盱眙龙虾产业集团总部基地项目可行性分析报告(编辑修改稿)

盱眙龙虾产业集团总部基地项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

准备 现场准备 现场踏勘， “ 三通一平 ” ，组织施工单位放线并检验。 其它准备 利用招标形式、优选施工队伍 ； 办理开工报告 ； 办理质监委托 ； 组织设计交底 ； 摸清施工现场地下有无 国家相关设施 ，如有及时妥善处理。 现场工程管理 前期阶段的部分工作 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作 ； “ 三通一平 ” ； 其他的工作 ，如 临 建 、占路，占地的办理。 施工建设阶段的工作 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 ； 做好质量控制与管理 ； 做好工程收尾的组织安排 ，竣工验收 ； 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作 ； 做好工程决算及项目移交。 6 项目 总投资 预 算 为充分考虑资金使用成本，测算时将贷款利率设定为 %。 具体估算详见表 1。 表 1：项目总投资预算表 序号 项目名称 计算程式 单价（元 /m2） 金额 (万元） 占总投资比例 一 土地综合成本 258 480 ℅ 二 前期工程费 勘察测量费 10 设计费 90 临时供水供电 5 场地平整及道路 5 前期工程小计 ～ 110 ℅ 三 土建成本 1200 2232 30% 四 安装工程成本 700 1302 ℅ 五 装修成本 1450 2697 36℅ 六 财务费用 557 ℅ 七 其他费用 ℅ 总开发成本 7500 100℅ 7 资金筹措 资金的按时按期筹措是项目正常进行的重要保障。 项目资金包括固定资金和流动资金。 固定资金用于购置施工机械，流动资金主要用于购买施工所用的工程材料、租用的施工设备、劳动 工资及其他费用。 资金筹措方式 自有资金投入 3000 万元 ，银行贷款 4500 万元。 为保证项目的实施进度，满足开工前的资金周转，集团公司适时投入。 银行贷款 4500 万元。 目前公司以和多家银行签订了贷款协议。 项目贷款 说明 及还贷能力分析 亿元的品牌价值（农业部认定） ，股东对其该项目非常重视，盱眙龙虾作为盱眙 县 对外的第一张名片， 由盱眙政府历时 十一年 倾力打造，。 政府承诺将倾全县之力在各方面给予政策扶持。 企业，总部基地的建设符合农业部对重点农业龙头企业进行贴息扶持的政策。 目前已由盱眙县农发局正式立项申报，可享受连续三年内总额不超过 6500 万元的贷款贴息（包括 5000 万的固定资产建设资金和 1500 万元的流动资金）。 ， 江苏渔蒙家餐饮有限公司作为江苏盱眙龙虾股份有限公司的第一大股东，多年来一直保持良好的经营业绩， 被多家银行评为“信用 3A”企业。 4．该项目地块拿到土地证后，可以进行土地质押；基地大厦建成后也可以进行房产质押。 综上所述， 银行有理由认为贷款后 公司 有能力还款。 资金的任用和管理 随着施工准备、施工生产、竣工验收。 缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。 结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题： 资本金问题 主要包括以下几个方面： 由于资金的时间价值形成的利息。 注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。 当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。 银行借款的成本率。 优化使用周转资金问题 具体优化方法如下： 将工程初期准备费用单列项目 ,增加初期收入，可以缓和资金矛盾。 根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。 材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。 向分包商转移资金压力。 另外，要注意 及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。 8 项目建设 进度 本项目 将 采用平行施工 的 方式， 项目整个开发周期预计为 17 个月，计划建设时间为20xx 年 12 月 底 至 20xx 年 5 月 底。 其中， 20xx 年 3 月 20 日前完成规划、工程招投标手续； 20xx 年 3 月 28 日全面开工建设； 20xx 年 10 月底 前完成大厦主体工程； 20xx 年 5 月底全面运行。 9 社会 经济效益分析 该项目建成投产后，无论在经济效益方面 ， 还是在社会效益方面，都将是可观的。 经济效益 及税收效益 分析 详见表 2。 表 2：年收入及利润估算表 序号 项目名称 金额（万元） 说明 1 连锁餐饮终端 15000 根据目前已有门店的状况估算 2 大楼会议接待 800 3 特许经营费 1000 盱眙龙虾连锁美食餐厅的加盟费及盱眙龙 虾会员店会费的收取 4 龙虾物流 7200 根据 20xx 年龙虾的销售量估算 5 龙虾深加工 1000 6 调料生产 1300 按龙虾物流的销售量推算 年营业总收入 26300 营业成本及费用 21500 年纳税总额 1800 营业利润 3000 就业 、增收 效益分析 总部基地 需要配备 大量的服务人员、厨师、保安、 物管人员、 勤杂人员、 研发人员等。 经测算， 大约需要 物管人员 40 人， 服务 人员 200 人， 保安及勤杂人员 100 人 ，加上入驻 的 公司 员工 约 660 人 ， 届时， 总就业人员将达到 1000 人以上。 同时， 总部 基地建 成之后 ，将 发挥 作为 盱眙龙虾产业火车头 的作用 ， 充分利用 盱眙龙虾之都的 各类资源 ， 打通龙虾产业的上下游，真正带动 10 万人的龙虾产业大军 致富 ，全面 推动盱眙经济发展。 城建景观效益分析 该项目独到的设计 将 极大地 改善 山水 大道 、梅花大道等 周边 景观 ， 总部基地建筑将以其自身的 标志性和可识别性 ， 必然能成为 盱眙 的一个新的亮点 、 新的地标。 10 可行性 结论 与建议 项目 优劣势 分析 优势 项目拥有较好的投资环境。 目前，该项目用地已得到 江苏盱眙县政府给予的“零收益” 优惠政策。 具体为： a、土地款地方政府 净收 益部分全部及时奖励返还给公司 ，支持项目建设 ； b、 政府性 基金先征后返，房产、地震、气象等服务性按最低限收取 ； c、地方政府保证水、电、气、电信网络、排污管道等配套到项目红线 ，负责将地块旁及地块内的电线移走或改用地下电缆。 公司的 现金流十分充沛。 项目开发经营风险较小。 在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。 劣势 项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。 项目建设的要求高，对设计、施工要求均较高。 结论与建议 结论 该项目已于 20xx 年 12 月中旬 得到了江苏省盱眙县委县政府的首肯，并给予了公司相关的用地及其他优惠。 目前，该项目的计划、立项、建设用地等各项手续 已基本 办妥。 同时，该项目正在并已经完成了部分工程的前期工作，包括建筑招标以及工程的初步设计，以保证设计质量。 该项目的兴建是公司酝酿已久的计划，在进行了广泛的市场调查和深入的分析研究后，我们认为 ： 该项目不但能创造良好的经济效益和社会效益，而且能取得了美化盱眙县的自然环境和改善盱眙县的投资环境的作用。 所以，通过综合分析论证，我们认为建设中国盱眙龙虾产业集团总部基地，不但是必须 的，而且是完全是可行的。 建议 强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。 公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。 做好精品。 产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。 项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。 注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。 特别要准 备好抗风险资金，不可挪用。 贷 款 申 请 溧水共和信用社： 江苏渔蒙家餐饮有限公司是江苏盱眙龙虾股份有限公司的最大控股方。 为了支持江苏盱眙龙虾股份有限公司的总部基地项目建设，江苏渔蒙家餐饮有限公司拟向江苏盱眙龙虾股份有限公司增加投资额。 特向贵社申请贷款 900 万元，恳请批准。 申请人：江苏渔蒙家餐饮有限公司 20xx 年 1 月 12 日 贷款用途 本次全部贷款将用于江苏盱眙龙虾股份有限公司总部基地项目的建设。 目前大厦建设方案由美国加州大木设计事务所设计，已获得盱眙县政府的认可。 总部基地占地约 53 亩，目前已在盱眙政府网公开挂牌，挂牌价为 万 /亩，总金额约为 3863 万元。 根据政府会办会工作纪要，该地块于 20xx年 1 月 26 日完成挂牌， 2 月 5 日前完成所有拆迁工作， 3 月 28 日正式开工，并且在开工前帮股份公司把土地证办好。 盱眙县政府为了支持股份公 司总部基地建设，明确土地使用性质为商业用地，并给予土地款政府零收益的优惠政策，所有地方收益款在土地证办好后一次返还股份公司。 江苏盱眙龙虾股份有限公司总部基地项目总投资额约 7500 万元左右，目前企业有自备资金 3000 万元，其余 4500万元将通过担保、质押等方式获得银行贷款。 还款来源： 还款来源主要是江苏渔蒙家餐饮有限公司的营业收入。 江苏渔蒙家餐饮有限公司 09 年度公司净利润达 1400 余万元，随着筹建中各门店的顺利开业，预计 20xx 年公司净利润将达到 20xx 万元。 公司营业收入都为现金营业收入，现金流 水有保障。 另外因为 本 公司 采购的特殊性，所有羊产品都是一次性采购的，占用很大部分的流动资金。 但随着 今年与内蒙五原县政府共同投资的羊产品将正式投产，将极大的缓解羊产品存货大量占用资金的压力。 流动资金充裕， 还款压力不大。 公司除了在贵社的贷款外，在溧水中行还有 250 万元的贷款，将于 20xx 年 1 月 31 日到期，本公司计划到期后归还。 法定代表人家庭状况： 王南庆，江苏渔蒙家餐饮有限公司法人代表，江苏盱眙龙虾股份有限公司法人代表，联系电话13775031808；配偶易明敏，溧水县国土局会计，联系电话 13905199598。 拥有普通住宅房一套 138平米，位于溧水县安居苑 51 幢 402 室；独幢别墅一套 340 平方，位于广成小区；自备车 2 辆，丰田花冠和皇冠。 无其他负债。 江苏渔蒙家餐饮 有限公司简介 江苏渔蒙家餐饮 有限公司是 20xx 年初成立的全国连锁加盟餐饮企业，注册资金 500万元。 她 地处 “ 长三角 ” ，管理 总部 设在素有 “ 江南美食之都 ” 之称的常州市。 渔蒙家在发展的三年中，已经拥有直营店 15 家 （含筹建中） ，直营店员工 760 余人，加盟店 20 余 家。 目前正在营业中门店有 10 家， 分别是：常州市渔蒙家餐饮管理有限公司北环店，位于常州市飞龙东路 28 号， 营业面积 1500 平方米，总部办公面积等 3000 平方米， 总投资额 620 余万元，月均营业额 120 万左右 ；常州市渔蒙家餐饮管理有限公司健身店，位于常州市健身路 15 号，营业面积 1380 平方米，月均营业额 90 万左右；常州市渔蒙家餐饮管理有限公司香江华廷店，位于常州市怀德南路 972 号，营业面积 1200平方米，月均营业额 90 万左右；常州市渔蒙家餐饮管理有限公司新区店，位于常州市黄山路 217 号，营业面积 680 平方米，月均营业额 40 万左右；金坛市渔蒙家火 锅店，位于金坛市东门大街 215 号，营业面积 800 平方米，月均营业额 60 万左右；宜兴市渔蒙家餐饮有限公司，位于宜兴市紫荆公寓 9 号，营业面积 800 平方米，月均营业额 70 万左右；无锡市渔蒙家餐饮管理有限公司，位于无锡市青石路 1 号，营业面积 1700 平方米，月均营业额 140 万元；无锡市渔蒙家餐饮管理有限公司清扬分公司，位于无锡市清扬路 97 号，营业面积 1800 平方米，月均营业额 120 万左右； 上海 渔蒙家餐饮管理有限公司 ，位于上海肇嘉浜路，总面积为 20xx。