 70 多套排屋 290~320 清枫墅园 30 多套排屋 250~300 西溪郡 63 套排屋 220~300 西溪玫瑰 150 多套排屋 2 260 主力 宏厦香洲里 170 多套排屋 220~280 大华 西溪风情 132 套排屋 280~360 西溪山庄 145 套排屋、 42 套别墅 250~350 闲湖城 36 套排屋 360~400 和家园 近 40 套排屋 300 西溪晴雪 20 套排屋 400 多 溪上玫瑰园 50~60 套 360~400 （四） 西溪地块规划概况 项目现有交通状况 ： （ 1） 私家车交通：主干道：文三路、文二路、文一路等。 支干：紫金港路、古墩路、花蒋路等 (2)公交配套： 合建村公交站（ K31 K33 K64 K64 860）。 蒋村公交中心站 ： （ K19 B K31 K2 K2 K32 K64 K64 K19 K186) (3)项目周边交通网络较为良好，主干道道路宽阔，私家车通达情况较好。 医疗配套： 绿城医院；浙大国际医疗中心（在建）；浙江第十人民医院（在 建）；浙江省立同德医院等等； 商业及休闲娱乐配套： （ 1） 可共享蒋村商圈配套，如西城广场等、蒋村商住区的人居生活配套等； 浙江金融职业学院毕业设计 11 （ 2） 可共享申花板块商业配套，如银泰百货（在建） 、富强商业广场（在建） 、新武林 商业中心（已开业） 、杭州印象城（杭州深国投资商业中心，在建）等等； （ 3） 项目除了可 以共享以上周边板块的成熟配套外，还享有板块内部大量综合体配 套，主要有西溪沃尔玛（在建）西溪天堂、（在建）西溪湿地国际城市综合体、（在建）、西溪新天地（在建）万方翡翠天地（在建）等。 景观资源配套： 西溪湿地景观风貌、约 60 万方城市生态控制区（在建）、育英公园等。 教育配套： 绿城育华学校；蒋村中学；西溪实验学校；浙大紫金港校区 绿城育华 学校等。 由于项目处于西溪板块与蒋村板块和申花板块的交界处，因而，除了可享受板块内部 配套外，还可便利共享周边板块带来的成熟配套。 （五） 蒋村新区规划 宗地位于杭州西 湖区蒋村控规单元，处于蒋村商住区与西溪湿地交界处，紧邻浙江大学紫金港校区。 在政府对全市土地划分的 9 个等级中宗地处于第 6 级。 宗地所在位置处于城西商圈的辐射范围内。 从杭州人的角度来看，宗地既有城西商住区的生活便利，又有湿地的景观资源，属于高档、成熟的居住地块。 阶段性结论：项目适合二三次置业的换房需求，对于富贵之家的吸引力非常大，尤其是富有的小太阳家庭、三代小太阳家庭。 但对于 TOP 客户基本无吸引力。 浙江金融职业学院毕业设计 12 图 2：规划板块 五、竞争楼盘分析 （一） 莱德 .绅华府 开发商：杭州莱德房地产开发有限公司 项目地 址：拱墅益乐路与丰登街交叉口 项目类型：住宅 开盘时间： 20xx0319 价格： 17700 可售套数 ： 391（近 4 月份） 占地面积： 35805 平米 绿化率：百分之 30 总建筑面积： 100254 平米 容积率： 主力户型： 8789 平米 2 室， 13 13 155 平米 3 室 2 厅， 180、 203 平米 5 室 浙江金融职业学院毕业设计 13 交通状况：丰登街东站： K15 K80 K9 K3 K73 周边配套： 教育配套： 浙大紫金港校区、祥符中心小学、保椒塔实验教育配套 医疗配套：省立同德医院 （古翠路），浙大医疗中心（规划） 商业配套：新武林商业中心 银泰百货、富强商业广场（和城广场）（欧尚二期） 楼盘简介：莱德 .绅华府尊出主城区申花板块核心区域，南至丰登街，西至益乐路，承袭着城西固有的高尚情结，不仅与西溪湿地一衣带水，更有浙大紫金港校区的一脉书香。 项目占地 35805 平米。 地上总建筑面积约 10 万平米。 具有新古典主义建筑美学， 7 栋高层楼宇星罗棋布， 90 平米 200 平米。 项目优点： (1)莱德绅华府周边交通便利，丰潭路、莫干山路等直达市区，有地铁 5 号线咫尺相邻。 (2)项目学区资源丰富，浙大紫 金港校区、祥符中心小学、保椒塔实验教育配套，更汇集沃尔玛、银泰百货等大型商业配套： (3)项目户型涵盖种类多，选择面多。 （二） 三墩新天地 开发商：杭州厚仁商业街经营开发有限公司 行政区域：西湖区 区域板块：三墩板块 项目位置：西湖三墩厚仁路 ,距亲亲家园 400 米 建筑类型：板塔结合 物业类别：写字楼 投资商：杭州坤和投资控股有限公司 楼盘特色：投资地产 售楼地址：杭大路 1 号黄龙世纪广场 B 区 1 楼 开盘时间： 20xx 年 12 月 销售状况：出租 产权类型：大产权房 浙江金融职业学院毕业设计 14 容积率： 绿化率： 25% 总户数： 367 建筑面积： 150000 平方米 占地面积： 55749 平方米 总建筑面积 :150000 平方米 装修：毛坯 车位总数 :900 车位数 周边商业：亲亲家园商业广场、乐购、三墩商业中心广场、五里塘河风情街、沃尔玛、银泰（规划或施工工程中） 周边医院：杭州第九医院、浙江医院（规划中） 周边学校：三墩高级中学、绿城育华亲亲家园校区 周边配套： 就医条件 :杭州第九医院、浙江医院 (规划中 ) 就学条件 :三墩高级中学、绿城育华亲亲家园校区 商业环境 :亲亲家园商业广场、乐购、三墩商业中心广场、五里塘河 风情街、沃尔玛、银泰 (规划或施工工程中 ) 项目介绍 : 项目位于西湖区三墩镇北亲亲家园三期西侧 (距亲亲家园三期 400 米 )，沿厚仁路东西两侧布置，金渡北路与董家路之间。 东临佳苑房产及三盛房产地块；南至董家路；西为慧仁家园；北至金渡北路。 整个项目全长约 607 米。 该项目总占地面积为 55749 ㎡，总建筑面积约 15 万㎡，产品类型主要有小户型、办公、商业用房，其建成后将成为杭州市西湖区三墩新城城市功能配套中心。 一期工程预计 20xx 年年底前开工， 20xx 年 6 月前交付，二、三期工程具体时间未定。 产品类型为小户型与商铺，其 中小户型面积约为 万平方米、商铺建筑面积约为 万平方米。 地下建筑面积为 9338 平方米，小户型总套数约为 385套；商铺套数约为 27 间。 机动车泊位 196 个。 一期小户型为 6 层多层、 910 层小高层两种物业类型，户型以 4464 平方米一室一厅为主， 3747 平方米一室为辅。 商铺户型面积为 50600 平方米，商铺主力户型为 80120 平方米。 目前暂定一期小户型全装修 (不含可移动家具 )交付、商铺毛坯交付。 浙江金融职业学院毕业设计 15 （三） 富越香郡 开发商 ： 杭州中瑞置业有限公司 投资商 ： 浙江富越房地产集团有限公司 售楼处地址 ： 文一路金色蓝庭底层商铺 物业类型 ： 普通住宅 建筑类型 ： 高层 装修情况 ： 毛坯 产权年限 ： 70 年 绿化率 ： 30% 容积率 ： 公寓 : 3. 规划户数 ： 996 户 规划面积 ： 420xx 平米 建筑面积 ： 130000 平米 交通状况 ： 公交 K403 路、 K831 路、 K91 路、 K47 路 教育配套 ： 莫干山小学、卖鱼桥小学、文澜中学 医疗配套 ： 和睦医院、杭州新东方中西医结合医院、杭州市第二人民医院、拱墅区中医院 项目介绍 ： 富越香溪，静卧于杭州城西西溪板块核心住区，文一西路与崇义路交叉口，东南至五常港河，紧挨着西溪国家湿地公园。 约 万方的土地上，精巧布局着浪漫奢华的法式园林，糅合着西溪山水的闲情野趣。 4 幢河景法式公寓及 4 幢滨水法式公馆围合而成，隐于静处却不去都市繁华的独特气质，处处流露着香溪生活的自然雅致。 项目距西湖约 20 分钟车程，距离西溪湿地（北门） 3 分钟车程周边商圈林立，汇集西溪天地、西溪新天地、西城广场、印象城购物中心、西溪天堂、宏丰家居城、阿里巴巴淘宝城等商业、购物、娱乐中心。 项目往东数步之外就是 浙江大学紫金港校区，浸染百年名校的人文气息。 绿城育华学校、西湖高级中学、西溪实验学校、第十五中学西溪校区，杭州大学城高教综合体环抱周边，是为名符其实的书香文墨之地。 省立同德医院、绿城医院等数家大型综合性医疗机构紧邻左右，更有众多社区卫生中心及保健中心，日常就诊、康复保健都极为便捷。 浙江金融职业学院毕业设计 16 优势 ： 位于桥西商贸区核心地段，周边项目聚集，未来商业气息和生活氛围比较浓厚。 另外，北面是杭州市国际会展中心，交通便捷。 同时，莫干山路小学、卖鱼桥小学、杭州文澜中学等一站式优质教育资源，以及杭州市第二人民医院、拱墅区中医院等提供 的完善医疗设施。 （四） 万科 .西溪蝶园 基本信息 ： 所属板块 西湖区 /西溪板块 ， 楼盘位置位于西湖区东至规划道路、南至文一西路、西至规划道路、北至规划道路 ， 楼盘类型 为 住宅 ， 售 楼地址西湖紫霞街 333 号（文一西路和崇义路交界处） 首次开盘时间： 交付时间： 占地面积： 50000 建筑面积： 400000 平方米 容积率： 绿化率： % 规划户数： 2500 户 车位： 1500 个 建筑类别：多层 /小高层 装修状况： 精装修 毛坯 开发商：杭州万坤置业有限公司 物业公司：杭州万科物业服务有限公司 物业费： 元 /平方米月 周边交通：西溪蝶园 K64 K332 等多路公交车，项目东北侧规划地铁 5 号线站点及蒋村公交始末站 周边商业：西城广场 、沃尔玛广场（规划中） 市政设施：学校：西溪实验学校、浙大紫金港校区、西侧西溪里一期组团内部 9。