滨海康乐家园可行性研究报告(编辑修改稿)

滨海康乐家园可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。 项目风险分析 行业与市场风险 我国目前的养老方式和社会主流的观念中，居家养老是我国最为普遍的，也是最为人们所接受的。 所以按照我国目前的生活习惯来看，选择住在家，而不是入住在养老机构内的模式较为普遍。 当前市场上，养老机构以公办为主，由于有政府做支撑，所以公办养老院设施齐全，收费低廉，但是资源有限，床位短缺，等候排队的人数众多。 而纯民办养老机构却又成本较高，普通人难以接受，致使民办养老院成功运营的数量较少。 工程技术风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。 技术方面的风险主要是项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。 同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。 此外，科技的发展使生产工艺不断提高，技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。 这样会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。 行业与市场风险防控我国养老产业目前还处在起步阶段，还需要不断的发展和完善，是机遇同时也是挑战。 虽然近年来我国纯民间出资运营的私营养老院成功盈利的案例的较少，甚至有些养老院勉强维持或者难以为继，然而作为一个朝阳产业，目前正在国内迅速苏醒，随着老龄化程度的加剧、国家政府的高度重视及相关倾斜政策的相继出台，鼓励大量的民营资本的注入、国内外先进管理模式的引进，人们对养老理念的转变，养老行业会有一个全新的面貌出现在市场上。 本项目的立项正处在养老行业的转型的关键时期，是占领市场先机的节点，只要积极与政府部门保持良好的沟通机制，把握好、利用好政府有利资源，充分利用开发公益事业的相关优惠政策，在土地流转、税费减免等方面减少成本，加强养老行业的人才引进与培训，行业本身的风险可降低到最小。 通过合理的规划、优秀的设计、现代的管理建设一个现代化的、先进的、高效的养老机构。 借鉴国内外有价值的先进经验，吸引大批有实力的合作者和社会力量，为钦州地区养老人群提供更加高效、高附加值的服务。 完善服务配套功能，延伸产业链条，如养老护理的人才培养、养生服务等等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 工程技术项目实施阶段，对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。 加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。 引进著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。 项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。 项目风险因素及程度分析表表41风险因素风险程度备注灾难性严重较大一般较小行业本身√钦州地区市场风险√工程技术风险√第五章 项目市场定位和规划布局 项目整体定位 项目整体定位本项目定位：塑造品牌意识，注重品质，关注细节；主要面对城市居民中高收入及以上的人群。 项目总体功能定位本项目是一个高标准的综合养老机构。 将是功能齐全、结构完整、专业性强的养老机构。 它将包含以下功能区域： 以养生+社区+老年大学+休闲的为特点。 老人们都有私密空间，有独立的居室、卫生间，自由出入。 个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。 项目运作模式定位借鉴北京市近年来养老工作的先进经验，深刻理解“公办民营”中的“公”与“民”间的合作理念，结合钦州实际情况，与政府合作，推进“民办公助”的运作模式。 在业务内容上，以养老为产业龙头，带动相关产业的发展。 项目建筑规模本项目区占地面积约为100亩，其中第一期30亩，约20000㎡，总建设面积约16060㎡。 项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人居住房间210间（套），设固定床位400张。 同时能容纳400人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 第二期70亩，约46667㎡，总建设面积约32120㎡。 项目完成后，新建老年公寓楼，常设老年人居住房间420间（套），设固定床位800张。 同时能容纳800人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、门诊等；可供老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。 项目建筑布局 总平面布局设计第一期：总用地面积20000㎡（30亩）。 建筑占地面积4000平方米(不含绿化、道路、广场等)。 总建筑面积16060平方米。 根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表：表51 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩3020000平方米总建筑面积平方米16060建筑占地面积平方米4000不包含道路容积率建筑密度20%绿地率50%道路及停车场平方米5000第二期：总用地面积46667㎡（70亩）。 建筑占地面积8000平方米(不含绿化、道路、广场等)。 总建筑面积32120万平方米。 根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表：表52 综合经济技术指标表名称单位数据或指标备注总用地面积亩7046667平方米总建筑面积平方米32120建筑占地面积平方米8000不包含道路容积率建筑密度20%绿地率60%道路及停车场平方米10000 工程结构方案第一期A栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表53建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表54建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表55建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 1—4楼5700老年活动中心1—2楼1800餐厅1楼300总计8000m2表56建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积 16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。 第二期B栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表57建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表58建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表59建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 1—4楼5700老年活动中心1—2楼1800餐厅1楼300总计8000m2表510建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积 16060第二期C栋：以下为滨海康乐家园按功能分区指标表：表511建设内容设置方位总面积（m2）厨房1楼70备餐间1楼100休息室1楼30洗消间1楼30洗衣房1楼100库房1楼150锅炉房1楼150变电室1楼150门卫值班室1楼20污水处理1楼200其他1楼100总计1200表512建设内容设置方位总面积（m2）工作人员办公室2楼150会议室2楼200资料室2楼200工作人员起居室2楼450门诊及医疗保健2楼2000其他2楼200总计3200表513建设内容设置方位建筑面积入口大堂1楼200老年公寓楼 1—4楼5700老年活动中心1—2楼1800餐厅1楼300总计8000m2表514建设内容设置方位总面积（m2）医生值班室2楼20护士值班室2楼40图书阅览教室2楼600其他2楼200各类保健3楼800药房3楼200健身锻炼3楼400其他3楼200其他配套设施4楼800其他4楼400总计3660总建筑面积 16060其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。 第六章 工程技术方案 钦州滨海康乐家园新建公寓楼和老年活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，建筑式样优美，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。 设计理念可持续发展。 其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。 以人为本。 一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。 本项目以城市工薪阶层及以上为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。 总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。 项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律；平面分区、楼房布局、内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求。 最大限度地使原有的地形、地貌、相邻建筑物特点在规划和单体设计中体现。 创造适合不同空间的室外环境。 室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。 小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。 对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。 项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。 力争办成广西地区最有特色的老年公寓。 建筑设计规范《老年人住宅设计规范》；《民用建筑设计通则 》；《民用建筑热工设计规范》； 《民用建筑节能设计标准》；《建筑设计防火规范 》；《住宅建筑设计规范》等其他相关建筑设计规范。 建设方案功能设计 老年公寓楼户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。 居室模式主要包括：多人间、双人间、单人间、豪华房。 房间面积在1840㎡。 老年活动中心：其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。 设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。 老年大学：是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。 根据学员的爱好常设多种等。