天津拿地方案_新开路项目可研报告(编辑修改稿)

天津拿地方案_新开路项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

品（商业）定位建议 根据本案商业部分的控规指 标，结合项目目前周边环境和所在区域的经济发展，我们认为： 1． 本案商业地块属于临街，通达性和可视性都较强，适合开发集中购物中心。 2． 项目商业潜力较大，但短时间内不能收效，需要等待区域经济的进一步发展和区域内消费能力的提升； 3． 地块位置在老的居住区内，且商业与住宅部分隔离，周边被旧社区所包围，会影响项目整体品质，无商务氛围，不适合办公； 4． 需要很精细的业态组合，鲜明的商业主题，来吸引客源，提升商业品质，在 8 新开路日趋成熟的商业氛围中脱颖而出。 5． 提供消费者高档次的商业精品，引进有竞争力的产品线，提倡品牌消费概念，提高项目品 质，加大项目升值空间，挖掘投资潜力，从而带动整个项目的销售。 综上所述，我们认为项目运作“酒店公寓 +集中商业”有一定的可行性。 第二部分 新开路可研报告 一、基本概况 1．天津市总体概况 1． 1 地理位置 天津市位于北纬 38 度 34 分至 40 度 15 分，东经 116 度 43 分至 118 度 04 分之间，地处太平洋西岸环渤海湾边的华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山， 与首都北京毗邻，东、西、南分别与河北省的唐山、承德、廊坊、沧州地区接壤。 从市中心区向西北行 137 公里即达 到中国的首都北京。 天津处于国际时区的东八区。 天津总面积 万平方公里。 南北长 189 公里，东西宽 117 公里。 其中市辖区面积 平方公里，市辖县面积 平方公里；陆地面积 平方公里，水域面积 平方公里。 9 1． 2 人口 统计 20xx 年本市的常住人口为 1043 万人，与 20xx 年第五次人口普查相比，五年来增加了 万人，平均每年增加 万人，年均增长率 %。 其中，五年来外来常住人口年均增长率 %，占五年来常住人口增量的 %，是全市人口快速提 升的主要因素，反映出随着本市综合经济实力的进一步增强和经济建设的快速增长，正在愈来愈多地吸引着外来人口到本市投资、经商、务工和居住。 20xx 年全市常住人口为 1043 万人，户籍人口 万人。 全市常住人口中，共有家庭户 万户，平均每个家庭户的人口为 人；集体户人口为 万人。 20xx 年末分区县的总人口 名称 数量 名称 数量 和平区 万人 东丽区 万人 河东区 万人 西青区 万人 河西区 万人 津南区 万人 南开区 万人 北辰区 万人 河北区 万人 武清区 万人 10 红桥区 万人 宝坻区 万人 1． 3 行政区域 天津现辖 15 个区 3 个县。 其中， 6 个市区（和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区）， 6 个环城区（东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区和宝坻区）， 3 个滨海区（塘沽区、汉沽区、大港区）。 3 个市辖县（宁河县、静海县、蓟县）。 1． 4 经济 20xx 全年实现全市生产总值（ GDP） 亿元，按可比价格计算比上年增长 %。 全市人均 生产总值达到 35457 元，约合 4328 美元，增长 %。 其中 GDP 比重： 20xx 年，第一产业完成增加值 亿元， 同比 增长 %。 第二产业完成增加值 亿元， 同比 增长 %。 第三产业完成增加值 亿元， 同比增长 %。 三次产业对经济增长的贡献率分别为 %、 %和 %。 三次产业结构由 20xx 年的 ： ： 变化为 20xx 年的 3： 56： 41。 20xx 年全市财政收入突破 700 亿元，达到 亿元，按可比口径计算比上年增长%。 工 业完成增加值 亿元，增长 %。 其中，规模以上工业完成增加值 亿元，增长 %，完成工业总产值 亿元，增长 %。 完成 全社会固定资产投资 亿元，增长 %。 其中房地产业完成投资 亿元，增长 %。 农业总产值完成 亿元，比上年增长 %。 外贸进出口总值 亿美元，增长 %。 其中出口 亿美元，增长 %，进口 亿美元，增长 %，实现贸易顺差 亿美元。 新批外商投资企业 1309 家，增长 %；全市直接利用外资合同金额 11 亿美元，增长 %；实际到位 亿美元，增长 %。 外商独资企业成为直接利用外资的主要形式，全年实际到位 亿美元，占全市的比重达到 %。 社会消费品零售总额完成 亿元，增长 %。 全年城市居民消费价格指数为 ，涨幅比上年回落 个点。 其中 居住类价格上涨 %，比上年上升 个百分点。 20xx 年 全年城镇单位从业人员人均劳动报酬 23929 元，增长 %。 城市居民人均可支配收入 12639 元，增长 %。 农村居民人均纯收入 7202 元，增长 %。 居民生活水平继续提升。 20xx 年城市居民人均消费性支出 9653 元，增长 %。 其中衣着、医疗保健和交通通讯支出分别增长了 %、 %和 %。 农村居民人均生活消费支出 3590 元，增长 %，其中衣着、交通通讯支出分别增长 %和 %。 综述：  天津已形成电子工业、机械工业、化学工业、冶金工业以及现代医药和新能源等六大支柱产业。 天津的金融、商贸等第三产业日益发达。  天津经济整体发展增长势头较为迅猛，同比增长幅度达到 %，同 时城市居民人均可支配收入增长 %。  外商投资、合同金额比例逐渐加大，同比增长达到 %，可见，外商对天津经济发展的心理预期非常高涨。  城市居民消费价格指数为 ，涨幅比上年回落 个点。 但 居住类价格上涨%，比上年上升 个百分点。 可见，天津的房地产在平稳中有所上升，发展势头良好。 12 2．河东区总体概况 2． 1 地理位置 河东区位于天津市区东部，因地处海河东岸而得名。 东以万新村沙柳北路、双东路、月牙河为界与东丽区相临；西、南以海河为界分别与和平区、河西区隔河相望；北以京山铁路、真理道为界 与河北区接壤。 东西长 10 公里，南北宽 6 公里。 河东区距塘沽新港 公里，距天津机场 公里，距首都北京 120 公里。 面积近 40 平方公里。 2． 2 人口 常住人口 62 万人，辖 19 个街， 316 个居民区。 2． 3 自然条件 河东区是天津市中心市区之一，是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。 海河水系是天津市工农业生产和人民生活的水源河道。 河东区正处在海河东岸，有其优越的地理优势。 2． 4 文化产业 全国三大妈祖庙宇之一的天妃宫遗址、清朝末年的北洋机械局、北洋武备学堂、北洋水师学堂、周公祠都始建于河东区。 中国近代启蒙思想家、教育家严复也曾在河东区度过他最光辉的那段时光。 这些都是河东区富含商机的宝贵资源。 13 2． 5 河东规划 天津河东区 “十一五 ”发展规划 中强调努力 构建服务业发展的 “五三三 ”格局 和 建设 “两园和若干个工业小区 ”。 五 ”，就是天津中心商务区（ CBD）、大直沽 “洋务溯源 ”旅游观光区、天钢国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区、滨海大道物流集散区等 “五个聚集区 ”。 第一个 “三 ”，就是打造 “三条商务楼宇发展带 ”，即：规划建设十一经路金融发展带、卫国道商务商贸发展带、新开路商务商贸 发展带等 “三条商务楼宇发展带 ”。 第二个 “三 ”，就是着力培育和发展三大类服务业态。 第一类是重点发展为制造业配套的生产性服务业；第二类是大力培育关联度大的新兴服务业；第三类是全面提升满足群众生活需求的传统服务业等三大类服务业态。 “两园 ”即：金地物流工业园和现代工业园。 “若干个工业小区 ”即：围绕加工制造业为滨海新区配套服务，重点建设以电子信息、生物工程、机械制造、包装材料、纺织和食品加工等功能各异的二号桥、天钢、春华等工业小区、楼宇工业园。 综述：  河东区是天津城市发展的起源，是老城区。 区域地位优势明显。  在整 个天津经济东移的发展战略中，河东区是连接滨海新区和天津市中心的战略要地，该区域的发展将受到城市中心板块和滨海区域板块的带动，形成“张力”效用。  河东区拥有大量的旅游资源和文化产业，具有旅游产业开发、投资的先天优势。 对于区域房地产发展有助推作用。  作为老一代的商务区域，天津市政府将对其进行大规模的改造工作。 要把其打造成以服务业（商业，旅游业、会展等）和轻工业为主的新一代商业商务区。 政府的此 14 次运作，势必会促使该区域的居住人口的增加，而区域内人气的上扬将会促使商气和财气的大幅提升。 二、天津房地产市场分析 1．天 津历年市区土地出让面积（实际成交） 单位：公顷 市区出让面积05001000市区出让面积市区出让面积 180 180 126 206 640 680 140 811992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 从上图可以明显看出， 20xx 年 — 20xx 年是天津土地交易高峰期，而从 20xx 年以后，土地交易量明显下降，原因主要是国家宏观政策的调整导致。 因此，可以看出，目前天津土地交易属于政府部门严格控制阶段。 2． 20xx 年 20xx 年中旬开工及竣工面积走势图 05001000150020xx25003000施工面积新开工面积复工面积 竣工面积20xx(16)20xx20xx20xx 施工面积 新开工面积 复工面积 竣工面积 20xx(16) 20xx 15 20xx 20xx 1950 无数据 无数据 832 从上表可以看出， 20xx 年 6 月的 施 工面积基本上与 20xx 年 相差不大 ，其中复工面积就达到 20xx 年的二倍，这 种现象是 与 20xx 年国家金融政策出台导致部分开发项目不能如期开工有很大的关系。 依此类推， 20xx 年的未进行开复工的土地将集中在 20xx 年运作，因此可以 预计 20xx 年的施工面积比 20xx 年仍将有一定上浮。 3． 20xx 年 20xx 年中旬开工（复工）面积量和投资额度 20xx 年天津房地产投资额为 亿元，比 20xx 年同期增长 ％；住宅投资额为 亿元，比 20xx 年增长 ％；经济适用房投资额为 亿元，比 20xx 年同期下降 ％。 房地产施工面积为 万平方米，比上年同期增长 ％；新开工面积为 万平米，比上年同期增长 ％；竣工面积为 万平方米，比上年同期增长 ％。 20xx 年 1－ 7 月天津房地产开发投资额为 亿元，同比增长 ％；住宅开发投资额为 亿元，同比增长 ％；经济适用房开发投资额为 亿元，同比下降％。 20xx 年 1－ 6 月天津房地产施工面积为 万平方米，同比增长 ％；新开工面积为 万平方米，同比增长 ％；竣工面积为 万平方米，同比增长 ％。 综述： 16 综上可见，天津房地产市场仍处于上扬态势，不过发展势头（同比增长幅度）有所减缓（这主要是受到近期宏观政策调控的 影响）。 对于未来天津房地产市场来说，仍将处于一个长期发展的时期。 预计 20xx 年的 施 工面积将有一定程度的上浮，短期内可能会出现集中入市的现象，市场竞争压力将会加剧。 天津房地产投资额度逐年递增 20%以上，可见开发商对天津房地产有着很高的心理预期，对天津充满了自信。 预测未来天津房地产市场将是全国各大开发商角逐之地，竞争激烈是不言而喻的。 通过对天津 20xx 年 — 20xx 年的房地产投资与房地产住宅开发投资额度的比较，发现在总的投资额里，住宅开发的投资额度占到了一半以上，可见天津目前的房地产热度还是在住宅开发方面。 可以预见，未来天津住宅类市场的竞争非常激烈。 激烈竞争的后果就是导致开发商拿地会出现“天价”。 所以，未来住宅类用地的土地价格将会有一个上扬。 17 4．价格走势 近几年天津房地产销售价格走势0100020xx3000400050006000元/平米销售均价销售均价 3350 4132 493320xx年 20xx年 200 6年 10月 天津房地产的价格在整个房地产市场走势和市场刚性需求等影响下，均价从 04 年的3350 元 /平米至 06 年 10 月份一路上升到 4933 元 /平米。 上扬势头强劲。 5．商品房成交情况（ 20xx年 7 月 — 20xx年 6 月） 2 0 0 5 . 7 2 0 0 6 . 6 天津各月商品房成交情况统计0100020xx3000400050006000元/平米020406080100120万平米平均价格成交面积平均价格 4091 4095 4385 4880 4958 4925 4905 5085 5007 5090 5150 4964成交面积 7 9 . 1 8 0 . 8 8 1 . 5 9 6 . 7 8 8 . 9 9 7 . 7 90 4 7 . 9 8 0 . 3 9 4 . 7 102 1032005 年200。