烟草公司综合楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)

烟草公司综合楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

9 3 建设 规模 及 内容 根据 炎陵县 的社会发展现状、发展规划、 烟草市场容量 等因素综合考虑，确定拟建 市烟草公司 炎陵县 分公司综合楼。 以国家《 县级烟草分公司 建设标准》 为基本依据，结合建设单位的实际情况，确定本 项目的建设规模。 市烟草公司炎陵县分公司综合楼 规划总建筑面积约 ㎡，其中： 办公 用房 ㎡， 生活接待 用房㎡， 企业文化 用房 ㎡。 项目的 主要建设内容有： 办公 用房 、 生活接待 用房 、 企业文化 用房 ，以及 综合楼 的道路 、绿化、供电、给排水 等 公用工程。 该 项目 拟采取一次规划、 一次 建设的实施方案。 本次建设 综合楼属 预留 综合楼 建设用地。 建设内容及 建筑面积分配 如下表 ： 表 31 序号 建设内容 单位 指标值 备 注 1 总建筑面积 ㎡ 办公 用房 ㎡ 生活接待 用房 ㎡ 企业文化 用房 ㎡ 2 绿化面积 ㎡ 1592 3 总投资 ㎡ 998 10 4 选址及建设条件 场址 项目选址于 炎陵县 城区 文 化 路地段。 土地利用 及现状权属 关系 拟用土地的权属 原属 市烟草公司炎陵县分公司 预留用地。 场址 条件 地质 条件 项目用地 的高程在 200m～ 220m 之间， 地质条件稳定，历史上未发生过 6 级以上的地震，属地震稳定地带，无大面积的滑坡、塌方、泥石流等自然灾害。 尚未进行地质勘察 ，参照项目周边建筑的工作地质情况， 判断项目用地 土壤持力层厚，承载力较高，宜于工程建设。 交通条件 场址 地处县城 文化 路， 交通条件 十分便利。 城市规划及周边建筑物 根据 县城 总体规划，项目所处的地段 均为城镇发展用地。 目前，场址四周 主要是居民区， 居民较密集。 用地周边的建筑物大多是 近期开发的 6层以上的商品房建筑。 场址周边 的范围内无工业和其他较大的污染源、无易燃易爆等危险品的生产或贮存仓库，也无大型农贸市场等高噪声的污染源。 主要基础设施条件 县城 建有一座供水能力为 15000d/日的自来水厂，可为项目供水，水压 11 可满足要求、水质符合国家饮用水标准。 现城 区 供水干管 已遍布全县。 距项目约 500m 处 有一变 压器 ，可满足项目双路供电有的要求。 通信 容量富足，可满足 项目 通讯需要。 5 主要工程技术方案 建筑分区 总平面布置 建筑分区 根据功能的需要， 本次建设 综合楼 分为行政办公区、 生活接待 区 和企业文化活动区 ，各区以 中心 内道路相连，形成既独立又相互联系的整体。 总平面布置 根据项目的 地形条件和相关布局的要求 ，按高标准、高起点规划和布置，完善配套设施，体现 烟草公司 的特点，力求做到平面布置和竖向布置合理，总平面布置符合 炎陵县城 规划总体要求。 市烟草公司炎陵县分公司 工程主要是布置在用地的 东 南部。 1）行政办公区 该区主要有 综合办楼 ， 布置在用地的 东 南 部，经一条 东西 向的 轴 线形成 的院内 道路与设置于用地 西 边的出入口相连，以形成便捷的交通。 行政办 公区通过走廊与 生活接待 区相连。 2） 生活接待 区 该区主要有 包 括 职工生活 用房 和业务接待用房 ，布置 在综合办公楼的南面 ，便于 生活方便。 3）企业文化活动区 12 该区主要有包括 职工开展娱乐文化活动用房 ，布置在综合办公楼的 西面。 建筑 平面 功能 1） 综合 办公楼 总建筑 面积 ㎡， 5 层 ， 层高 ， 其主要功能为： ① 行政办公用房： 分公司 领导办公室、文印室、档案室、职能部门办公室、接待室、会议室等 ② 生活接待 用房 ： 交流干部及异地职工 宿舍房、 业务接待房 、员工食堂等。 ③ 企业文化 用房 ： 职工阅览室、乒乓球室、卡拉ＯＫ室 、健身房 用房。 ④ 设施用房：消防室、监控室、变电房、茶水房、公共卫生区域等 2）传达室 ： 30 ㎡ 结构与抗震设防 根据建筑功能及有关建设标准，综合办公楼、 附属生活楼、 变配电室、 传达室 ， 拟采用砖混结构。 根据《中国地震动参数区划图》（ GB18306—20xx）， 市区地震动峰值加速度分区（ g=）与地震基本烈度对照为 Ⅵ 度。 市发展计划委员会、 市建设局、 市规则 局、 市科技局联合下发的株计字【 20xx】 193 号文件《关于将建设工程项目抗震设施要求管理纳入基本建设程序的通知》的要求，按 有关要求 进行抗震设防。 13 供配电 供电 电源 采取双路三 相 供电，一路从 文化路 变 压器 接入，距场址约。 负荷 估算 采用综合指标法预测项目的总用电负荷。 办公 、宿舍及其他用 房 按 100W/㎡ 估 算，未预见用电按预见用电的10%计算。 项目用电 总 负荷为 536k w。 高压配电系统 项目用电电源 采取架空方式引入。 采用高压真空断路器或高压负荷开关加高压熔 断器供电方式 ， 满足中心 供电要求。 变配电 设施 在 中心 负荷集中的综合楼附近设置中心变配电站，将 10KV 电源引至变电站。 其高压开关采用高真空断路器。 变电站将 10kV 电源降为220/380V 后向 各功能设置配电箱供电。 户外箱式变电站的布置尽可能考虑电源进出线方便和位于负荷中心的要求，将高压开关设备、变压器、低压配电设备按一定接线方案组合成一体的变配电设备，设置有功率因素自动补偿装置和避雷装置。 低压电线电缆拟采用穿管埋地暗敷引至用电点，并符合安全和防火要求。 防雷接地 变配电室及配电箱 均安装一 组接地装置，接地电阻要求不大于 4Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地。 综合 办公 楼 等建筑 主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采 14 用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。 弱电 综合 办公 楼 等 主体建筑集中设置布线箱，对有线电视、通信、安全监控等线路集中布线。 办公用房、宿舍的 电视、电话、 宽带网 管线到室内。 网络建设按有关规定及智能化管理的要求，敷设线路，预留接口。 弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备的插座。 给排水 给水 1） 给水水源 本项目的给水 水源由 县 自来水 厂 供给。 已 铺设 有一条 DN200 的给水管 ，项目用水可从该水管的适当位置引入。 水量、水压可 满足 中心 的生活、消防用水量的要求。 水质符合《生活饮用水卫生标准》 GB57491985S标准。 2）用水量 正常时，院内用水主要是饮用、卫生间的生活用水 、 浇洒道路及绿化用水 、车辆清 洗 用水 以及生产车间用水。 生活用水 ，按每人每天 350 升计算， 职工人数 按 50 人 计算，再以 的系数进行调整。 日最大生活用水量 约 为 21m3。 浇洒道路用水定额为 2L/㎡ d，日用水量约为 5m3。 车辆清 洗 每辆每天按 500 升、车辆总数 按 3 辆计算，日用水量 约 为。 15 3）给水系统 以 DN200 的水管引入自来水。 中心内 给水系统设计为生活、消防合一的 给水系统。 生活、消防合一给水系统给水管设计为环状网。 主干管沿院内 的主干 道敷设，用闸阀分成若干个循环。 在管网上设置室外地上式消火栓，其数量和位置《建筑设计防火规范》的规定。 排水 1）排水量 生活排水量按生活用水量的 80%估算，约为。 生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。 其它用水 的排水量约为。 生产污 水不 含有 有毒 污染物， 但 需经常规 处理后方可排放。 2）排水体制及排水 系统 本项目排水体制设计为雨、污分流制。 中心内的雨水干管沿院内的干道铺设， 雨水 经各区的 雨水管 收集后排入雨水干管，集中排入设置于用地 南 侧的排水 主网。 从建筑物排出的 生活污水进入化粪池，经化粪池处理后排入 中心 内的 污水 管道，汇集后排入 城区 的排水 主网。 消防安全 消防给水 1）水源 消防给水采用自来水水源，与中心内的生活用水合一供给。 2） 消防用水量 16 中心内的建筑为单层和多层建筑，最高层数为 6层， 不超过 24m。 根据《建筑设计防火规范》的规定， 设 院内同时发生火灾的次数为 1 次，室外消防用水量为 20L/s；室内消防用水量为 15L/s，火灾延续时间为 2 小时。 一次 消防总用水量为 252m3，一小时消防用水量为 126m3。 3）消防给水系统 消防 给水系统 与 生活 用 水系统 合一设计。 在 环状给水 管网上设置室外地上式消火栓，其间距不大于 120m，消火栓距和干道路边不大于 2m。 根据《建筑设计防火规范》，设置室内消防给水系统，并按有关规定配置消防设施。 4）消防通道 中心内设置轴线形的干道从出入口直达综合办公楼，并在办公楼两侧设置不小于 4m 的机动车道连接各功能区。 城 区 道路、中心内道路共同构成项目 的消防通道 ， 为消防扑救提供有利的交通应急条件。 5） 电气消防 ① 户外箱式变配电站距可燃物不小于有关规范的技术要求，且配置一定数量的消防灭火器。 变压器选用干式变压器。 ② 照明灯器表面的高温部位不可靠近可燃物，否则，应采取隔热、散热等防火措施。 ③ 超过 60W 的白炽灯、卤钨灯、高压汞灯等不可直接安装在可燃装饰或可燃构件上。 ④ 电气线路采用符合安全和防火要求的敷设方式配线。 ⑤ 设计时必须满足国家现行有关电气消防设计规范要求。 人防 17 本项目的人防工程建设应贯彻实行《人民防空法》和有关人防工程规定，在建筑设计和施 工中要严格按照人防工程规范执行。 根据规范要求，该项目应按总建筑面积的 3%修建人防 室。 项目总建筑面积 ㎡ ，应修建 不低于 157 ㎡ 的防空地下室。 结合本项目的实际情况，项目的人防工程拟采取易地统建的方式建设。 6 环境保护与节能 环境保护 项目对环境的影响 项目对环境的影响主要有以下几个方面： 1）卫生间的生活污水。 2）垃圾站堆存的垃圾。 3）在项目土建施过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸 、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。 4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。 环境治理及保护方案 1）项目的排水采用雨、污分流排放体制。 项目的生活污水排水量约为84m3/d。 排放的生活污水不含有其它有害物质，但需经处理后方可排放。 项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排 18 入城市下水道水质标准》 CJ30821999 的水质标准后，排入院内的排水管网，最终排入城 市污水排水系统。 2）生活垃圾由专职清扫人员清扫、收集，由环卫部门送到垃圾场处理。 3）项目建成后，加强环境管理，搞好小区的绿化和美化工作，促进小区环境的良好发展。 4）施工过程中的环境保护。 工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。 材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。 道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并用时清扫路面，防止多次扬尘。 定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。 项目施工过程中，没有明显的污染物，土建施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。 水土保持 1） 水土流失影响因素 本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等到作业均会不 会 造成植被破坏，遇降雨时， 不会 发生水土流失。 2） 水土流失防治措施 项目在施工过程中应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》，严格按照水土保持的有关规范执行。 工程实施前，请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。 竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被。 19 节能 本项目在实施过程中，按照国家《夏热冬冷地区建筑节能设计标准》（建设部）和湖南省《建筑节能设计标准》以及有关部门关于节能的 政策和管理规定要求执行。 主要建筑节能措施如下： （ 1）建筑节能 1） 主体建筑采用新型节能墙体材料。 2） 屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。 3） 拟采用新型的节能门窗。 （ 2） 电气节能 电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。 因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下： 1） 采用节能型产品，如节能变压器、节能型空调； 2） 采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素； 3） 照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇 流器采用节能型电感镇流器； 4） 电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗； 5） 设计时考虑稳定电压措施。 （ 3） 节水措施 1） 充分利用 城镇 供水管网压力进行供水，节约能源； 2） 在法院给水进口和主体建筑装设计量水表，以利统计和节约用水； 20 3） 选用节水型用水具器和卫生设备。 7 项目管理与实施进度计划 项目管理 项目建设的组织管理 市烟草公司炎陵县分公司综合楼 项目最终能否达到预期目标，除设计的合理性外，更重要的是管理的科学性和合理性。 为保证工程建设目标的实现， 市烟草公司炎陵县分公司 拟设立专门的项目管理机构，组成强有力的领导班子，配套相应的管理和工程技术人员，加强对项目的资金筹措、工程招标、施工组织等建设全过程的管理。 招投标管理 根据《中华人民共和国招投标法》、《湖南省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》和《 市招标投标管理办法》的规定，该工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等达到国家、省标准规定的必须进行招标。 本项目的招标范围主要是施工及材料供应。 为确保工程质量，缩短建设期，提高投资效 益，本着公开、公正、公平竞争的原则，拟公开招标，择优选定施工单位。 工程监理 为确保项目建设按期完成，并实现较高的工程质量，本项目应按国家有关要求委托具有相关监理资质的专业监理公司对工程施工进度全过程监理，严格按工程监理规范程序管理。 21 进度计划安排 建设工期及建设进度安排 本项目进度分为 四 个阶段，即 策划决策阶段、 准备阶段、实施阶段、竣工验收阶段。 划决策阶段 包括：立项、可研、 征地、报批等；准备阶段包括 初步设计与施工 图 设计、工程招投标、报建、开工；施工阶段包括：土建施工，安装及配套工程 ；竣工验收入阶段包括：竣工验收，工程总结、交付使用。 大体的进度安排如下： 1） 20xx 年 11 月完成可行性研究报告等决策阶段的工作。 2） 20xx 年 一季度 完成设计、招标等准备阶段的工作。 3） 20xx 年 4 月 底 动工兴建， 20xx 年 5 月 前 竣工。 项目建设工期 12 个月。 实施进度表 计划进度横道图如下。 22 表 71 项目进度计划表 序号 时 间 项 目 20xx 年 20xx 年 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 可研及审批 2 征地 3 初步设计审批 4 施工图设计及审批 5 招标 6 施工 7 竣工验收 23 8 投资估算与资金筹措 投资估算依据 （ 1）湖南省建筑工程概算定额（ 20xx 年）； （ 2）国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资 估算办法（ 20xx 年 10 月）； （ 3）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料 ； （ 4） 市现行的价格价格信息资料。 估算说明 （ 1）开发建设。