深圳市龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告(编辑修改稿)

深圳市龙华牛栏前项目前期策划及可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

市化水平达到 %。  滨州市新区框架基本形成： 沿黄河五路的市政大楼、财政大厦、公路局大楼、交通大厦，广电大厦等行政机关大楼拔地而起，中海公园、新立河岸、新滨公园、齐鲁文化绿地、新城喷泉广场的环境建设；各单位宿舍小区的建成入住，以及几个 新住宅项目新城广场花园小区（至尊门第）、丽景新园、中海豪庭、现代城等也热火朝天地建设着，使新区框架基本形成，区域城市建设及设施配套日渐成熟与完善。 但目前较低的居住密度及落后的公交系统，一定程度上限制了滨州新区的发展。 市政大楼 中海公园景观： 成片的单位宿舍小区： 21  旧城改造相应开展： 在新城区的建设热火朝天之际，滨州老城区的改造也在紧锣密鼓的进行着。 从政府对交通道路、市政配套的升级改造开始，现 在旧城改造项目如雨后春笋般涌现：商业项目有渤海国际、国贸新天地、新兴市场等；住宅项目有盛世春秋、橄榄御园、名仕嘉园等。 其中，该区域住宅楼盘不乏对其地段商业价值的挖掘。 22 城市规划发展方向  滨州城市总体规划图 随着市政府于 2020 年 5 月完成搬迁，滨州城市发展正式向西区拓展 —— 滨州新城区。 新城区已逐渐成为滨州的新行政中心、文化中心，同时已是滨州人居住的热点区域。 23  城市性质： 南融山东半岛城市群、济南城市圈，北接天津滨海新区，面向环渤海，服务京津济，努力打造成黄河三角 洲中心城市、全国棉纺家纺之都、现代化生态园林旅游城市。  城区规划目标： 规划近期 2020 年城市人口规模为 60 万，用地规模为 72 平方公里；远期（ 2020 年），人口 100 万以上，用地 108平方公里。  远景规划总体布局战略： 南跨、北扩、东连、西进。 形成“一心、两轴、四区、一个基面”的总体布局。 “一心”为滨州市主城区由商务中心、行政中心、文化中心、体育中心等构成；“两轴”为南北城市功能轴和东西城市景观轴；“四区”为滨东旅游居住区、滨南居住区、滨西工业区、滨北工业区；“一个基面”是指以绕滨州主城区的“四环五海”生态工程 为基础，利用城区外围良好的生态环境景观和田园风光，形成整个滨州城区的绿色基面，使滨州城区成为真正的生态城市。 24 滨州市宏观环境总结  作为山东省经济后发型城市，滨州市在“十五”期间经济发展迅猛，居民生活水平逐年提高，消费水平与消费能力得以提高与增强。 特别是随着滨州城市规划建设的推进，城市影响力与辐射力得到较大的提升，这为处于起步阶段的滨州房地产业带来较好的发展机会。  根据城市规划，滨州市在未来三年内，城区人口将增加 15 万，因人口规模增长而应新增住房将达 万户，平均每年需增加住房近 万户，这一数量 人口将主要从两方面增加：一是继续扩大城市规模，提高城市化率；二是吸引下辖县镇及外来人口。 从当前滨州市的发展状况来看，实现这一目标具有一定的难度。 但可以看出滨州市未来住房需求将快速增长，未来几年，滨州房地产将进入快速发展阶段。  在滨州新区建设、老区改造同时开展的阶段，老区以完善的配套、便利的生活环境吸引了大部分中、低端居住群；而新区则以优美、高品质的居住环境吸引了大部分中、高端居住群。 本案在城市规划的利好环境下，具有较好的发展空间。 25 第二篇 滨州房地产市场状况 26 一、滨州房地产市场 总体情况 滨州房地产发展总述 翻开滨州城市发展的历史，我们可以清晰地看到，滨州市真正意义上房地产业的起步和发展，是与滨州新城市的规划和建设同步的，但滨州房地产的市场化程度仍然滞后。 在 2020 年以前，滨州市房地产开发建设的形态表现为团体购房及集资建房，只有少部分房子进入市场流通领域，当时市场销售价格在全省排名也非常后，只有 8001200 元 /平方米。 造成房价如此低的原因当中，除受当地居民收入、经济发展、房地产开发水平等因素的影响之外，主要原因就是房地产市场化程度太低。 当时房地产市场价格的确定，主要是房地 产开发商根据集资建房时的大致成本来定的，而不是根据市场上的供给需求来定价的。 因此，定价反映的不是当地市场的发展水平。 进入 2020年后，滨州城市发展非常迅速，基础设施建设的加快使房地产业迅速发展起来。 滨州市政府为筹集更多的资金投入到城市建设当中，通过以土地交换形式吸引各地开发商到滨州投资修路、建设公共配套，解决当地的基础设施投资所需要的大量资金。 例如，莱钢集团通过建设滨州国际会展中心在中海北面换取了千亩以上的土地用于房地产开发，山东宇丰房地产开发有限公司 (原滨州建工集团 )通过修建中海航母娱乐城在中海的西面换 取了 1500 亩土地，山东万鑫集团通过建设市政大楼在新城广场南侧换取了 20万平土地„„这种城市运营的手法在一定程度上可以解决城市基础设施建设所需要的大量资金，但在土地的控制利用上却与当前的市场需求形势不合节拍。 根据我们对滨州目前房地产市场的了解，今后几年里西部新区的土地放量很大，老城区的改造力度也比较大，大量规模较大的项目（见项目统计表），都集中在今后的几年里上市。 而与此同时，一些单位集资建房的形式仍然存在。 27 【 项目供应统计表 】 区域 项目名称 位置 物业类型 占地规模 预计入市时间 老 区 区 域 麒麟阁 黄河十二路，渤海十一路东 多层、小高层住宅区 万㎡ 2020年 9月 二十里堡 黄河十路八，渤海九路西 多层、小高层住宅区，商 业街 20 万㎡ 2020 年 12月 时间瑄嘉名都东区 黄河十路北，渤海七路东 多层、小高层商住区 10 万㎡ 2020年 4月 益动置业地块 黄河五路北，渤海九路西 未定 5 万㎡ 2020 年 10月 金座豪庭 黄河四路北，渤海六路西 未定 万㎡ 2020下半年 万鑫时代新城 黄河二路南，渤海八路西侧 多层、小高层商住区 近 10 万㎡ 2020下半年 黄一至黄二，渤五至渤六旧城改造地块 黄河二路南，渤海五路西 多层、小高层住宅，商业街 万㎡ 2020下半年 新 区 新 城市枫景 黄河二路北，渤海十七路西 多层、小高层商住区 2 万㎡ 2020年 7月 水岸豪庭 长江一路北，渤海十八路西 联排别墅、多层住宅 万㎡ 2020年年中 中海城 黄河十二路北，渤海十九路西 大型别墅住宅区 154 万㎡ 2020 年 中海金都别墅 中海西北侧 别墅住宅区 万㎡ 2020下半年 中海学苑西南角地块 黄河十 二路北，渤海十六路东 多层、小高层商住区 5 万㎡ 2020年年中 28 区 区 域 新城广场花园小区二期高层 黄河二路北，渤海十六路东 小高层住宅 约 5 万㎡ 2020下半年 黄河五路城中村改造地块 黄河五路南，渤海十二路东 多层，小高层商住区 约 50 万㎡ 2020 年 现代城后期地块 黄河二路南，渤海十八路东 未定 约 5 万㎡ 2020 年 山柳杜开发地块 黄河四路以南渤海十六路西 商住区 约 25 万㎡ 2020 年 金和房产地块 黄河五路南，渤海十八路西 商住区 约 35 万㎡ 2020 年上半年 滨海明珠 黄河二 路南，渤海十六路西 商住区 10 万㎡ 2020 年 合计 405万㎡ 另外，滨州市在老区北部区域、新区区域还有大量储备用地，由于目前滨州房地产市场化程度不高，一级市场欠缺规范， 未来本案周边区域较多空地将随时开发项目， 未来 竞争环境将频繁变化， 难以掌控。 本案在运作过程中，应密切关注周边即将启动的项目。 相比如此巨大的供应量，滨州需求量的增长显得相形见绌。 目前西部新区新迁的人口，基本上是市直机关及其相关单位的领导、职员及公务员家庭，他们的住房通过单位统一征地统一集资建房解决。 据统计，市直机关及其相关单位 共约 12020 户家庭合计 4 万人左右已入住黄河小区、交通丽苑、中海家苑等 10多个小区。 这些家庭基本上在老城区拥有一套原来的住房。 根据目前六县一区的住房消费情况，由于中心城区离其他县城距离较远，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊县的消费者考虑在滨州市中心区住房消费的比例相对较少。 外地驻滨大部分工作人员因受住房贷款的限制有效需求也非常少，因此，滨州的房地产市场需求显得较为有限。 滨州未来房地产市场竞争将显得激烈与残酷。 29 近五年滨州市房地产发展情况  房地产发展起步晚，速度快，过程呈跨跃式发展 滨州市 02 年以前房地产 尚处于空白阶段，总投资额不足 2 亿元，房地产发展起步晚。 从近几年的发展趋势来看，整个发展速度较快，特别是 04 年来，投资额大幅度增长。 历经几年发展过程，滨州房地产开始步入快速发展轨道，至 06 年投资额达 15 亿元，呈现跨跃式发展。 0106 年房地产投资状况 （单位：万元） （数据来源滨州统计局，下同） 年份 完成投资额 住宅 商业营业用房 办公楼 其它 2020 19701 14347 2769 219 2366 2020 44237 31603 4454 0 8180 2020 57101 45244 9000 739 2118 2020 118168 46559 33407 530 37672 2020 150206 102572 27883 1710 18041 2020 155000 近几年房地产完成投资额（万元）1970144237571011181681550001502060202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 30  商品房交易旺盛，市场需求 呈现较大潜力 近年滨州房地产发展较为迅速， 03年后供给量上升较快，而市场需求也呈现出稳定的增长势头。 从下列图表可以看出近几年竣工面积与销售面积基本保持一致，说明目前市场供需相对平衡。 但未来几年将有大量的房屋竣工入市，未来已呈现供过于求的趋势。 0106 年滨州房地产运行状况 （单位：平方米） 年份 施工面积 住宅 竣工面积 销售面积 住宅销售面积 空置面积 2020 320531 274983 163147 105508 84421 19801 2020 549376 505916 202020 221986 182020 18253 2020 595602 560909 282993 308162 294557 15630 2020 1213547 726668 380000 356092 2020 1997456 1804419 383701 471856 422605 6564 2020 1444900 521000 538000 482020 （ 2020 年数据来源于 06年滨州统计公报） 050000010000001500000202000025000002020 2020 2020 2020 2020 2020施工面积竣工面积01000002020003000004000005000006000002020 2020 2020 2020 2020 2020销售面积住宅销售面积 31  市场以住宅为主流，办公楼市场低迷 在近几年滨州房地产开发中，住宅是市场的主流，商业营业用房及办公楼所占比例均较小，特别是办公楼市场所占比例更是微乎其微， 05 年办公楼投资比例仅占 %。 滨州办公楼市场如此低迷的主要原因有：一方面，滨州市内非工业企业数量较少，整体市场对办公楼的需求有限；另一方面，由于滨州市目前未禁止住宅商用，大部分需要租办公场所的企业，都选择了租金更低的住宅，导致滨州市办公楼市场难以发展。 滨州市近五年房地产投资状况0202004000060000800001000001202001400001600001800002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地产投资住宅商业营业用房办公楼 32  商品房价格发展平稳，未来上涨趋势明显 在 04 年前滨州房价发展平稳，一直处于 1200 以下水平，这主要原因有： ① 滨州房地产市场化程度低，房价并非市场供需价格； ② 房地产开发水平较低，楼盘品质总体较差，档次未能提升； ③ 之前滨州市正处于城市发展的转型期，新城建设的影响效果尚未显现； ④ 大量单位集资房存在也是滨州市区房价难以上升的重要原因之一。