磐石新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

磐石新城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇；完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。 产业： 曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展，产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加；农贸商圈主导产业：未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。 城市化： 随着曹县城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求 令商业的开发市场前景广阔；曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。 消费力 ： 收入水平的提高带动消费的升级，提升了商业的有效需求 ；旧村改造提升了原有居民的消费能力。 4)、 威胁分析 ◆曹县房地产市场商品房供给量大； ◆ 国家宏观调控房地产的政策影响。 、 产品定位 鲁西南 地区最具 规模城市中央商务区 最具规模 “中国林产品流通和研发基地” 最具居住价值 “中国人居典范” 曹县首席都市综合体 一个充满城市意向的商业中心 情趣盎 然的商业步行组团街区 开放、活力的城市客厅 —— 中央广场 高品质与完美配套的高尚住宅 /公寓 高端形象、树立典范 —— 星级酒店 跨越曹县 —— 创建全新城市地标 具体定位如下： 西地块：磐石才智中心 • 打造县级版超大商业地产航母，预计开发总量 67 万 ㎡。 集合目前国内涉及商业地产领域所有商业元素及商业内涵。 • 将形成 大型高端百货超市、高标准星级酒店、 A级写字楼、 SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场 等功能分区。 高端商业规划 ㎡ ，涵盖大型百货、超市 8万 ㎡ ； 星级酒店 ㎡ ；民俗商业步行街 9万 ㎡ ； A级写字楼 4 万 ㎡ ； SOHO4万 ㎡ .商贸城、国际精品展览中心、 市 民 休闲广场 23 万 ㎡ .解决就业人口 2万 ，实现利税 元，商品流通总额超 25 亿元。 并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状，成为真 正意义上的曹县经济中心。 中地块：磐石新城公园世家 高档豪宅，品味级生活 ，以高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业为主，配套实施齐全。 东 地块： 磐石新城玫瑰园 安居工程 高层住宅、多层住宅、农贸市场、超市、幼儿园。 第四章、 磐石新城 建设方案 、总体 规划原则 人文精神 (1)、场所尺度：以人为本、合理亲和的场所尺度，不仅促成不同的人际交往，且增加同心凝聚力。 (2)、领域的归属感：空间设计中包含从公共性到私密性不同层次的完整空间系列，同时通过诠释这种层级的各种手法，标示场所的归属感和参与感的相关特征，以期避开归属感的不确定性和模糊性。 (3)、基地的几何特征：基地的几何特征是场所记忆性的线索。 (4)、区域活动的舞台：场所邀召各类使用者参与，使得场所和 使用者的“吻合”应有从紧到松的不同层级，使得场所给人以愉悦之意，给场所赋予记忆性。 (5)、活跃因素：光 线、气候和地面植被的改变，小地貌形成主导风的引入，使之成为活跃场所的元素。 理性结构，山水情怀 (1)、构筑高品位商业休闲空间，以步行为特征，具有综合性、层次性，创造多元商业休闲文化。 通过多种形式商业街、商业广场等外环境的塑造，形成新的城市空间特色。 (2)、创造高雅的消费场所，丰富的文化舞台，为市民提供多样化的生活场景，引导消费，创建新的商业文明。 以规模效应挖掘消费潜力，形成具有吸引力与辐射力的繁荣商都。 (3)、引入周边风、林、水及人文景致于居住区空间内部，整体融入区域地景，形成天、地、人合一的环境。 (4)、表达基地所处自然地形南北轴向方向性和东西自然节理性。 (5)、注重可持续发展，强调自然资源回留运用的环保及能源节约观念。 、建筑 规划设计 总体 布 局构思 小区整个地块分为三个部分，设计中我们将地块划分为三个部分分别承载三大功能，西面为高端商业综合体组团，中部为高档住宅组团，东面为安居工程组团。 三个部分相对分隔却又融为一体，共同打造了一处汇聚购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、智能商务、教育、星级住宅、展示等十大功能于一体，展现多业态、多功能、全客群、全龄层、全天候等五大特征的明星工程。 将 现有的商业街区升级为 横跨市中心 的高端商业彩带；构建曹县外向型战略发展的一个重要组成部分。 鲁西南首屈一指的 高端商圈 ；打造菏泽市对外开放和面向世界的“ 城市名片 ”；带动菏泽 第三产业 升级发展和丰富 城市文化 的战略目标。 为响应曹县市政府对于文化建设的重视，顺应 “科学规划、有序建设、综合发展、整体发展” 的人文建设理念，磐石新城项目致力于曹县传统文化保护，西方文化的引进，城市环境的改造，全力促进物质资源和文化资源的相互融合。 (1)、 东地块 打造县级版超大商业地产航母，预计开发总量 67 万 ㎡。 集合目前国内涉及商业地产领域 所有商业元素及商业内涵。 将形成 大型高端百货超市、高标准星级酒店、 A 级写字楼、SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场 等功能分区。 高端商业规划 万㎡ ，涵盖大型百货、超市 8万 ㎡ ；星级酒店 ㎡ ；民俗商业步行街 9万 ㎡ ； A级写字楼 4万 ㎡ ； SOHO4万 ㎡ .商贸城、国际精品展览中心、 市民 休闲广场 23 万 ㎡ .解决就业人口 2万 ，实现利税 亿 元，商品流通总额超 25 亿元。 并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状，成为真正意义上的曹县经济中心。 (2)、 中地块 一河两园优质自然资源 为打造高端居住物业提供基础。 该地块规划有高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业，此外还有商业、会所、幼儿园等配套设施。 该板块有适宜高端住宅发展的外部自然环境。 曹县城市规划中东顺河的综合治理和该区域双公园的建设的契机，将为这一区域建立高端居住物业奠定良好的基础。 该区域以及后续的安居工程板块建成后将实现常住居住人口达到 8 万人。 依托托一河二园的自然资源，通过万象地产与国内一流设计院的合作，将县城中心的大型居住区作为曹县居住样板，打造成为中国人居典范，极大的推动曹县的人居建设和城市化进程。 绿 化、环保、低碳 (LED 灯照明、地源热泵取暖系统 ) 沿河亲水，体现居住的人文景观，在曹县建筑史上尚属首次。 深处感受人在画中游，情在景中生的愉居理念。 把景观与人文有机结合，使居住区更贴近自然。 建筑风格新颖、超前，身在曹县感受异国别样情调。 建筑形态各异：复式洋房、经典高层、高档别墅、高档会所，在平凡世界中享受贵族服务。 在外立面设计上，主要考虑政府对此版块的高端定位，高端客群审美取向等，建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看，建议采用 Artdeco 风格。 作为主城区楼盘，依旧应该体现城市感，外 立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。 (3)、西地块 该地块规划有高层住宅、多层住宅、农贸市场、超市、幼儿园。 该区域中规划建设的农贸市场作为曹县的蔬菜和副食的供应基地，政府大力推进菜篮子工程建设。 安居工程亦称民心工程，“ 得民心者的天下 ”，这是我们党和政府一贯遵循的宗旨。 因此，万象城安居工程的建立，是县政府关心群众冷暖的重大举措，是树立政府公众形象和提高信誉度的标尺，必然民心所向。 站在社会效应角度考虑，它将结束曹县无现代化高标准住宅区的历史，对于推动城市现在化进程和提升城市形象都是有利的催化剂，反映 出的效应是铁的事实，百姓绝对为之欢呼。 此版块在设计之初，就充分考虑到地理位置、普通市民承受力、环境绿化、生活配套建设、交通、市民关注的风水学等各方面因素，因此我们着眼于为全县广大人民群众起居负责，对政府负责的态度进行了精心设计。 安居工程”重点把 回迁户安置 纳入此板块中心工作。 设计风格简洁、明朗，优化突出青岛路沿街外立面风格，与城市街道规划整体统一，社区内基础配套功能完善。 始终秉承“安抚民心，减少政府负担”的宗旨，把回迁工作做好。 规划中强调总体空间的完整和自身的特点，突出绿化景观环境这一居住空间的主题，体现 以人为本的设计原则。 建筑 单体设计 建筑单体采用地中海式的建筑风格，并融合了现代解构主义元素，既显现出建筑群体高雅的品质，又体现出时代的特征，留下了具有鲜明特色的城市印记，并将区域内的城市形象提升到一个新的高度。 单体布置原则延续了交通流线和绿化走向的肌理，并结合硬地、水景、下沉式庭院，使主要人群既能享受优美的自然景观，又有相当的绿地资源，同时又使建筑空间、城市空间、 绿化广场融为一体，体现了崭新的城市形象。 建筑群落整体空间错落有致，既有标志性的高层住宅，又有大尺度的城市公建，再结合层次丰富、立体穿插的商业群落，尺度宜人、典雅别致的花园住宅，共同构成了一幅优美的城市画卷。 建筑室外照明以泛光投光灯为主，重点体现整体空间的建筑艺术特色以及局部空间的进退感，同时加强建筑顶部、女儿墙、转角、上部各种穹顶的轮廓照明，突出街道的夜晚轮廓线。 住宅的空间设计融入了花园式住宅的理念，独特的室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸。 楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映，塑造更生动、更和 谐的邻里生活。 交通流线规划 小区的对外交通中注重与周围城市道路交通系统相协调，合理设置出入口和入口区，减少对周围城市交通的干扰、亦降低城市交通对小区的影响。 小区中规划一条环形的主干道，将各功能区紧密相联，最大限度地减少了道路面积，增加了绿地面积。 在南面面向站北街设小区主入口，入口形成大型广场并通过开敞绿地向城市展现小区良好形象。 在北海路步行休闲商业街两侧的绿化广场处设小区步行出入口，以使小区的步行系统与商业的步行系统完整地连接在一起，方便了小区内居民日常购物生活，同时提升提升了商业街的人气，两个出入 口处都设置了较大的广场， 以方便人流集散保证车流畅通。 机动车行道都尽量在主要建筑群外围通过，不影响其内部的宁静，设计中力图简化其形式上的几何性。 强调其功能性与最佳通达性。 步行道路以南北向的景观通廊为主线，向东西两侧辐射，到达各功能建筑，在保证便捷性的同时，注重与自然环境的有机结合。 步行通廊与商业街相连，保证了小区内部人流到达商业街拥有最短的路程，提高了小区内居民购物的便捷性。 整个路网系统，在秩序中有变化，在变化中有秩序，骨架系统在传统基础上更趋于合理性、人文性、生态性。 、 景观规划设计 商业 街景观设计 商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情，而不是单纯的行走空间，人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。 入口广场除了烘托建筑的特色与气势，更是一个适合人们停留的、开放的，水与绿地交融的公共休憩场所。 变换的街道空间，小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。 而大型下沉式广场使购物人群既可以体验到大空间的尺度，又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节，令人赏心悦目。 街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要 而产生的一种商业形态，通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 居住区景观设计 小区景观规划设计力求聚散有致，纯静清雅的环境特色，创造“山水园林” 的绿色环境意境，“堂虚绿野龙开 ，花隐重门约掩”。 绿色小区的设计意念，是将小区布局因地就势，处处成景，建造错落有致的生态小区。 入口景观通廊通过开敞绿地向城市展现了小区良好形象，步入小区内部空间，水系左右流转，富于变化和节奏，宁静 的水面映衬着四周建筑；沿河空间以阳光草坪为主题，意示着核心区“水岸绿洲”的到来。 山林、绿地、湖水和建筑相互结合，呼唤出“山、水、绿、林”小区四大景观元素。 绿地、小品依镶嵌。