玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目可行性研究报告终稿(编辑修改稿)

玉峰山原生态森林休闲旅游村建设项目可行性研究报告终稿(编辑修改稿)内容摘要：

施 玉峰山镇水、电、气以及通讯设施完备 ，场镇规划面积 平方公里，建城区面积 平方公里， 基础设施完善， 关兴、玉峰（旱土）、天堡三个场镇及玉峰村分别建有自来水厂各 1 座，农电网络遍布全镇，有变压器 30 台，送变电线路 190 公里，镇境内有西南气田主管卧渝线、卧两线通过，有天然气气阀室一个，闭路电视覆盖全镇，有用户 2790户，通信网络健全，有程控电话 1500 门，移动、联通网络基本覆盖全镇，宽带网络接通全镇。 全镇公路通车里程 98 公里，基本实现社社通，其中 319 国道横贯镇区东西，旱白公路与新桂连接渝长高速路和五桂路渝邻高速，已动工修建的重庆市外环路 从境内高笋村接口横穿全镇。 交通情况 从项目周边交通布局看，渝邻高速、渝碚高速和渝怀铁路分布于项目区域周边，重庆江北国际机场距项目仅 17 公里，受限于项目区域与周边道路连接道路建设的滞后和 319 国道道路路况差的现状，目前仅有从江北区鱼嘴至旱土村的风景区道路 —— 峡峰路路况较好，极大的制约了项目地块的可达性。 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 16 第三章 项目建设地点 一、项目建设地概况 （一）地理位置 玉峰山镇位于渝北区东部铜锣峡背斜山脉中部，地理坐标介于东经 106176。 43′ 52″ 106176。 47′ 54″；北纬 29176。 42′ 53″ 29176。 49′18″之间，镇幅员面积 平方公里，林地面积为 35000 亩，耕地面积 9500 亩，人口 14132 人。 东与龙兴、石船镇相连；南与江北区接壤；西与石坪镇双凤桥街道、王家镇接界；北与古路镇相邻，距区政府驻地 17 公里、距市政府驻地 25 公里。 规划区位于重庆市渝北区玉峰山镇龙门村 10 社。 （二）历史沿革 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 17 玉峰山镇系原关兴乡发展而来，民国 18 年（ 1929 年）建关兴乡，是当时重庆市 5 区 3 镇 62 乡之一， 民国 29 年（ 1940 年）与旱土合并建关兴乡，民国 30 年（ 1941 年）复置关兴乡，新中国成立后仍为 关兴乡，隶属于江北县石船区公所管辖； 1958 年改为关兴人民公社， 1984年复建乡； 1994 年撤区并乡建镇，与旱土乡合并，保留关兴乡，隶属于重庆市江北县管辖； 20xx 年撤乡建关兴镇， 20xx 年更名为玉峰山镇，20xx 年将原天堡寨 3 个村及石坪镇 1 个村划入玉峰山镇管辖至今。 （三）自然条件 玉峰山镇处于川东平行岭谷铜锣峡山脉的铁山坪上，地貌呈垄岗状，山体雄厚，属山岭深丘地带，总体地势呈“西北高、东南低”，海拔在 450—— 800 米之间；土壤属紫色土和黄壤两大类灰棕紫泥土；属亚热带季风气候区，年平均气温 17℃，日照 小时，降水量 毫米，无霜期 319 天。 （四）经济现状 全镇主要以建材业和生态休闲旅游产业为主。 现有生态休闲旅游企业 17 家；工矿企业 58 家，其中农业科技企业 2 家。 20xx 年实现地区生产总值 14260 万元，同比增长 %；农民人均纯收入达 3800 元，同比增长 %；一、二、三产业的国内生产总值比为： 15:53:32。 20xx年，镇地方财政收入完成 450 万元，同比增长 30%。 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 18 二、 项目环境分析 （一）项目环境现状 玉峰山铁山坪板块 —— 以森林为主要休闲旅游资源 玉峰山森林公园和铁山坪森林 公园为板块主要的休闲旅游景区，该板块有森林、温泉、宗教寺庙等休闲旅游资源，其中森林是该板块最强势的资源，并有“天然氧吧”之称，是重庆典型的绿色生态工程，是重庆市自驾游的主要线路，景区对外开放时间比较短，加上政府对原生态森林的保护政策，景区原生态是最大的休闲旅游资源，交通市政设施逐渐完善，景区内正从农家乐转向酒店等高档度假中心的打造，为市民养生休闲度假提供更好的配套，交通道路的实施将使板块成为重庆最具资源和潜力郊区休闲旅游度假胜地。 景区资源： 作为重庆市首次开发的市级森林公园， 万亩的森林覆盖面积，有着 上百种野生动植物，特别是森林新鲜的空气是都市人们最向往的，最理想的养生之处。 农家乐和度假山庄： 目前玉峰山和铁山坪上有近百家农家乐和度假山庄作为人们休闲度假的主要配套，但由于档次较低，配套设施及服务相对较差，因此近年也开始修建高档生态酒店，有完善的配套设施，如玉峰山生态园。 （二） 项目区域 分析 项目区域资源分析 （ 1）区域位置分析 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 19 玉峰山镇位于重庆铜锣峡背斜山脉中部，重庆市渝北区东部，距渝北区行政中心两路镇和江北国际机场约 16 公里（约 10 公里的山地道路），重庆观音桥城市副中心 25 公里（约 10 公里的山地 道路）；在城市功能规划中，项目地块规划定位为城市绿肺 —— 玉峰山森林公园，属于重庆城市化边缘地带； 从重庆城市主要沿南北向发展轴线分析，项目区域正处于城市发展轴线上，但受铜锣峡山脉的隔断，项目区域城市化进程在短期内将不能实现，在项目开发后期可考虑城市化对项目房地产开发的促进作用。 项目所在区域，玉峰山镇幅员面积 平方公里，区域北临统景风景区，东靠渝北复盛镇、龙兴镇和石船镇，西面是渝北行政中心两路镇、北部新区和工业园区，重庆江北国际机场，南面紧邻重庆江北区寸滩港和铁山坪风景区；由于玉峰山与铁山坪山系相连 ，铁山坪风景区在对外宣传的度假山庄和休闲旅游地产项目，大部分物业位于玉峰山镇辖区内，这对项目借助铁山坪风景区休闲旅游资源进行整体开发，有较大的益处。 从项目四至分析，项目西面和南面均为重庆主城区主要的城市组团，其城市发展成熟，尤其是北部新区和工业园区及寸滩港片区，已成为重庆富人居住区和主要的重庆 GDP 增长源之一，区域经济的发展，将带动玉峰山片区的发展进度。 （ 2）项目地块内部交通状况 项目地块内部交通组织主要依靠 319 国道和从江北区鱼嘴至旱土玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 20 村的风景区道路 —— 峡峰路； 319 国道受超重车的碾压，道路交通状况较 差，如玉峰山采石场不进行整治，该道路在未来的使用率低；峡峰路路况较好，是目前区域内最好的交通道路，且开通了 812 路公交线路，通行较为便捷； （ 3）区域人口分析 玉峰山镇辖区人口 14132 人，多为农业人口，其外来人口多为采矿业工人及相关人群，人群经济购买能力不高，不是本项目发展的主要消费群体； （ 4）区域产业环境分析 区域产业主要以建材业（采石场）和生态休闲旅游产业为主，现有生态休闲旅游企业 17 家，工矿企业 58 家。 其中，生态企业多为普通的农家乐或小型度假山庄，集中在玉峰村铁山坪风景区内，但规模相对较小，缺乏鲜 明的休闲特色；工矿企业则分布于 319 国道为轴线的峡谷平地内部，对当地生态资源、交通条件均有较大的破坏； （ 5） 项目地块资源评价 受区域位置、地形地势和城市交通的影响，项目所在区域城市化进程较为缓慢，大规模的城市化建设对本项目区域而言还具有相对较长的周期； 根据《重庆市“四山”地区开发建设管制规定》条例，重庆周边山体土地资源将受到严格的保护，在距离市区 23 公里的半径内， 47 平方公里的山水资源将是极度稀缺和唯一的，因此，在本项目开发中，结合城乡统筹进行山水休闲旅游地产开发，与其它休闲旅游地产在规玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 21 模、经营主题和交 通距离上形成差异化竞争； 结合区域景观资源分布状况（玉峰山镇 —— 铁山坪片区资源优势最为明显，在区域内知名度最高，借势发展），同时考虑到项目区域采矿产业将对生态环境和交通环境有较大的损坏，在本项目休闲旅游地产开发中，先开发玉峰、旱土、高笋区域，将石壁和关兴片区作为储备控制用地。 就玉峰山整体休闲旅游资源评价而言，可以概括为几句话：占地区域很广；地理位置较佳；交通进入较优；休闲旅游资源较好。 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 22 第四章 运作主体和模式 一、设计指导思想与原则 （一）遵循观光旅游与 森林工程 的内在功能联系： 即利用自然或人工营造的环境空间 ， 向游客提供逗留的场所，提供体验交流的场所，提供农产品交易的场所。 （二）坚持可持续发展观念，以保持生态环境为出发点，保持自然环境每一自然元素完整性，突出生态、环保及绿化的特征，实现经济、社会、生态效益三者完美统一。 （三）考虑到玉峰山镇的历史与人文环境，建筑形象追求稳重、纯净，与项目所处环境有机结合。 力求做到功能完备、形象新颖、个性鲜明、文化内涵深蕴，展现新的风姿。 二 、 项目建设规模 该项目 建设规模如下： 项目宅基地共涉及农房的农户有 22 户，共占地 22 亩、耕地 180亩、林 地 450 亩。 主要建设内容： ①土地整治。 ②修建乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园。 ③修建农民新村。 ④修建其他配套公共设施。 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 23 农民的安置工作。 三 、 运作模式 （一）总平面布置 本项目主要是以森林工程和生态观光农业为主线，充分利用周边的自然、人文景观展开布局。 采用空间主题结构，依据场址地形特征及内容特点，空间主题结构分为五个区域，主要有乡村俱乐部、互助农庄、生态农业园、原生态森林保护区及农民新村。 （二）功能分区 乡村俱乐部：以森林公园和农业园配套，用于游客餐饮、娱乐、住宿以及精致农业产品（如 ：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工艺品展示和交易。 有别于普通的自由市场的传统的交易 中心，本俱乐部的建造突出了 “精品、休闲、风情感 ”等特色。 通过打造精品，创造服务的高附加值。 利用农民宅基地设立一个集多中心为一身的功能机构。 它包括接待中心、游客集散中心、服务中心、餐饮与娱乐中心、旅游特色产品交易中心等等。 它的出现使农村和农副用地以单纯的农民居住及农副业生产活动向乡村生活结合休闲旅渡假的复合功能转化，乡村俱乐部是这种功能复合转化的中心杻带和重要载体。 互助农庄：通过翻新和整修原有农舍或重建危旧农舍，并利用农舍周围耕地、林地形成一对一配置，建成新型农庄，以集体土地流转的方式形成开发成果，出租给热衷于休闲度假和田园生活的城镇居玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 24 民或者出售，并帮助业主管理以及经营。 同时使当地农民以乡村生活向导，耕作生产教练或代工民工的的身份参与该农庄的工作，与城镇居民形成合同关系，当地农民获得可持续的收入，城镇居民花钱享受田园、森林生活，这样的农庄成为名符其实的互助休闲农庄。 生态农业园 ：以本社植物群落和新引入植物中的展示为主题，打造特色植物风情园，种植具有地域风情的植物，突出和显示了风情特色元素，挖掘农业旅游的价值。 原 生态森林保护区 ：本区域为玉峰山森林的一部分，利用 原生态的森林保护区为游客和居民提供观赏、休闲和娱乐的场所。 农民新村：利用农民原有宅基地用地将农民集中安置，并科学专业地集约配置建筑结构和水电气的设备资源，修建花园洋房供农民居住。 这样不仅一次性解决农民的安居问题，而且由于科学专业的设计和建设，而且其住房用材、构造、彩光和节能条件，其住房的给水、排水、污水处理条件，以及照明、电讯条件都生步达到与城市居民比肩的水平。 与此同时，其原有的自然景观，植被水土继续得到保持，其抗震、防灾防火和生态环境措施则远胜从前。 （三）土地利用规划 规划区用地主要分为公共设施用地、居住及娱乐用地、道路广场用地、耕地、原生态林地等四大类。 公共设施用地 公共设施用地包括行政办公用地、商业用地、医疗卫生用地等。 居住及娱乐用地 玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 25 该区主要包括乡村俱乐部、互助农庄、农民新村及生态农业园。 本区域的规划主要是根据规划及设计方案的需要，利用宅基地和林地面积的 3%进行建设。 耕地 该区为农民原有耕地。 原生态林地 本区域利用项目原有的林地，不需要进行太大的调整，只对林地与其他区域结合处稍作调整即可。 道路广场用地 该区域主要是 进行道路及广场的修建。 （四）绿地系统规划 绿地指标 规划绿化总占地约 630 亩，其中林地约为 450 亩，耕地 180 亩，绿化覆盖率大于 95%。 规划以本项目周围的林地、农田作为规划的绿色环境背景，通过沿道路的绿化，将大环境背景与主体工程联系起来，形成了点、线、面相结合的绿地系统。 该区林地面积大是构成该区特色的积极因素，又要保护好原生态林地，避免破坏，于是规划该区建筑中低层搭配，建筑与高大的乔木、矮小的灌木有机的配置，造就了多层次具有人情味的景观。 （五）空间设计 商业空间：商业空间是该区的重要 功能空间之一，也是该区最玉峰山 原生态 森林休闲旅游村 建设项目 26 具活力的地区，整个商业区的主要组成部份为乡村俱乐部和生态农业园，以广场、农田、森林和道路作为两部分的中介空间，使室两部分过。