科技城东筑项目区建设工程项目申请报告(编辑修改稿)

科技城东筑项目区建设工程项目申请报告(编辑修改稿)内容摘要：

一批特大型项目的相继落户，一个现代化的深水海港已经初具规模。 按照 “十二五”发展蓝图，今年洋口港将在港口的重大基础设施建设和大项目建设上下功夫，开工建设两个 10 万吨级码头和 5万吨级石油液化品码头，加快推进扬启高速的建设。 同时， ※※ 县将进一步规划沪通铁路，包括城际轨道交通的建设。 在这样一个基础之上，洋口港年内除 LNG 接收站 4月份正式投入运营，还将加快争取投资超 100 亿元的差别化纤维、投资 90亿元的 LNG 电厂项目获得 国家发改委核准，力争年内开工建设。 科技城项目建设呼应了这一发展形势，并为其加力增色，所以符合 ※※ “十二五”期间沿海开发规划的要求。 ※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 14 科技城是产业集聚的重要平台 ※※ 科技城是科技成果集散地。 建立健全科研院所、院校、企业的自主创新体系，加速新技术的研发，建立多层次融合技术的孵化、转化基地和平台，创建研发、孵化、科技成果转化的政策环境和服务环境，吸引国内外各类科研成果进入科技城交易平台，形成区域融合型科研成果转化集散地，是本项目的建设宗旨。 ※※ 科技城是创新人才汇聚地。 依托科研人才密集、研发装备 雄厚、科研手段先进的优势，营造创新创业环境，积极探索创新人才激励、创新人才培养和吸引国内外创新人才集聚的新模式，培育和形成国家重要的创新型人才汇聚地，是本项目建成后的运行目标。 ※※ 科技城是高新技术产业集中地。 以创新型产业为特色，以开发新区为载体，做大做强高新技术主导产业，培育壮大新兴特色产业，改造提升传统产业，建成东部沿海重要的高新技术产业集中地，为 ※※ 的经济发展和人民生活水平的提高做出尽可能大的贡献，是本项目的最终目的。 科技城是产业集聚的重要平台，区域经济园区化、园区经济产业化、产业经济集聚化 ，已成为国内外经济发展的一个鲜明特征。 东筑项目区作为 ※※ 科技城的基本构成单元，以科技城为载体打造主导产业集群，构建分工合理、协同发展的若干产业板块，形成多头牵引、多点支撑的产业发展格局，是加快科技城建设的重要途径。 科技城的建设， 一要科学规划，合理布局。 规划管全局、管战略、管长远。 要坚持规划先行；二要明确定位，选准产业。 园区经济的特征和功能，决定了园区必须具备鲜明的产业特色；三要拓展空间，优化环境。 园区的综合承载能力强不强，一看空间，二看环境。 没有空间，企业来了无法落地。 环境不好，企业来了看完就走。 为了将 ※※ 科技城建成产业集聚的重要平台， 本项目的建设 将积极构建科学合理的自主创新体系。 尊重科学规律、经济规律和市场规律，建设以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，使企业真正成为研究开发投入的主体、技术创新活动的主体和创新成果应用的主体。 项目的建设， 符合 ※※ 发展 的 方向 作为“十二五”的开局之年，以及江苏沿海开发的重点县份， ※※ 未来五年的发展规划目标，是“十二五”乃至今后更长一段时间，把“推进现代化，建设新 ※※ ”作为发展的战略定位，用基本现代化的总目标引领“十二五”发展，实※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 15 现人均经济发展 水平与 ※※ 大市“齐步走”。 所谓建设“新 ※※ ”，即围绕产业的现代化，建成新的产业体系；围绕城市的现代化，形成新的城市格局和面貌；围绕生活的现代化，使人民的生活水平有新的提升，生活质量和生活环境有新的改善。 ※※ 科技城的建设正是顺应了这个潮流，因此符合 ※※ 发展的方向。 项目的建设，是融入上海经济圈实现 ※※ 县域经济社会又好又快发展的需要 以上海为龙头的长三角地区发展是一个一体化的发展趋势。 ※※ 定位洋口港要成为以上海为龙头的长三角一体化的发展过程当中的一个部分，上海作为国际金融中心，随着洋口港临港产业和大 型物流业的发展，金融中心会自然地延伸到※※ 的发展当中来；上海作为一个国际航运中心，未来的洋口港将争取成为上海国际航运中心的一个重要组成部分，并参与到它的分工中；上海洋山港作为主营集装箱的港口，洋口港要成为大宗散杂货、油气港口。 所以， ※※ 县委、县政府提出，洋口港要成为上海北翼的一个物流中心，成为长三角地区先进制造业的生产基地。 面对新形势、新任务、新要求，加快 ※※ 科技城建设，是实现上述目标融入上海经济圈的一个重要举措。 房地产业发展分析 目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。 在“两会”期 间，很多提案聚焦中国房价，使得中国房地产的政策和发展趋势成为老百姓关注的焦点。 农村集约化生产和基础设施建设，农村经济改革一向是两会的热门话题，也是党中央最重视的问题，农村土地集约化、生产规模化快速推进，涌向城市的农民慢慢的被定格，要不回到农村做农场主，要不留在城市做市民，成为城市生活的一部分，因此，当前的农村政策无疑加速了中国的城市化进程，从农村到乡镇，从乡镇到县市，中国将迎来前所未有的城市化进程。 巨大的需求和有限的供应将给房地产发展带来非常大的空间，这样的空间越是三线城市越明显。 当前房地产市场占国民生产 总值的五分之一，可以讲是不折不扣的支柱产业，中国经济刚刚经历了全球金融危机有所好转，那中国利用国内的强大需求顺利度过难关的重要载体房地产在经济刚刚得到好转的时候绝不会快速推出舞台，在后期的全民信心建立和经济进一步复苏和长足发展中，房地产还要扮演这一重要角色而且必须扮演好这个角色。 当前全球唯一保持房地产基本十年不涨的国家是德※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 16 国，德国的做法就是放弃房地产作为支柱产业对国民经济的支撑作用，这一点在中国尤其在 ※※ 暂时肯定做不到。 我国房地产业的交易额对于“信心 GDP”的提高起到了非常大的作用，“ 信心 GDP”反过来 又推动全民对经济发展的美好预期，同时虚增的 GDP 使得全民同时产生通胀预期的恐慌，进而将导致房地产更加快速的发展。 因此，今后一个时期房地产还要扮演经济推手这一重要角色，以维持中国经济快速稳定发展。 从房地产调控来看，今后一个时期房地产发展肯定不会差。 在我国过往的房地产调控政策中，断断续续的有利用信贷调控的情形，也发挥了立竿见影的作用，那么为了经济发展又放松了信贷调控，取而代之的是很多看似合理有效实质不起任何作用甚至起反作用的调控政策，暴露出来的是政府的正真目的并不想控死房地产（实际想控死的方法很多，也很容易 ），出于民生民意的政治考虑才有调控出台。 今年的房地产调控也不例外，政府还是希望房地产好，调控和大量建设保障性住房的目的是实现民生，顺应民意。 政府所要达到的目的就是说为了生存居住的人有房子可住，为了投资牟利的人也有高档商品住宅给他炒作，市场实现清晰的细分，这样实现社会稳定和市场活跃的双重目的。 这个就足以说明中国房地产的调控调整目的和目标很明显，商品住宅市场肯定不会受到大的影响，只要没有经济危机和国民经济发展的大滑坡，房地产依然会快速发展。 房地产当前制定的调控计划 —— 建设大量的保障性住房，将加速房地产市场消费者 的两级分化，没有钱的实现基本居住就可以了，有钱的便进入高档商品住宅市场，有利于推进高档商品住宅的进一步市场化、生产品质提升和价格的更快速提升，作为开发商应该提高房地产产品生产和运营能力，迎接房地产市场发展更好的历史机遇。 综上所述， ※※ 科技城建设是新形势下 ※※ 实现科创新并尽快转化为生产力，和 ※※ 房地产业转型升级的重要载体，因而具有优越的市场前景。 ※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 17 第三章 建设内容与建设规模 建设内容 根据 ※※※※※※※ 项目区发展 规划 ， 本项目 将建设 科技创业孵化楼，和与之配套的多层商业楼，多、高层住宅楼， 以及相关物管、服务设施 等。 建设规模 本工程总用地面积 152366 平方米（合 亩）。 ※※※※※※※ 项目区总建筑面积 234167 平方米，包括 科技创业孵化楼 (高层办公 )85036 平方米，多层商业楼 33808 平方米，多层住宅楼 17760 平方米，高层住宅楼 61470 平方米。 项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则进行建设。 ※※※※※※※ 项目区 主要 建设工程一览表 序号 指标名称 单 位 数 量 备 注 1 总用地面积 公顷 合 亩 2 总建筑面积 m2 234167 其中： 地上总建筑面积 m2 198074 地下总建筑面积 m2 36093 3 总建筑面积 功能分配 其中： 高层办公 (写字楼 ) m2 85036 多层商业楼 m2 33808 多层住宅楼 m2 17760 高层住宅楼 m2 61470 ※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 18 第四章 开发建设意见 ※※ 县建设局关于（ ※※※※※※※ 项目区）黄山路东侧、长江路北侧地块的开发建设意见。 根据国家、省规划、建设、房地产开发等相关法律法规、技术规程及 ※※ 县城市总体规划，对县城黄山路东侧、长江路北侧 地块开发建设提出如下规划设计条件： 规划用地性质、规模及开发建设期限 基地规划用地性质为商服 (Cl、 C C65)、居住 (R2)用地。 基地总用地规模为152366 平方米 (约 228． 5 亩，依据宗地图，以实际交地面积为准 )。 其中居住用地占基地总用地面积比例不大于 50％，居住建筑占基地总建筑面积比例不大于 40％。 开发建设期限为叁年。 规划设计要求 规划用地范围及四至 基地规划用地范围东至太行山路， 西至黄山路， 南至长江路， 北至湘江路。 具体用地范围详见县城黄山路东侧、长江路北侧地块土地出让用地规划红线图。 规划技术指标 ①总建筑面积 (计入容积率部分 )：不大于 198075 平方米： ②建筑密度： ≤ 30％； ③容积率： ≤ 1． 3； ④绿地率： ≥ 30％。 建筑层次 商业建筑以多层为土，局部可建高层；居住建筑为多层。 建筑限高 ※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 19 建筑限高 60 米，室外自然地坪平均标高建议为 3． 5米 (1985 国家高程基准 )。 建筑间距 建筑间距应符合日照 、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线等方面的要求，基地建筑与外部居住建筑及基地内部住宅的日照间距须满足 1： 1． 39H,其它建筑间距须满足 2()04 年版《江苏省城市规划管理技术规定》要求。 基地周边道路规划宽度 基地周边城市主要道路规划宽度：黄山路 70 米，长江路 36 米，湘江路 24 米，太行山路 24 米。 建筑退让 建筑退让黄山路：不小于 20 米； 建筑退让长江路：不小于 20 米； 建筑退让湘江路：不小于 15 米； 建筑退让太行 l 儿路：不小于 15 米： 临路建筑若为向层，应加大建筑退让距离，退让城市道路至少 25米以上。 基地出入口方位 基地主山入门设置在长江路；北侧，次出入口设置在太行山路、湘江路，沿黄山路不得设置出入口。 停车场配置 基地内住宅建筑按小汽车 0， 5 辆／户、摩托车 ]辆／户，自行车 1 辆／户的标准配置停车场 (库 )；商业、办公建筑按小汽车 60 车位／万平方米建筑面积，摩托车、自行车 750 车位／万平方米建筑面积的标准配置停车泊位。 基地排水 基地排水方式为雨污分流，污水接入县 城污水管网，雨水排入城市道路雨水管道。 竖向设计 基地应综合考虑竖向设计，建筑标高必须与相邻基地标高、城市道路标高相协调，正确处理好相邻基地之间的地面标高关系，不得妨碍相邻各方的排水。 综合管线 基地应合理规划综合管线，所有管线均应埋地敷设，其中弱电管网应采用管※※科技城东筑项目区建设工程项目申请报告 江苏衡源项目 管理有限公司 20 沟形式敷设。 . 13 规划布局及景观要求 (1)规划设计应坚持以人为本，综合考虑基地各功能区之间的总体布局与交通组织，做到布局合理、交通便利、功能齐全、设施配套、环境优美。 (2)基地功能规划 为科技研发、创业服务为主，居住为辅。 科技研发、创业服务功能主要包括高新科技研发、创业孵化、科技产品展示、高级商务办公以及相配套的商务酒店、餐饮、休闲等服务设施。 (3)规划方案要充分体现良好的居住、办公环境和浓厚的科技研发氛围，利用周边道路环境和区域优势，引进生态理念，打造有别于传统工业园区的更加人性化、 自然化的科研成果转化基地、海外学子回乡创业发展中心和我县民营企业发展壮大的摇篮。 (4)建筑设计采用现代建筑风格，要充分考虑与周边地块在建筑风格、建筑色彩等方面的协调统一，注重建筑色彩与 细部处理。 (5)住宅单体设计要统一规划空调机位架设位置，保证单体建筑的建筑景观效果。 基础设施及公共服务设施 (1)基地应按规定要求，在适当位置同步。