汽车销售中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

汽车销售中心建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

供电方案 根据《工业与民用建筑设计规范》和生产工艺设备，该项目需 配备部分变配电设备， 以 满足项目生产和生活用电需要。 (四 )通风 在维修过程中有粉尘 、扬尘 产生，依据现行的有关规定，在有 扬尘 、粉尘 产生 的工位安装通风除尘设 备，满足生产工艺和劳动环境要求。 18 第 五 章 工程 规划 方案 工程总体规划方案 规划思路 新建汽车销售中心项目 工程 本着“便捷、美观、现代化”的设计原则， 密切联系客观实际，结合自然条件及周边环境进行创作， 追求功能完善与环境优美高度和谐的建筑理念，注重环境品质的优化，兼顾与周边建筑群和城市规划条件相适应的整体环境，力求平面 布局 合理，出入快捷方便，物流、人流、车流流向合理，避免交叉，力争创造一个专业化、 人性化、功能化的展销服务中心。 工程施工将坚持以下三项原则： 1）充分发挥该地段的优势，尽最大可能有效利用土地。 2）建设标准要达到：高标准设计，高质量建造，高水准管理，体现功能完善，智能服务等特点，并力求造价合理。 3）符合现行工程标准和规范的要求，并尽量选择使用新型的节能建筑材料。 技术 经济 指标 新建汽车销售中心项目 拟总占地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡，主要 19 用于 …… 工程 建设。 工程整体规划总平面图如下图 51所示： 工程技术 经济 指标如下表 51所示： 表 51 工程技术 经济 指标 名称 指 标 备注 总用地面积 建筑占地面积 其中 已建建筑占地面积 新建建筑占地面积 建筑密度 总建筑面积 其中 已建建筑占地面积 新建建筑占地面积 停车位 其中 地上停车位 屋顶停车位 容积率 实施进度计划 新建汽车销售中心项目 的 建设期计划为 该项目报告批复后立即着手施工前的准备工 ， 拟于 份开工，计划到 月全部成熟并竣工验收。 20 工程管理 实行项目合同制， XX 公司 与 施工 单位、设备安装单位、装饰装修队伍签订相关 合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束措施。 新建汽车销售中心项目 将 实行工程监理和竣工验收制，确保工程质量、 防止资源浪费，切实杜绝“胡子”工程和“豆腐渣”工程。 新建汽车销售中心项目 实行工程项目开工、竣工审计制，工程竣工决算应经 XX 公司 内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。 新建汽车销售中心项目 实行项目投资包干制，按批准的预算投资额包干使用，规划设计的建设内容与各项投资必须到位，建设任务必须如期保质保量完成，超支部分及时解决。 新建汽车销售中心项 目 实行工程竣工验收备案制度。 工程竣工后 XX 公司 将 及时组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定报有关部门备案。 21 第 六 章 环境保护 设计依据及原则 设计依据 《中华人民共和国环境保护法》 ； 《中华人民共和国水污染防治法》 ； 《固体废物污染环境防治法》 ； 《环境噪声污染防治法》 ； 《污水综合排放标准》 ； 《大气污染物治理排放标准》 ； 《工业企业噪声标准》。 设计原则 在项目 建设 中必须严格遵守国家关于基本建设项目有关环境保护的法 令、法规 ， “三废”排放必须达到国家规定的排放标准 ， 生产过程基本上是清洁生产，对废气、废水等均有较好的控制方案 ， 最大限度利用资源， 加强污染物治理措施，确保排放物符合国家规定的排放标准。 施工期环境影响及治理措施 本项目为 新建汽车销售中心项目 ，主要经营各类汽车展示、销售及售后服务业务，项目本身不产生重大污染，对周边环境不会产生影响。 22 但是在项目建设 施工 期 间 存在 场地平整、设备运输、厂房建设等行为产生的扬尘 影响 及施工过程所用机械产生的噪声 影响。 因此，在项目施工期应 落实各项环保措施，加强环境保护意识。 施工扬尘影响 及治理 施工造成的扬尘主要 来源于 平整土地、清理现场过程中产生的地面扬尘 和 运输车辆与施工用车运行引起的扬尘。 施工扬尘的影响是暂时 并可逆的， 施工 工程一结束，污染影响也就随之而停止。 但清理场地、挖掘地基、挖土和填 土操作过程中产生的尘埃排放物，还是会在短期内影响当地的空气质量。 因此， 在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，防止扬尘扩散， 为此 制定施工扬尘治理方案如下： （ 1） 施工道路要硬覆盖，要在工地出口处设臵沉砂池，出场车辆要冲洗车身及轮胎，确保车辆不带泥土驶出工地。 （ 2） 施工工地必须 使用预拌混凝土，禁止现场搅拌混凝土。 （ 3） 建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。 施工噪声影响及治理措施 施工期的噪声主要来源于施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。 施工现场噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声。 因此，在施工期间要采取积极有效的措施尽量减少噪音 的产生， 为此制 23 定施工噪声治理方案如下： （ 1） 降低声源的噪声强度，基础施工过程中尽量选用低噪声设备，如采用人工挖孔桩的代替气锤打桩机等。 （ 2） 采用局部吸声、隔声降噪技术对各施工环节中噪声较 为突出的，且难以对声源进行降噪可能的设备装臵，应采取临时隔声措施，在隔离体上最好敷以吸声材料，以此达到降噪效果。 （ 3） 严格按当地环境保护局有关建设项目环境保护规定执行。 禁止夜间进行产生噪声污染的建筑施工作业。 若因抢修、抢险以及生产工 艺要求需要进行夜间连续施工作业的，必须经当地环保局批准同意后方可施工。 并及时公告附近居民，以取得谅解。 项目施工噪声产生的影响属于短期行为，待施工结束后即可消除。 在施工期间，产生的噪声采取以上防治措施后，能确保施工期噪声满足《建筑施工场界噪声限值》（ GB1252390）的要 求。 24 第 七 章 组织管理 新建汽车销售中心项目 建设完成后， 将作为汽车销售展厅对外租赁，获取租金收入，用已收回建设投资。 为 保证汽车销售服务中心租赁过程中的物业质量 ， 运营团队 拟 筹建物业管理公司， 并 建立起现代企业的法人治理结构，构建完善的 管理运营 体系， 规范公司管理。 鉴于项目规模较大 、 物业种类繁多、 管理产品种类 较为 复杂 ， 物业管理公司 在 未来 组织管理上， 将 采用事业部 制管理架构， 以 强化决策机制，调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，促进了内部的竞争，提高公司的效率和效益 ， 增强企业的活力 ， 未来物业 公司组织结构如图71 所示： 图 71 未来物业 公司组织结构 图 根据项目的运营管理特点， 各部门 职能分布如下： （ 1）总经理 ， 全面负责公司的运营管理，下设 总经理室 协助 总经理 工作的完成； （ 2） 总经理室 ， 包括总会计师、总经济师、总工程师等， 协作 总经理 负责整个公司的运营管理，协调公司内部与外部的日常事务性工作，制订公司的生产发展规划等； （ 3）人力资源部 ， 股则 制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施 25 薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作 ； （ 4）行政管理部 ， 负责 编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作 ； （ 5）财务部 ， 负责整个公司的财务管理工作，包括财务制度的制定，公司收入支出的管理，组织会计核算，汇总各类交易会计报表，整理和保管交易会计档案，对外协调与财政、税务、银行等部门的业务关系以及内部的财务管理等； （ 6）品质管理部 ，负责 企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服 务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等 ； （ 7）市场拓展部 ，负责 物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等 ； （ 8）经营管理部 ，负责 制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等 ； 26 （ 9）工程管理部 ，负责 工 程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。 （ 10）安全管理部 ，负责 各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助 ； 负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全 检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理 等。 （ 11）环境管理部 ， 负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。 在项目发展过程中， 物业公司在 严格规范管理的同时， 也将 注重人性化、创新化及团队化管理，注意自身企业文化的形成，实现全面、创新、高质量的经营管理方式 ，并 根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的 需要，及时作出必要的调整 ，使物业管理公司适应项目运营需要。 27 第 八 章 投资估算与资金筹措 估算依据 此次 新建汽车销售中心项目 所需资金完全依据本项目建设内容及建设规模，并参照近几年 武汉 及相近地区类似工程估算指标及当时当地的物价水平，严格遵守国家现行投资估算的有关规定和相关的技术标准进行编制。 期内 投资估算 本项目为 新建汽车销售中心项目 ，根据现行建设项目可行性研究阶段投资估算有关规定，项目造价预计。 融资 方案 本项目 的 融资采取 “ 银行中长期贷款 +自筹资金” 相结合的方式，总计融资 万元，其中 包括 自筹资金 万元，银行 中长期 贷款 万元。 本期银行中长期贷款将以抵押贷款和票据贴现的方式获得银行融资，并按照还本付息方式进行融资结算和退出 ，具体情况如下： 抵押贷款 ： XX 公司将以部分资产作为抵押，向银行融资。 这种贷款方式成功率高，是项目融资的有力方式。 票据贴现融资 ： 公司 将 把所持有的 商业票据转让给银行，取得 28 扣除贴现利息后的资金。 采用这种方式，本公司将获得依据市场情况确定贷款数额的银行贷款，减少资金闲置带来的损失，并且融资速度较快。 29 第 九 章 财务 分析 财务评价依据 新建汽车 销售中心项目 主要财务 评价 依据如下： （一）国家和有关部门颁布的有关财务等方面的政策、法规 ； （二） 国家发改委委及国家建设局发布的 《建设项目经济评价方法与参数》 (第二版 ) ； （三） 现行财税制度 ； （四） 建设单位提供的有关资料等。 基础数据 （一） 经济计算期与建设期 本项目的经济计算期暂定为 年，其中包括 年建设期。 （二） 资金使用规划 在二层汽车销售服务中心 建设期内，投入建设投资 万元。 流动资金随生产负荷变化逐年投入使用。 （三） 产品价格及税率 城市维护建设税及教育费附加分别取增值税的 7%和 3%。 30 企业所得税暂按 25%计算。 租金税率 12%。 （四）固定资产折旧费 按有关规定，建设投资中扣除无形资产和递延资产后加上建设期贷款利息为项目形成的固定资产原值，本项目形成固定资产原值 万元，予留残值率 10%，按分类计提折旧的方法计提折旧费，每年提取折旧费133 万元。 （五）闲置率 考虑到汽车销售中心在未来租赁过程中会有一定的闲置，综合实际情况，预计资产闲置率为 25%。 财务 分析 成本估算 逐年总成本费用测算见 附 表 91。 投产期 第一二年定员为 15人，工资及福利按 60000元 /人 /年考虑 ,考虑后期可能增加人员， 后期工资及福利逐年增长 8%。 银行中长期贷款预计 5年 还清 ， 从投产后第一年开始还款， 利率按照 %计算。 31 预计投产期第一年运营管理费用为 20 万元，预计后期逐年增长 3%。