磐城地产公司建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

磐城地产公司建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

公司 ,英文名称由 Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co.,Ltd.变更为 Shenzhen Worldunion Properties Consultancy Incorporated。 自 20xx年 1月 13 日 ,公司证券简称由原 世联地产 变更为 世联行。 英文简称由原 SLDC变更为 SLH。 经营范围： 房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。 主要股东投资情况 ： 十大流通股东 持有比例 本期持有股 (万股 ) 持股变动数 (万股 ) 世联地产顾问 (中国 )有限公司 % 20, 不变 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业 (有限合伙 ) % 4, 不变 中国农业银行 交银施罗德成长股票证券投资基金 % 1, 新进 中国建设银行 华安宏利股票型证券投资基金 % 增持 深圳万凯华信投资有限公司 % 减持 中国工商银行 南方绩优成长股票型证券投资基金 % 新进 交通银行 安顺证券投资基金 % 减持 中国建设银行 交银施罗德稳健配置混合型证券投 % 新进 交通银行 华安创新证券投资基金 % 减持 中国农业银行 交银施罗德精选股票证券 % 新进 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 13 投资基金 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日 十大股东 持有比例 本期持有股 (万股 ) 持股变动数 (万股 ) 世联地产顾问 (中国 )有限公司 % 20, 不变 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业 (有限合伙 ) % 4, 不变 中国农业银行 交银施罗德成长股票证券投资基金 % 1, 新进 中国建设银行 华安宏利股票型证券投资基金 % 增持 深圳万凯华信投资有限公司 % 减持 中国工商银行 南方绩优成长股票型证券投资基金 % 新进 交通银行 安顺证券投资基金 % 减持 中国建设银行 交银施罗德稳健配置混合型证券投 % 新进 交通银行 华安创新证券投资基金 % 减持 中国农业银行 交银施罗德精选股票证券投资基金 % 新进 注：截止至 20xx 年 3 月 31 日  建后分房（面积）、建后分销售收入、  要求世联地产一方提供正规税务发票。  建后分房（面积）、建后分销售收入将由磐城地产承担营业税义务。  一年内销售完毕，未能销售完的部分由世联地产作为购买方购买。 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 14  项目背景资料： 赛车场地块位于珠海市唐家湾镇高新区区域，紧邻珠海国际赛车场、高新区管委会。 距离城规珠海北站仅 公里；距离城规唐家湾站仅 公里；距离国际赛车场 公里；距离珠海市金鼎汽车客运站 公里。 地块东临留诗路，南近科技一路，西、北近官塘湾。 目前，科技一路、留诗路、港湾大道等主要的交通要道均已通车。 同时，地块临近官塘湾，西边有一小水塘，水质一般，政府或将对水质进行整治，当河道水质得到整治后，相信官塘湾和小水塘都可以提升项目整体的价值，成为整个项目亮丽的景观特色。 项目地块规整，总体呈矩形，南侧有一面积相似的地块为荒地，开发用途未知。 地块内部没有建筑，属于生地出让，仍需进行“三通一平”、“五通一平”。  寻求合作原因 ： 本公司影响力不足，需要与珠三角范围内具有影响力的房地产公司合作。  土地使用年限： 商 业 40 年；住宅 70 年。  土地权属： 土地权属 为磐城地产所有， 无瑕疵， 有银行抵押；无其他法律纠纷。  土地方的信用： 土地方磐城地产的信用十分良好，磐城地产开发公司于 20xx 年开发建设北京师范大学青年公寓，现已交付使用。 目前公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大磐城地产在珠海市场上的品牌影响力。 合作方世联地产品牌信誉也十分良好，在中国房地产行业具有一定的影响力。  当地土地政策法律法规： 20xx 年 13 月份，珠海市共批准建设用地 17 幅，其中出让地块共 7 幅（ 1 月份 3 幅， 3月份 4 幅），划拨地块共 10 幅（ 1 月份 1 幅， 2 月份 3 幅， 3 月份 6 幅），出让地块占 41%，不到一半。 随着房地产政策的调整，珠海市的土地出让越来越少，地价会逐步走高。 在“双限”政策和新“国五条”等措施的严厉打压下，珠海市土地市场较之之前已经逐渐趋于理性，但是土地成本仍然较高。 从周边竞争楼盘的拿地价格看， 20xx 年格力海岸地价为 7400 元 /㎡， 20xx 年保利海上五月花的地价为 6000 元 /㎡， 20xx 年仁恒滨海中心的地价为 6000 元 /㎡， 20xx 年唐家湾新地王楼面地价高达 11500 元 /㎡，可见土地成本居高不下。 相比较于这 些土地，赛车场地块的土地成本优势明显，仅为 6700 元 /㎡，有较大的发展空间。 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 15 随着政策的调整和时间的推移，土地供应量会越来越少，未来供应的商品住宅远远满足不了置业者的住房需求，随着房地产市场的理性发展以及政府政策的调整，基础设施投资的增加，珠海市房地产将会迎来更大的发展机遇。 三、总体评价 本项目的合作和操作符合各项法律要求，并且销售还款风险得到保障。 同时本项目地理位置优越，竞争力强。 不利因素：若房地产价格增长速度加快，项目的增值率超出预期，会导致世联地产一方消极销售，从而一年后以现在的均价购买，再以高价 出售，导致本司收益受到影响。 第三部分：市场分析 一、区域住宅市场成长状况  形成时间 珠海市香洲区是珠海市较为重要的一个区域，曾经是珠海市最繁华中心，因此该区域人口聚集众多，住宅市场起步较早，发展时间也比较长，仍处于一个较快发展的阶段。 如今，唐家片区的快速发展，大大增加香洲区住宅市场的吸引力和潜力。  各档次住宅区域内分布状况 香洲区的房地产市场发展时间不短，各片区内新建的商品住宅小区较多。 唐家片区有新开发小区如远大美域、格力海岸、保利海上五月花、华发蔚蓝堡等。 从该区域房地产项目开发情况来看，唐家片区房地产开发企业多为大中型实力企业，由于开发经验丰富或项目考虑比较周全，整体开发档次不低，园区规划、产品品质、环境建设等水平存在一定的差异，但差异不大。  购买人群变化 随着珠海市经济的快速发展，人们收入水平不断提高，购买商品房的人群发生变化，由单一满足居住刚性需求的购房人群逐渐向刚性需求者、投资客户 、外来置业者 、 港澳台及内地有资金投资人士等多元化的购买人群相结合。 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 16 （近 35 年）  平均售价 近年来，珠海政府对唐家片区的关注度不断提高，高新 区的发展，珠海大学高校的建成，区域内环境因素不断完善，吸引众多开发商的开发热潮，建设宜居度假的商品房，平均售价从 120xx 元 /㎡迅速上升到 15000 元 /㎡以上的水平。 二、 区域内供应产品特征 区域内的商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，以多户型大户型商品房为主，刚需型产品存在供应不足问题，造成刚需型客户存在一定外溢情况。 2. 各档次产品的集合特征  平均售价 该区域与市中心有一定的距离，相对于市中心的价格不高，平均售价水平在 120xx 元至 15000元之间波动。  开发规模 该区域项目楼盘的平均建筑面积在 20 万平方米以上，平均占地面积在 1 万平方米以上。 特别地，远大美域楼盘 占地 23 万平方米，总建面约 40 万平方米。  产品形式 该区域的项目楼盘以洋房和小高层为主，还有建有别墅和高层等，以 80 至 120 平方米实用型的二三房为主，也有 150 平方米以上的多房多厅户型。  平均消化率 该区域项目楼盘的平均消化率在 70％以上，部分楼盘甚至达到 85%。  平均容积率 该区域项目楼盘的平均容积率在 至 之间。 项目周边楼盘个案分布图 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 17 23 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 在未来 23年内珠海土地 市场逐渐细化的竞争格局下，土地市场冷热不均的走向也将愈发明显，区域内的可供应土地逐渐减少，优势突出的地块将会受到热捧，区域内的关注度不高，只有少量房地产开发商关注。 目前，区域内产品供应量以品质高、档次高的改善型产品为主，未来 23年内刚需型产品会逐渐增加，满足市场刚性需求，以 80至 120平方米户型产品为主，同时 150平方米以上的大户型产品仍在市场上占较大的比重。 ：本案在区域市场内的机会点和威胁点  机会点 （ 1）该项目地块位于珠海唐家湾高新区软件园的生活配套区域，随着软件园的不断发展和企业的入驻并扩大，对技术型人才市场需求旺盛。 （ 2）该项目地块附近外来人口和打工群体聚集，建设高质量低价位的 80㎡至 100㎡现代宜居商品房，有利于吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。  威胁点 （ 1）项目地块附近有不少楼盘存在，有一定的竞争压力，客户市场竞争激烈。 （ 2）项目地块周边生活配套设施不成熟，商业气息氛围差，缺乏大型生活服务型的商场超市，生活便利性差。  区域市场在整体市场的地位及发展态势 随着珠海市政府的政策支 持和建设，高新区吸引众多企业集聚，还有多所大学的建成投入，人口增加，唐家片区住宅市场在香洲区住宅市场中逐渐成为一个新的增长点，对香洲区住宅市场的发展具有重要作用，发展潜力巨大。 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 18  本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价控制 本案地块位于珠海市高新区，位于科技一路北，留诗路西，毗邻珠海市国际赛车场，区域的升值能力较高，该区域的价位区间在 11000元 /㎡至 14000元 /㎡ ,本案开发产品的价位区间也在 10000元 /㎡至 13000元 /㎡之间，价位定在 120xx元 /㎡更容易被购房者所接受。 总价控制在 60万至 80万之间。  本案在区域内开发市场潜力 珠海市香洲区 唐家片区商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，缺少一定量刚需型户型，导致均价较高，区域内产品竞争力不均衡。 本案建设刚需型户型和投资性户型，可以缓解市场刚性需求过大的压力，挖掘唐家片区住宅市场潜力，提高自身产品的竞争力。  本案在开发中的营销焦点问题 （ 1）根据不同的客户群体特点注意在开发中进行营销方案的制定和推广。 （ 2）在开发中要通过各种渠道对本案项目产品进行推广，引起购房者的注意和关注。 （ 3）在制定产品价格时要进行多种分析后再确定，不要一刀切。 （ 4）在项目产品开发的营销中要采取各种优惠措施和方法进行促销，加快开发商资金的回流速度。 三、区域市场目标客层研究和市场定位 本案目标人群特征： 目标客户以整个高新区域为中心，辐射香洲区，横琴新区乃至南朗镇、围垦新区和港澳地区的中等收入的职工、教师以及高等技术人员以及周围一些较为富裕的当地村民等，以改善性居住为主，首次置业为辅，自住为主要购房目的，在现有的市场状况下，购买行为理性，对生活方式，配套设施等的要求较 高。 （ 1）在高新区或周边工作居住的中等收入人群 （ 2） 外来置业者 （ 3） 部分投资客户、拆迁客、当地居民 （ 4） 港澳台及内地有资金投资人士 磐城地产公司房地产项目可行性研究报告 19 本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，力将在唐家区域打造优质的地产品牌。 四、 整体市场对本案有重大影响的因素 珠海市香洲区 唐家片区商品住宅市场主要以品质高、档次高的改善型产品为主，刚需型客户存在一定外溢情况，较高的均价导致了其产品力不均衡的缺点。 本案将着力打造的 80平方米和 100平方米两梯四户型 现代宜居住宅产品，吸引刚需性客户和改善型客户，满足市场刚性需求，扩大市场占有率和影响力，在唐家区域打造属于自己的品牌，影响珠海地产界。 五、 产品定位及建议 我们公司项目产品主要由 80平方米和 100平方米两梯四户型的高层组成， 80平方米两梯四户型的高层有 14层，共 448户，占 37％，共 42560平方米。 100平方米两梯四户型的高层有16层，共 768户，占 63％，共 88320平方米。 第四部分：规划设计初步分析 一、规划设计的可行性分析 ，建筑密度约为 10%，配套设施面积达 18%。 项目建设为小高层 住宅，其中，两梯四 户户型面积为 80 ㎡的有 8 栋， 层数为 14 层； 两梯四户户型面积为 100㎡的有 12 栋， 层数为 16 层； 建筑物之间 组团分布，将大户型和小户型的楼栋区分开，进行一期开发。 项目总成本成本约 亿 元 ，销售均价为 120xx 元 /㎡。 ，在政府的征地措施下，该工场在政府的合理补贴下成功搬迁。 虽然留下一定的附着物，但造型十分简单，容易拆迁，对开成成本不。