磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

800万美元，项目质量和投资规模均居建区以来最好水平。 全区出口额过 1000 万美元的企业达到 50家，有五家企业进入全 省出口企业前十名，并占据前三位。 磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 22 机电产品出口比重占全区出口总额的 90%，比 “十五 ”末提高 26 个百分点。 “十一五 ”末外贸进出口总额达到 270 亿美元，年均增长42%，其中出口 150 亿美元，年均增长 50%。 三、配套条件 公路：由烟台至北京的 206 国道，由中国最北端黑龙江省同江市至中国最南端海南省三亚市的 沈海 高速公路，均从 烟台经济技术 开发区经过。 铁路：通过中国铁路动脉胶济－蓝烟铁路，烟台火车站贯通全国铁路网 、沿渤海湾德州至烟台铁路、烟台至大连轮渡铁路。 港口：烟台港为中国 10大枢纽港口之一，具有万吨 级以上的泊位 15 个，与世界 100 多个港口通航。 机场： 正在建设的烟台潮水国际机场是一座 国际机场 ，位于 山东省 烟台市 蓬莱市 潮水镇 附近，距烟台市中心约 43 公里，距烟台经济技术开发区仅 15分钟车程，预计 20xx 年建成通航。 新机场建成后，飞行区等级将达到 4D（兼顾部分 E级飞机）， 航站楼10 万平方米，满足年旅客 吞吐量 1000—1200 万人次需要。 供水： 烟台经济技术开发区 拥有独立的供水系统，供水能力为 20 万立方米 /日。 供电：由与华东电网相连的山东电网双回路、双电源供电，电力充足。 已建成 110KV变电站四座、 35KV 变电站四座。 正在建设 220KV 变电站。 供热：建成区实行集中供热。 现已建成总供热 能力 360吨 /磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 23 小时的东西部两座热电厂。 通信：总装机容量 10万门，程控交换机容量达 4万门，实装市话。 可办理国际、国内直拨电话、电传、传真、移动通信、数据通信、无线寻呼、计算机互联网、多媒体通信等多种电信业务，为投资者提供分组交换、 DDN、帧中继、 ADSL 和 IP 宽带上网等服务。 煤气：管道煤气规划供气量为 /日，现供气能力为 2 万立方米 /日。 天然气：现有供气能力为 2万立方米 /日，二期规划供气能力为 5 万立方米 /日。 磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 24 第 五 章 建设方案 本 项目定位于高档 养老社区 ，建筑形 态设计服从最大化地利用自然的依山傍海景观，要使尽量多建筑可以欣赏到开阔的海景、秀丽的湖光山色，整体的外观设计也要与青山绿水相配合呼应，达到设计上的照应效果。 中心规划以公寓、多层为主，依山沿湖展开设计，以达到最大化利用山景、湖景、海景的效果，建筑物之间拥有较大的楼间距，以保证具有良好的的采光和开阔的视野，同时也使中心内四季拥有良好的通风效果，从而达到高档次、高品质的要求。 老年住宅的产品设计 在对已有建筑形态的分析研究的基础上，我们通过总结设计出一种既适合老年人居住，又利于开发获利的新型建筑形态： （ 1） 老年住宅的规模社区化 当老年住宅从独立建筑过渡到独立社区时，社区除了可以拥有无障碍专住型老龄住宅独立性、专用性强的优点，而且在项目选址、建筑设计上都取得了很大的主动性。 其次，居住规模的形成，利于大型配套的引入（例如医院、康乐中心等），对丰富老年住宅的功能提供了条件。 再者，老年住宅的规模化更利于社区活动的组织，有助形成健康有益的社区生活氛围。 （ 2） 老年住宅社区的功能多样化 要缓和老年住宅社区的垂暮气氛，其根本的方法是将年轻人也磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 25 吸引到社区中来，以沟通活跃社区的气氛。 而要将年轻的一辈吸引进来，社区当中就必须具有 为年轻人设置的活动消费空间。 在老年社区的规划中，导入度假概念，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐社区转变，使社区不单具有老少康乐的功能，而且具有为年轻人节日悠闲度假的功能。 这种规划具有三大优势：一、倡导度假式康乐生活，提高了社区的生活品位；二、为年轻一辈提供节日度假的空间，将探望老人和悠闲度假结合在一起，有效地消除了老年人独立居住的孤离感和遗弃感；三、度假区与居住区的设立既保证了老年住宅的相对独立，也满足了老人与外界交流沟通的需要。 （ 3） 老年住宅的专用化 由于老年住宅具有老年人的专用性，因此在设计上有别于一 般的住宅产品，主要体现在各个细部针对老年人特征的专用设计上。 而所有的专用设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现的住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。 （ 4） 老年住宅的年轻化 由于老年住宅消费群固有的特点，住宅的年轻化是活跃社区气氛的有效途径，因此，在单体设计上、色彩规划上，乃至室内设计上，在保证和谐素雅的前提下，不应该过于沉闷，而要多于变化，稳重中体现出一种生气与活力，营造一种充满生机的，健康的生活环境。 （ 5） 老年住宅社区融洽化 磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 26 由 于老年人独立于子女居住，心理上、情感上的依赖由子女身上自然而然地转向邻里之间，因此，在对老年住宅进行设计时，应充分考虑到老年人的这种心理需要，在单体设计上更多地考虑住户之间交流的功能，以形成融洽的邻里关系。 在这一方面，万科的 “情景洋房 ”和 “连院别墅 ”具有独到的优势，强化其在这一方面的设计，对户型进行改良升级，使其更利于老年人居住，将可受到较好的效果。 产品设计依据 老年住宅产品的设计依据从根本上说，就是老年人的居住生活特征，只有对老年人的生理、心理进行深入的了解研究，才能设计出真正适宜老年人居住的住宅。 步入老年以后，人在心理和生理上随着年龄的增加而发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。 一般表现在： （ 1） 身体功能的变化 ① 老年人身体尺寸总体上变小，出现弯腰、弓背的现象，手臂也不象青壮年人伸得直了； ② 老年人身体的运动能力下降。 关节活动的范围变小了；脚力、背力、握力、腕力等肌力明显下降；机敏的反应能力缺乏；持久力降低； ③ 老年人骨骼脆弱，关节组织呈现了弹性减弱。 （ 2） 感觉功能的变化 ① 由于感觉功能的衰老，对室温冷热变化的感觉的衰退不敏磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 27 感； ② 在视觉衰退上表现显著，瞳孔的光通量能力下降，在较暗的场所很难 看得清。 视觉的敏感度降低，对明暗度感觉能力下降，适应时间加长；焦点调节能力下降，老花眼加重；水晶体内部散光，混浊变黄，对色差的识别能力降低；在辨别物体存在的知觉中，辉度对比的能力也降低了； ③ 听觉能力衰退。 老年人听力明显下降，语言的辨别能力不足，特别是对低频区域和混响音，对音的分辨力度大大降低； ④ 在嗅觉、触觉和平衡感方面均明显下降，表现迟钝。 （ 3） 心理功能特征的变化 ① 一般老人普遍地留恋过去，在居住方面总希望继续居住自己曾长期生活过来的地方。 希望与自己经常接触的老朋友，老同事们保持联系，否则会显得孤独； ② 适应新事物需要时间，有时也懒得思考，思维的适应性和逻辑性减少，辨别事物真相的能力也减弱，有时显得难以控制感情，通常只对身边的事物感兴趣。 ③ 老人的生活结构的变化 步入老年后，通常闲暇时间增多了，随着年龄的增长，生理能力的衰退（特别是行走的能力），滞留在家里的时间增长。 通常国际上将 65 岁以上的老人定为需要社会提供服务，并获得关照的界线。 根据老人的健康行为的特征，可将老人分为四个年龄段： 磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 28 健康活跃期： 60— 64 岁 自立自力期： 65— 74 岁 行为缓慢期： 75— 84 岁 照顾关怀期： 85 岁以上 75 岁以下的健康老 人，其行为是积极的，一般都有很高热情，愿意发挥余热为社会和家庭作出贡献。 他们仍有自己的人生目标和生活目标，通常会为自己的某种目标全力追求。 一般地，住宅设计对老人来说就是要设法提高老人生活动作的自理自力的能力，而不是限制或给老年人设置障碍。 产品设计的关注点 设计老人住宅，首先要一切从老人的居住生活行为特征出发，也就是应很好地理解老年人究竟具有什么样的身体机能、心理特征、生活结构和具体的家庭与社会养老生活形式，确定合适的设计方针。 总体来说，应当按下列观点来选择和确定思路。 身体变化 运动能力下降 感觉功能退化 依赖性增强 调整设计尺寸 消除高差、扩大活动空间 增加住宅细部的安全性 增加采光，通风提高住宅的健康 依赖性增强 磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 29 （ 1） 要有功用性 要充分考虑老年人步行和使用轮椅的空间，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅内移动。 家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置，采用简单的动作就能使用的操作方法。 要给护理人员或家人留有护理空间，特别是浴室和厕所空间，一定注意放大一些尺寸，保证老人活动需要尺寸和协助老人时所需的空间。 （ 2） 要有安全性 住宅内总会存在一些不安全的因素，需要加以注意。 特别是地面材料要求防滑，要排除高差和门坎；在厕所和浴室或协助老人用力的地点，要安装扶手，门最好改为推拉式的。 要用鲜明的色彩和照明，以提醒老年人注意。 在紧急、危 险的情况下，在老年人判别力、行动力减退的情况下，安装警铃能方便及时地或自动地发出警报，以使老人能得到帮助。 （ 3） 要有健康性 要保持老人的居室、厕所、浴室、厨房容易清扫的方便条件。 老年人在室内的时间长，所以特别要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。 要使老人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 （ 4） 要能确保隐私性 老年人害怕孤单是一个普遍的现象。 在不断创造机会加强社会交往之外，还应充分注意老年人生活的隐私。 当老年人和儿子夫妻磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 30 同住时，既要创造一个未 被疏远的感觉，同时又要充分注意老年人生活的隐私。 通常出现的二代居的模式就是既保留了老年人的独立居住部分，同时又加强了联系和年轻一代对老人的关怀和照顾。 这类住宅中不仅保留了一些家庭共用的部分，也还有老人独立使用的部分。 即使到了年老高寿时，也应当保留一个自己的空间，并适当保留更方便家人提供照顾的地方。 另外一种共居的形式是邻居型，即通过一个共同的门分为两个相对独立的套型，这种住宅隐私性则更能得到保证。 （ 5） 要便于改造 老年人从自理自力期到照顾关怀期，差不多有一二十年的时间，老人生理将由健壮到衰老，住宅的设计应 当考虑到老人的需求，设置隐蔽设计，便于增添设备、设施等改造工程。 及时为老人提供协助，延缓老人住宅的适用期限。 老年住宅产品的设计原则 由于人口比例中老年人增多，社会人口流动性加强，三代人共同生活的家庭也渐渐成为过去，同时随着社会安全福利和个人养老金的增多，更多的老年人要独自生活，因此要求有独立的住房设施。 我们现行的一般设计标准并不一定适用于老年人住房。 其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧偶而造成的二人户或单人户；之二是由于年老身体机能退化必须有专门的设计措施及设备。 此外，某些基本的心理学和社 会学原则在老年人住房设计规划时也应遵守。 人们上了年纪，通常并不愿割断他们与家庭和邻里的磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 31 联系，而生活在一个全新的生疏的环境里，他们不仅需要个人活动，还要求参与社区的活动。 设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性。 最重要的目标就是尽可能长时间维持其独立生活能力。 因此，在老年住宅的规划与设计上可以遵循以下原则： （ 1） 从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理 员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施； （ 2） 尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境； （ 3） 从建筑人类工程学的观点出发，在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征； （ 4） 从环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。 老年社区的设计要求 （ 1） 项目选址 由于老年人离开了工作岗位，与外界的接触逐渐减少，因此住宅地段优势不再是他们考虑的首要因素，而居住环境和生活质量则跃升到首位。 在就本课题进 行访谈调研时，几乎所有的已入住老年社区的老人都表示，良好的生活环境是他们购买住宅的主要诱因。 这种从城内向郊区，从繁嚣到宁静，从地段到环境的转变，决定了磁山颐生苑养老社区建设项目可行性研究报告 32 老年住宅项目的选址应以优美的自然环境、良好的空气质量、恬静的生活环境作为第一衡量指标。 项目的选址可以从一下几个方面进行考虑： ①环境质量良好，环境符合。