宿迁鼎城房地产项目可研报告(编辑修改稿)

宿迁鼎城房地产项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

20 （二）户型设计 户型为经济适用型，采用先进的设计思想，将整个住宅分为公共活动区和私人活动区，从而使动、静分离，同时丰富了室内空间主体效果，该类型采用大面积卧室、卫生间，外露阳台，可供各种不同的消费群体选择。 （三）室内外装饰 目前住宅的二次装修已成为社会的一股庞大潮流和时尚。 据统计， 95%的城市居民获得新房后，自行实施二次装修，一些发达地区， 30%的家庭为赶潮流，实施三次装修。 针对住户对住宅装修不可预见的诸多需求，本项目住宅只进行 室内初装修，实施“毛坯房” ，以便给居民提供自由选择的空间，避免居民再装修造成的巨大浪费，以及对支撑结构的损坏而带来的不安全隐患。 外装饰： 根据周边环境选择适当色调的外墙涂料。 内装饰： 内墙普通抹灰，住户可根据爱好选择面层处理方式：地面只做混凝土面层，毛坯地面，不粉光，留待铺地面砖或地板：卫生间墙面贴面砖。 门窗： 外门为普通防盗门，内门采用木门，安装塑钢窗。 五、结构设计 （一）设计依据 《民用建筑设计通则》 （二）结构设计 鼎城项目可研报告 21 本项目住宅的结构类型为框架结 构，基础为独立基础。 六、给水、排水设计 （一）用水量估算 生活用水量 本项目住宅总户数为 3772户，根据当地实际情况，每户平均按 人计，用水定额为按 100 升 /人 /日估算，则生活用水量为： 100 3772/1000=1320立方米 /日 施工用水量 1320 20%=264立方米 /日 未可见用量 按 2 项之和的 10%计算，（ 1320+264） 10%=158立方米 /日。 综合所述，本项目总用水量为 1742立方米 /日 （二）给水设计 项目设计年用水量为 1742立方米 /日 365 日 = 万立方米，给水水源由市自来水管网供给，给水管沿主、次干路敷设，埋深 米，管径 100毫米。 （三）排水设计 本项目排水包括两部分，雨水和污水，实行分流制。 污水 本项目生活污水经化粪池处理后沿小区主次干道敷设的地下污水鼎城项目可研报告 22 管道排至市政污水管网。 污水管埋深 2米，管径 200毫米。 雨水 本项目的雨水沿小区主次干道路下敷设的雨水管，经汇集排入区市政管网。 雨水管埋深 米，管径 500 毫米。 第六章 环境保护 本项目地址位于宿迁市楚城区。 周围无重污染企业和污染源，环境 状况良好，本项目实施后，生活垃圾及污水经处理后，对环境无不良影响。 一、主要污染源及污染物 本项目为住宅楼和商业房建设，主要污染物源和污染物为生活垃圾、厨房油烟及生活污水。 二、环保治理措施 为保证该项目具有良好的生活环境，对上述污染源及污染物需采取适当的治理措施。 生活污水 生活污水采取化粪池进行处理，达标后经污水管道排入市政污水处理管网。 生活垃圾 生活垃圾实行袋装化，首先集中到住宅楼区内的垃圾中转站，再由鼎城项目可研报告 23 城市环卫部门运往城市垃圾处理场统一处理。 加强住宅区的物业管理 住宅区设立 物业管理机构，以加强物业管理，由专人负责区内的卫生清扫、环境保护和安全保卫工作。 绿化 为改善区内居住环境，给居民提供一个舒适、美丽的生活空间。 本项目在土建阶段即进行区内的绿化规划建设。 其指导思想一是将可绿化的地方都绿化起来，二是强化小区绿化的功能性，提升绿化档次，在充分满足使用需求的基础上给居民以美的享受。 三、环境影响评价 本项目主要是住宅楼建设，污染物排放量较少，且采取相应的处理措施，完全可以达到环境保护的要求，对周围环境不会产生污染。 第七章 节能 一、能耗指标分析 本项目主要 为住宅楼，能耗主要是水和电。 项目设计用水量为 /年。 二、节能措施 所有设备、电器等选用符合国家规定要求的节能型设备，新型高效电器。 灯具推广采用高效节能灯具。 鼎城项目可研报告 24 住宅卫生间采取节水措施，采用节水型安全的卫生洁具及物件。 采用新型安全环保墙体材料，推广使用新技术，新工艺，充分利用自然光，以节能降耗，保证人身安全。 另外，住宅楼管理机构将加强物业管理，完善各项规章制度，定期对各类设备、管道等进行检查、维修，防止跑，冒、滴漏，减少不必要的浪费。 第八章 施工进度安 排 一、项目计划安排 项目批复后，尽快着手进行拆迁及前期准备工作。 及时委托勘察和设计单位进行勘察及施工设计，并开始进行场地的平整工作。 项目计划预计（取得土地使用权后 4 个月内开工） 20xx年 7 月至 20xx 年底分三期开发建设。 二、各项工作实施进度 本项目预计从 20xx年 7 月开工至 20xx 年底完工，在 20xx 年 12月份整体竣工验收，三期全部投入使用。 （具体实施进度略） 第九章 物业管理机构 ■ 城市物业管理机构，是近几年在住房商品化过程中出现的对住宅居鼎城项目可研报告 25 住提供公共性服务和特约服务的新行业。 规范的物业管 理是一个小区的现代化程度标志之一。 本住宅小区物业管理收费严格按照宿迁市人民政府《城市住宅小区物业管理办法》及《小区物业管理服务收费标准》收费。 ■ 本项目建设单位将成立专门的物业管理委员会，根据物业管理产权人，使用人的委托对该项目的居民建筑及其设备，公共设施，卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务。 其服务内容主要包括： ★ 对物业日常事物的管理，包括对小区道路、绿化、治安、卫生、及消防等进行日常综合管理。 ★ 掌握物业的变动和正常使用情况，房屋及建筑的公共 部分、机电设备、公共配套设施的维护、保养、管理；保护房屋使用功能完好，并及时准确纪录房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况及其变动情况等。 ■ 住户入住、装修等事务管理。 ■ 车辆进出、行使、停放进行管理。 ■ 住户档案管理。 ■ 为顾客提供社会化、专业化服务。 ■ 营造社区文化。 ■ 其他管理或服务内容。 ■ 委员会还可根据小区居住居民的不同要求提供合理的服务，力图鼎城项目可研报告 26 营造一个干净优雅的家居环境和温馨的生活氛围，使小区的居民真正体会到舒适安全的家的感觉。 第十章 投资估算和资金筹措 一、投资估算依据 国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。 《江苏省建筑安装工程消耗量定额》、《江苏省建筑安装工程价目表》。 宿迁市市区材料预算价格 , 《宿迁工程建设标准造价管理》指导价格。 宿迁市人民政府宿发 [20xx]12 《关于加快市区房地产业发展的实施意见》及宿发 [20xx]31《关于加快市区房地产业发展的补充意见》等优惠政策。 现行投资估算有关规定。 当地类似工程的造价。 二、估算范围和方法 建筑工程参照省建筑、安装消耗量定额和建设单位的单位综合造价估算。 三、投资估算 成 本估算 鼎城项目可研报告 27 总成本表 编码 工程项目（费用）名称 造价或费用 (万元 ) 1 开发建设成本 一、土地费用 二、斟察、设计和前期费 三、建筑安装工程费 四、（小区）配套建设费 五、管理费 六、税费 七、不可预见费 利息 2 经营资金 3 运营费用 4 修理费用 5 经营税金及附加 6 其它经营成本 7 项目总投资 开发产品成本 经营成本 成本计算明细表 编码 工程项目（费用）名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(万元 ) 楼面造价(元 /M2) 百分比(%) 1. 一、土地费用 0 0 % 111 征地费（拍卖价） 项 1 304000000 600 % 按同地段地价 112 土地契税 元、 % 304000000 3 18 % 地价 3% 113 土地登记公证费 笔 1 106400 % 分段收费 ‰ 、 2‰ 、 1‰ 、 ‰ 、 ‰ 2. 二、斟察、设计和前期费 0 0 % 211 地形图测绘费 平方米 253335 % 按土地面积 元 /平方米 212 总体 规划设计费（定点费） 平方米 253335 2 1 % 土地面积 2 元 /平方米 221 地质勘察费 点 300 300 % 300 元 /点 222 建筑设计费 平方米 506669 10 10 % 按 10 元 /平方米（建筑面积） 231 城市市政建设配套费 平方米 505000 75 % 按 75 元 /平方米（建筑面积） 241 规划管理费 平方米 506669 1 1 % 1 元 /平方米 261 放线费 项 60 % 元 /项 鼎城项目可研报告 28 2131 监理费 元、‰ 26437455 2 % 按土建工程造价的 2‰计算 2141 预结算审计费 元、‰ 26437455 3 % 按土建工程造价的 3‰计算 2151 消防配套费 平方米 505000 3 % 按 3 元 /平方米计算（非营业公共配套免） 2161 施工合同鉴证费 元、‰ 26437455 1 % 按土建工程造价的 1‰计算 2171 噪音费 月 48 1100 % 1100 元 /月 2191 避雷安装检测费 支 60 55 % 检测避雷针 55 元 /支 2201 防洪堤工程建设管理费 平方米 505000 3 % 按竣工面积 3 元 /平方米计算 2221 防空地下室易地建设费 平方米 2400 48 % 按 2%总建面 2400 元 /平方米计算 2241 工地管理费 项 60 5000 % 按 5000 元 /项 2262 墙改费（民用） 平方米 506669 8 8 % 民用建筑 8 元 /平方米 2271 建筑方案评审费 平方米 506669 % 元 /平方米 2291 白蚁预防费 平方米 506669 2 2 % 按 2 元 /平方米 (建筑面积 ) 3. 三、建筑安装工程费 0 0 % 311 桩工程 平方米 505000 50 % 按概算造价 313 土建工程 平方米 505000 550 % 按概算造价 321 室内供水供电、线路安装工程 平方米 506669 35 35 % 按概算造价 322 电梯安装工程 项 10 350000 % 按概算造价 4. 四、（小区）配套建设费 0 0 % 411 道路工程 平方米 70 % 按概算造价 412 室外排污排水工程 米 3000 410 % 按概算造价 413 室外供水工程 米 3000 500 % 按概算造价 421 围墙工程 项 1 300000 % 按概算造价 431 室外供电安装工程 项 1 900000 % 按概算造价 441 绿化工程 平方米 101334 60 12 % 按概算造价 451 路灯安装工程 盏 200 350 % 按概算造价 4。