温州品牌步行街项目可行性研究报告(编辑修改稿)

温州品牌步行街项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

期计划、强销期计划和持续期计划，在各期间相应完成不同的工作重点和广告目标。 4．销售定位 营销执行策略是该项目最终决胜的关键，好的产品策略、价格策略乃至公关广告策略，如果在执行环节中把握不当，很可能出现过犹不及抑或是东施效颦的效果，不仅仅是贻误销售时机，很可能就此形成呆案，造成经营失败。 营销渠道的选择是销售执行的首要工作，往往根据该项目公司自身实力和现实具体条件最后确定。 由于购房者对购房过程中的消费体验要求增加，因此对销售人员的培训显得尤为突出。 销售前期对销售人员的销售技巧的系统培训，以及销售过程中科学 合理的组织管理机制和销售激励机制成为销售执行的关键。 SWOT分析 1．优势分析 （ 1）品牌优势： 开发商 盛世豪龙房地产开发有限公司 是 成立于 20xx年 12月 4日，注册资金 1亿元。 经过多年的经营，结合现代的经营理念和先进的管理模式，为该公司在房地产行业的深度发展积累了丰富的经验并奠定了坚实的基础。 经过 多 年发展，已成为以商业地产、住宅地产、文化产业、高级酒店为支柱产业的大型企业集团，具有较强的品牌优势。 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 14 （ 2）开发经验优势： 盛世豪龙房地产开发有限公司 从事房地产开发经营多年，积累了丰富 的房地产开发及物业经营管理的经验，在国内房地产业也声名显赫。 （ 3）产品新颖竞争空间宽松：城市 商业 综合体是 该项目的最终定位 ， 本项目所在地位于 市 县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。 交通十分方便，地理位置优越。 作为大规模综合体项目，涵盖大型购物中心、商业步行街、写字楼、高层住宅等多种物业形态，集购物、休闲、商务、娱乐等多种功能于一体，形成大型商圈，可以实现业态互动，填补了区域同类型项目的市场空白，有利于抢占市场先 机，获取利润最大化。 2．劣势分析 （ 1） 项目 所处的 位置 目前还 不 属于 县 的 中心位置 ，项目周边商业设施不齐全，周围高档住宅小区较 少 ，项目 周边 没有强势景观资源作为支撑。 （ 2）项目周边不是传统 县城 商品消费区域，对人流吸引能力较弱，受传统消费惯性影响需要前期运作手段介入，投入较高。 3．机会分析 （ 1）市场空白：目前 县 已开业的大型集中商业设施不多，为该项目开发创造了良好的市场条件，如能快速开发，易于抢占市场先机、培育忠实客群；住宅开发较为成熟，众多住宅项目分布在项目周边，虽然目前入住 率较低，但随着后期商业、 办公 、 教xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 15 育、 医疗等配套设施的完善，常住人口数量将会逐步提高，为未来商业消费奠定基础。 （ 2）政策支持：作为 县 重点招商引资项目之一，在政策倾向上更具优势，前期新闻宣传的广受关注，成功的植入了品牌传播优势，积累了忠实客户，为本项目快速销售打下了坚实基础。 综上分析，该项目具有一定的优势和良好的发展机会，威胁和劣势相对较小，发展前景看好。 “ 温州品牌步行街”项目之所以落户 市 县 ，主要是看中了 “一小时 ”经济圈优势所在 ， 同时也在 省商业联合会的积极协助下，在 县委、县政府的大力支持下项目得以顺利实施。 该 项目作为 县招商引资的重点签约项目， 通过引入复合业态布局，提升 县区域经济竞争力，同时结合 的文化历史，赋予商业步行街整体形象， 打造现代高端商业综合体。 项目建成后能够创造改善城市空间的活力、商业的机遇、生活的多元性和公共的参与性，从各个层次充分协调创造一个和谐统一的低碳生态空间，使整个综合体具有丰富的绿化和开放空间，高品质的休闲生活环境，组织文化 和休闲活动的空间设施，以及便捷而多元化的交通模式。 县发展的新思路是“对接两市、承建新区、拓展县域、大造物流、跨越发展”。 该 项目的成功开发，将成为反映兰白都市经济圈结合部的示范性现代商业典范；将极大的改观 县的城xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 16 市面貌，有效改善 县商业、住宅、文化、休闲生活的现状，并促进本区域商业经济环境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。 项目建设必要性 县 城市建设 “十二五”发展规划 “十一五”期间， 县 城市建设在县委、县政府的正确领导下，县城基础设施条件得到了明显改善，城市化功能进一步提高。 各项目标均取得了较大的突破， 按照城市发展的现状和县域经济发展对城市建设的要求， 县制订了 县城市建设“十二五”发展规划。 县城市建设“十二五”发展规划 明确指出， 把 县城作为兰白经济带上的重要节点城市，打造兰白经济带上高品位的商住城市。 完善城市载体功能，提升环境质量，带动城市周边地区发展，促进城乡一体化进程，围绕打造“宜居、宜学、宜商、宜业的 近郊卫星城市” ，坚持“高起点规划、高质量建设、高标准管理、高效益经营”的原则，积极推进城市建设，坚持软件硬抓，硬件精抓，优化城市环境，不断提升城市形象，更好地提升人气，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羡慕，投资者向往的和谐、优美新城市。 预计 “十二五”期末，住房建设用地面积达到 685 亩，房地产开发完成投资 亿元，房屋竣工建筑面积 万平方米。 基xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 17 本解决城镇居民住房难问题。 在 商住楼建设工程 方面要 树立经营城市的理念，进一步拓展县城发展空间，结合“东扩南展”城市发展战略，充分利用兰白高速公路便 利的交通条件，发挥 1小时经济圈优势，把 县城南部打造成为 近郊高品位商住区，建成国芳百盛 、 金色花园、 天添庭院住宅小区、商业步行街等商住区。 温州品牌步行街开发建设项目 属于目前 县政府最大的招商引资和重点建设项目， 该项目的投资开发建设，不仅符合 县目前的 商业房产 市场需求，也是 实现县城市建设“十二五”发展规划 的重要举措。 因此该项目的建设完全符合 县城市建设“十二五”发展规划。 是完善城市功能、提升城市形象的需要 随着 市 县 城市建设步伐的加快， 县 城市发展日新月异，但是与 省 内 诸多 城市还存在较大差距，本项目地块的现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏、乱、差，已经跟城市发展非常不协调。 本项目通过拆迁改造，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然一新，融入整个城市总体规划之中，提升 县 城市建设总体形象，对完善 县 城市功能具有重大意义。 同时项目的建设也能增强周边的商业氛围，进一步繁荣发展 商业房产市场。 对 县 乃至 市商贸的发展起到了积极的推动作用。 为 经济发展注入新的活力，带来新的理念。 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 18 项目的建设能缓解当地就业压力、增加当地税收 本项目由于扩大需求，带动当地相关产业链的增长，包括工商、税务、银行、物业、配送、商务，以及餐饮、娱乐等服务设施的增加，间接缓解当地就业压力。 项目建成后，通过一系列的产业带动，商业活动的繁荣必将带来当地税收的增加。 ，充分利用土地资源 一般拆迁地块建筑密度大，容积率低，土地利用不充分，对土地资源日益紧张的城市建设区来 说，是一种资源的浪费。 该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，盘活了周边大面积土地，大幅度提升其原有价值，真正体现城市土地的价值。 、提高居民生活、居住条件 地块内 原 有居住条件比较恶劣，建筑摆放布局错乱，道路高陡不平，内部配套等居住条件十分不便。 另外绝大多数房屋年久失修，墙壁斑驳， 房屋 构件有不同程度的损坏，居住的安全性较差，急需改造革新。 基于以上种种原因，通过本项目的拆迁，重新规划建设，将会大大改善提高当地居民的生活环境。 综上 所述，本项目的建设是很必要的。 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 19 第 三 章 建设规模与内容 建设内容 本项目为 温州品牌步行街项目 ，由 盛世豪龙房地产开发 有限公司开发建设。 根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本项目建设内容主要包括 住宅商业及办公，地下停车 场 及设备用房。 室外工程部分包括主要为该项目范围内的给水管网、污水管网、雨水管网、采暖管网、燃气管道、场地硬化、场地绿化、照明工程、变配电设备等建筑安装工程。 建设规模 项目建设用地面积约 35733 ㎡ （ 约合 亩 ），容积率按 计算 ，该项目总建筑面积约 94035 ㎡ ， 其中地上总建筑面积 81477㎡ ， 地下总建筑面积为 12588㎡。 其中各区域建设规模如下： 商场 主要 布置 于地下一层、地上一至二层，其中地下面积为 5065m2，地上面积为 26311m2。 住宅 主要布置于地上 3 层及以上所有楼层， 户型主要以四室两厅两卫、三室两厅两卫以及两室两厅一卫为主，面积 70 m2 300m2不等。 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 20 总建筑面积为 51966 m2。 内部办公楼 ： 功能主要 包括小空间办公室、大空间办公室、会议室、领导办公室以及辅助功能用房， 总建筑面积 3200 ㎡。 设备用房 ：位于 地下一层 ，总建筑面积 1930㎡。 主要建设规模指标 总用地面积 35733m2 地上总建筑面积 81477m2 其中： 商场 26311m2 写字楼 3200m2 住宅 51966m2 地下总建筑面积 12588m2 其中： 商 场 5065m2 车库 5593m2 设备 用房 1930m2 建筑基底总面积 12864m2 停车泊位 188个 其中： 地上 104个 地下 84 个 道路及活动场地 12078m2 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 21 绿 化面积 10791m2 绿化率 % 容积率 建筑密度 36% 可容纳住户 576 户 xxxxxx品牌步行街项目 可行性研究报告 22 第 四 章 项目建设地址及建设条件 建设场地现状 拟建地点： 市 县县城。 场地描述： 本项目所在地位于 市 县县城，基地北侧为中堡村及规划居住空地，东侧目前为北辰路，南侧为中堡村小学及规划居住空地，西侧为规划中的西环路。 交通十分方便，地理位置优越。 该地块周边生态环境适宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的。