绮园商业街开发的可行性研究毕业论文(编辑修改稿)

绮园商业街开发的可行性研究毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

可行性研 究的作用 （ 1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要； （ 2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据； （ 3）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据； （ 4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据； （ 5）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据； （ 6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据； （ 7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据 ； （ 8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 3 房地产开发项目可行性研究主要内容 鉴于房地产的自身特征，不同的开发项目，由于性质、规模、复杂程度以及环境不同，其可行性研究的内容也不尽相同。 一般来讲，项目可行性研究应回应以下几个方面问题： (1）为什么要选择投资这个项目 (2）项目投资地点在哪来最优 (3）项目投资环境怎么样 (4) 项目的市场前景如何呢 (5) 项目的投资规模多大 (6）资金筹措方案是否最佳 (7）项目的经济效益、社会效益及环境效益怎么样 (8）项目是否可行并最佳 具体而言 ： 1．投资必要性。 主要根据市场调查及预测的结果，以及有关产业政策等 因素，论证项目投资建设的必要性。 在投资必要性的论证上，一要做好投资环 境的分析，对构成投资环境的各种要素进行全面的分析论证，二要做好市场研究，包括市场供求预测、竞争力分析、价格分析、市场细分、定位及营销策略论 证等。 2．技术可行性。 主要是从项目实施的技术角度，合理的设计技术方案，并进行 比选和评价。 各行业不同项目技术可行性的研究内容及深度差别很大。 对于工业 项目，可行性研究的技术论证应达到能够比较明确地提出设备清单的深度；对于 各种非工 业项目，技术方案的论证也应达到目前工程方案初步设计的深度，以便 与国际惯例接轨。 3．财务可行性。 主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业 理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资 主体 (企业 )的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。 4．组织可行性。 制定合理的项目实施进度计划、设计合理的组织机构、选 择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项 目顺利执行。 5．经济可行性。 主要从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实 现 区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高 人民生活等方面的效益。 6．风险因素及对策。 主要对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织 风险、法律风险、经济及社会风险等风险因素进行评价，制定规避风险的对策， 为项目全过程的风险管理提供依据。 论文的研究方案和研究方法 本文采用理论与实践相结合、定量与定性相结合的方式，考察海盐绮园商业街项目的可行性，应用投资学、市场分析及经济学等房地产相关学科知识，重点针对案例项目的市场分析、项目定位、财务评价等进行探讨，想成项 目可行性研究报告。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 4 研究方案 依次从项目市场分析，项目经济可行性分析，社会经济评价，项目风险与对策分析四个大点着手，各个分析，之后综合数据总体分析，权衡利弊得出结论。 研究方法 包括 战略分析、调查研究、预测技术、系统分析 和 模型方法等。 可行性研究报告的依据 一个拟建项目的可行性研究，必须在国家有关的规划、政策、法规的指导下 完成，同时，还必须要有相应的各种技术资料。 进行可行性研究工作的主要依据 主要包括： (1)国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指 导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等； (2) 经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等； (3)由国家批 准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。 对于交通运输项 目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等； (4)国家进出口贸易政策和关税政策； (5)当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料； (6)有关国家、地区和行 业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等； (7)由国家颁布的建设 项目可行性研究及经济评价的有关规定； (8)包含各种市场信息的市场调研报告。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 5 2 项目背景 地理环境 海滨城市海盐县位于 浙江省 北部富庶的杭嘉湖平原，东濒 杭州 湾，西南与 海宁市 毗邻，北与嘉兴 秀洲区 、平湖市接壤。 南离省会杭州 98公里，北距 上海 118公里。 海盐置县于秦，历史悠久，素以“鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。 城市发展 海盐的城市空间拓展方向为：北进、东移、西拓、南控，形成“一城两区”的组织结构，其中，背去指武原城区和大桥新区，武原城区即目前海盐县的中心城区，重点为生活居住和商贸，海盐作为杭 州湾大桥北岸桥头堡，目前已规划启动建设 新区，新区定位为产业基地。 居民生活水平 近年来海盐经济发展保持持续快速增长。 20xx年全县实现生产总值（ GDP)，同比增长 %，增幅比上年回落。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 6 3 项目概况 项目名称 海盐县城市建设重点项目：绮园文化区商业街 建设单位 建设单位：海盐县城市置业有限公司 项目简介 绮园文化区商业街设计以绮园为中心，紧紧抓住这一区块历史的人文气息，力求形成自然历史 街区的风格基调，二幢保留建筑代表二个不同时代的建筑风格。 大营弄 13号楼是清末建筑，老县政府办公楼是建国初期具有代表性的苏式建筑，新建的主体建筑以明清时期的民居建筑为主、另有民国时期的中西合璧风格的新建筑，使商业街建筑体现出多样性、历史性及自然性。 建成后的绮园文化区商业街与绮园文化区市民广场、绮园文化区文展中心、绮园文化区会所有机结合形成绮园文化区，与绮园遥相呼应，将成为满足海盐市民娱乐休闲要求的人性化的公共空间，是海盐城市重要交流、休闲与陶冶情操的公共活动空间，是集大众休闲、文化活动、商贸活动、体育健身等 综合功能于一体的大型公共场所，具有“宜玩、宜购、宜留、宜游”的特色城市空间环境。 3. 4项目地理位置及环境 本地块位于海盐县城市中心区，东临新华桥、南接海宁路、西临绮园路、北临朝阳路。 其中新华路为海盐县城交通主干道，后三条道路均为市区早期道路。 除朝阳路外其余三条道路上的商业均较发达。 该商业街位于整个绮园文化区里面，南面有虹桥新村商业街，东面海盐宾馆，北接文化展示中心及市民休闲广场、茶文化中心、西面就是绮园。 虹桥新村商业街为多层 商业混合，共 10幢，底层都是商铺，由杭州滨江房产于 20xx年投资建成，已形成相当繁华的商业街景。 海盐宾馆是一家按三星级标准建造的旅游涉外宾馆。 以园林式布局为主色调，葡萄牙风格的别墅与具有浓郁现代气息的十层新楼交相辉映，其功能多样，集客房、餐饮、娱乐健身、会议等服务于一体，是会议、商务、旅游的理想下榻之处。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 7 文化展示中心分为上面五层及地下二层，上面是博物馆及博库书城、地下为大润发超市，总建筑面积约 6万平方米，投资约。 茶文化中心建筑面积约 6000平方米，投资约为 绮园是江南著名的园林，十大名园之一，建于清咸丰年间，为海盐县城武原镇滨海及宗教文化旅游的主要景点之一。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 8 4 市场分析 房地产市场是整个社会多样市场体系中的一个子市场，具有一般市场的共性特征，在本质上与一般市场相同，受价值规律、供求规律和竞争规律等经济规律的制约。 但房地产本身也具有固有的特点，区别于其他的商品，这就致使了房地产市场区别于其他一般市场的独特性，如市场供给缺乏必要的弹性，市场供给的不同质性，政府垄断的土地出让 ，市场需求的多样性，与银行贷款关系密切，有比较强的区域性，需要专业人士提供相关服务等。 在社会主义市场经济条件下，房地产投资项目的获利能力不但取决于可利用的各种资源，还取决于该项目能否满足当地居民对房地产商品的现有或潜在需求，要了解这些需求就必须进行市场分析。 房地产项目市场分析是指通过市场调研和市场预测，根据项目的性质、特点以及竞争力等，对房地产商品的市场状况作出正确的分析，具体的有需求分析、供给分析、价格分析和市场综合分析。 它的目的是要发现市场一般规律，寻求投资空间，预测市场的需求，为项目投资进行可行性研 究提供必要的信息。 房地产投资环境是影响和制约房地产投资项目是房地产生存发展所必须依赖的经济、社会、文化等外部条件的总称。 这些因素相互依赖、相互补充、相互补充、相互制约、形成一个有机的矛盾统一体。 房地产投资环境是一个多层次、多因素的动态系统，分为微观环境和宏观环境两大环境，各子系统间、各子系统中的各个因素之间都是相互联系、相互制约的关系。 对于任何一种投资，投资项目对适宜环境的适宜度对投资的成败都起着至关重要的作用，环境条件的好坏直接影响了投资收益的高低。 因此，投资环境的分析成为投资者 最为关心的问题之一。 近年来，由于政府加大了对房地产产业的扶持，使房地产投资、建设、销售等都保持较好的发展势头，房地产产业成为我国国民经济的支柱产业。 20xx年全国房地产开发企业约有 27万个，从业人员超过 100多万人，开发投资额约 4012亿元，比 20xx年同期增长了 11%；商品房施工面积约 55105万平方米，同比增长超过 %；商品房销售额 ，增长超过 %。 居民自有住宅已达到 60%。 房地产估价机构 5000余家，从业人员约 10余万人，其中取得房地产估价师执 业资格的人员约 145000人，房地产经纪机构约有 ，从业人员 20余万人。 物业管理企业 2万个，从业人员 200多万人。 就总体而言，改革开放 20年来，房地产业的发展速度是相当快的。 从投资开发竣工面积到销售总额已达到非常大的规模，房地产市场也日益走向规范化。 房地产行业以然为国民经济的支柱产业之一，它为国家的经济发展，为城乡居民居住条件的改良起着十分重要的作用。 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 9 统计显示， 20xx年前半年，全国商品房销售面积 35109万平方米，同比增长了 %。 商品房销售额 15800亿元，同比增加 了 %。 20xx年海盐县房地产市场受宏观形势影响，商品房销售量和销售额同比均大幅下降，市场观望的气氛非常浓厚。 在此特定情况下，根据国务院以及嘉兴是人民政府出台的 关于稳定房地产市场政策有关的精神 ，从税收补贴、住房公积金贷款、各项规费的上缴、政府配套项目的建设等财政、税收、信贷各个方面，对个人消费、房地产开发商均提出了必要的应对措施，扶持了海盐房地产市场健康发展，度过难关。 20xx上半年，从市场表现来看，由于这些政策的出台，为低迷的海盐楼市注入了活力，观望气氛得到缓和， 市场信心有所增强。 海盐县经济和社会发展分析 （ 1）海盐县人口情况 全县共 8个镇， 20xx年末总人口达到了 37万人，其中海盐县城常住人口 12万人。 (2) 海盐县经济发展情况 近年来海盐县国民经济保持稳定增长。 20xx年全县实现地区生产总值 ，同比增长了 %。 其中： 20xx年全县房地产开发投资达到 ，比上半年增长了 113%。 新开工面积约 ，比上年增长了 %，竣工面积达到 ，比上半年下降%；实际销售面积 ，比上半年下降了 31%全年商品房销售额约 ，同比下降 %。 宏观经济增长与房地产发展的关系 见表 31 表 31 宏观经济增长与房地产发展的关系 由此，海盐县房地产市场正处于宏观经济增长大于 8%的高速发展的时期。 （ 3）海盐房地产主要指标特征 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于 4% 萎 缩 45% 停 滞 58% 稳定发展 大于 8% 高速发展 徐州工程学院毕业设计 (论文 ) 10。 全县完成商业性房地产投资约 ，占 20xx年总投资额的25%，其中核电二期东扩项目投 资 ，剔除核电同比增长了 59%。 房屋施工面积约 ，剔除核电同比增长了 140%；房屋新开。