某某广场项目可行性研究报告修正版(编辑修改稿)

某某广场项目可行性研究报告修正版(编辑修改稿)内容摘要：

8 二、项目概况 （一） 项目 名称： 称 XXX 广场项目 （二） 项目地址： 位于兰州市城关区雁滩，项目地块位于兰州市南北主干道天水北路东侧，南至雁滩路，北至规划路，西至天水北路，东至规划路。 （三） 总 用 地面积： 万 平方米。 （四） 总建筑面积： 万 平方米 ，其中地上建筑面积 万平方米，地下建筑面积万 平方米。 （五） 建设内容： 大型购物 中心，写字楼、五星级酒店、室外步行街、底商、超高层住宅等。 （六） 投资与收益概况 ： 该项目投资总额为 310, 万元； 该项目开发的室外步行街、底商、写字楼用于销售，百货、综合楼、娱乐楼、超市、室内步行街、名店坊、地下停车位部分将采用租赁的方式经营。 经测算，主要技术经济指标见表 121。 指 标 值 指 标 值 销 售 部 分 指 标 投资利润率 % 全部投资 （税前） 财务净现值 万元 投资利税率 % 财务内部收益率 % 资本金净利润 率 % 投资回收期 2 年 11 个月 全部投资 （税后） 财务净现值 万元 自有资金 （税后） 财务净现值 万元 财务内部收益率 % 财务内部收益率 % 投资回收期 4 年 3 个月 偿 债 指 标 年 份 1 2 3 利息备付率 偿债备付率 表 121 主要技术经济指标表 三、开发商概况 大连万达集团股份有限公司成立于 1988 年 ， 1992 年改制为股份制企业，是东北首批股份制试点企业之一。 经过 20 多年的发展，万达集团已成为以商业地 9 产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的大型企业集团。 总资产达到1000 亿元，年销售额 600 亿元，年纳税超过 50 亿元。 商业地产是万达集团的第一支柱产业，在全国首创了“订单商业地产”的全新商业模式，经过多年发展，万达商业地产已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到目前的第三代城市综合体，成为中国商业地产的龙头企业。 万达集团目前持有收租物业面积 700 万平方米，是亚洲排名第一的不动产商。 计划到 20xx 年开业 80 个万达广场，持有收租物业面积 1200 万平方米，年租金总收入超过 80亿元，规模排名全球前四。 文化产业是朝阳产业，也是万达集团的支柱产业之一。 万达集团连续多年成为全国文化产业领域投资最多的企业，形成了包括影视基地、影视制作、电影院线在内的完整影视文化产业链。 万达院线是中国排名第一的院线，目标到 20xx年建成 70 家以上多厅影城，银幕总数超过 600 块，占有全国 30%的市场份额，到 20xx 年超过 1200 块银幕，占据全国 50%左右的市场份额，成为全球排名前五的院线。 连锁百货是万达集团的新兴支柱产业之一，其旗下品 牌万千百货，目前已在北京、上海、南京、成都等地开业 11 家百货店， 20xx 年将开业 15 家店。 计划到 20xx 年开业 65 家店，营业面积 200 万平方米，年销售额 120 亿元，成为中国一流的连锁百货企业。 大连万达集团在创造经济效益、壮大自身实力的同时，也为社会公益事业做出了巨大贡献，连续多年赞助大连国际服装节，先后捐资兴建高等院校、小学、幼儿园以及城市绿化建设，是大连市教育基金会、大连市社会治安基金会和大连市扶贫基金会的发起单位。 该集团公司自成立以来，累计为公益事业捐资超过15 亿元人民币，是中国民营企业中捐赠款最多的 企业，树立了良好的企业公民形象。 XXX 广场投资有限公司隶属于大连万达商业地产股份有限公司，大连万达商业地产股份有限公司成立于 20xx 年 9 月， 20xx 年 12 月整体变更为股份有限公司，注册资本 36 亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。 公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。 截至 20xx 年底，大连万达商业地产股份有限公司已经在全国 21 个省、自治区和直辖市的 32 个重点城市投资建设了 37 个万达广场，其中已开业 13 个万达 10 广场，正在运营 7 家五星级 或超五星级酒店，公司计划在 20xx 年新开业 15 个万达广场，新运营 7 家五星级或超五星级酒店。 作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，大连万达商业地产股份有限公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 四、编制依据与研究范围 （一）编制依据 根据中华人民共和国的有关法律、法规和政策规定，结合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有： 1．国家发改委与建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》； 2．国家建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》； 3．工 程建设相关法律法规及设计规范； 4．开发商提供的其他有关材料。 （二） 研究范围 本可行性研究报告的研究范围包括： 总论 项目市场分析 建设条件分析 项目的建设内容和规模 投资估算与资金筹措 财务基础数据估算 财务效益分析 不确定性分析 项目风险分析 结论等 在此基础上，考察项目建设的必要性、技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。 11 第二部分 项目市场分析 一、宏观市场分析 （一）整体经济运行状况 20xx 年前三季度，面对复杂多变的国内外环 境和各种重大挑战，经济向好势头进一步巩固，继续朝着宏观调控的预期方向发展，据国家统计局发布的 20xx年前三季度国民经济运行数据，前三季度国内生产总值近 万亿元，按可比价格计算，同比增长 %，比上年同期加快 个百分点。 固定资产投资增长较快，投资结构有所改善。 全社会固定资产投资近 万亿元，同比增长 %。 其中，房地产开发投资 万亿元，增长 %。 城乡居民收入继续增长，城镇居民人均可支配收入 万元，同比增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。 从前三季度的经济运行数据 可以看出，当前国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，经济向好的势头进一步巩固。 从实体经济的表现和投资、消费、出口三大需求的表现来看，三季度中国经济出现企稳的迹象。 基于实体经济的较好表现，宏观经济重要先行指标制造业采购经理指数 (PMI)在一度连续下滑后，最近两个月都在攀升，三季度企业家信心和企业景气指数也都出现上扬，这预示着未来经济的较好表现。 （二）房地产业发展状况 20xx 年前三季度，全国房地产行业产销同旺，投资额同比增长 %，销售面积和销售额分别同比增长 %和 %，其中写字楼销售增长 27%，商业经营性用房增长 %，表现在销售额方面写字楼与商业经营性用房增量远大于商品住宅增量，达到 和 %。 从价格水平增幅看，在国家连续的政策干预下，房价在刚需市场和高品质产品的合推下，虽无大幅上扬的表现，但仍处在稳步增长阶段，尤其表现在二三线城市，写字楼及商业经营性用房更是表现为量价齐升的态势。 12 （三）房地产产业调整状况及趋势分析 1．政策调整 20xx 年 1 月国务院出台《促进房地产市场平稳健康发展的通知》“国 11 条”，二套房贷首付不低于 40%的房贷政策明确提出；到保障性住房用地供应量的保障 ，专项整治囤地炒地行为，进一步抑制房价；“新国十条”《坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以差别化住房信贷政策严格抑制房价，出台了对首套自住房高于 90 平米以上的家庭，首付比例不得低于 30%，二套房首付比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率 倍的政策。 20xx 年 9 月 30 日，针对房地产市场疾步回暖，国家再出重拳坚决遏制部分城市房价过快上涨，要求各地立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。 —— 商业地产将迅猛发展 商业地产在我国相对来讲，起步较晚，而经济的持续增长、城市化 的快速推进，是商业地产存在并发展的推动力量。 国家相关调控政策，主要是针对住宅市场，抑制房价过快增长，解决城市“夹心层”住房问题，商业地产依然蓬勃发展。 城市的迅速发展，诞生了新的高端的写字楼、大型商业体（综合性）、专业商业中心，一个城市发展程度的高低其商业水平是重要的评判标准之一。 受 20xx年一系列调控政策影响，以济南为代表的部分城市商品房住宅市场呈现冷清态势，而未受到政策影响的商业地产却一片旺销迹象，对于与住宅相配套的底商部分成为消费群体的购房目标。 小结： 国家房地产调控政策剑指商品住宅市场，在商品住 宅投资受阻的现实状况下，以写字楼和商业地产为主体的商务地产市场正在稳步渐进，将会有相当一部分流动性资本在进入住宅受限之余转向商业地产市场，这为本项目带来巨大的机遇。 二、区域市场分析 （一）区域整体经济运行状况 13 1．兰州市整体经济运行情况 图 2211 兰州市 20xx20xx 年 GDP 增量图 兰州市近年来经济发展速度较快，到 20xx 年，兰州市国内生产总值年均增长 12%，达到 990 亿元，力争突破 1000 亿元。 人均国内生产总值年均增长 10． 6%，达到 30000 元；工业增加值年均增长 %，达到 460 亿元；全社会固定资产投资年均增长 14%，达到 490 亿元；一般预算收入年均增长 13%，达到 51 亿元；全社会商品零售总额年均增长 11%，达到 430 亿元。 三大产业增加比重调整到 ：： 41。 依据最新数据显示，兰州市整体经济运行情况稳步提升。 2．雁滩板块整体经济运行情况 雁滩是兰州城市的北大门，现有人口 万余人，其中常住人口 10 万余人，居住半年以上的外来人口 万余人。 雁滩由早期的黄河中的滩地转变为“蔬菜、水果、家庭副业 (养猪 )”经济体，再到“新技术产业开发区”的确立，目前，雁滩已发展为以雁滩家具市场、万家国际家具及三森美居广场、旧货市场、西部丝绸商贸城、兰州雁滩布料批发市场等为主的专业化市场。 而区域内房地产经济极大地推动了其板块总体经济发展，提升了区域形象，进一步加快城市化步伐。 小结： 从近几年国内生产总值为标志的数据看，兰州市整体经济处在稳步增长阶段，尤其表现在近两年增幅较快；在经济增长组成方面因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在兰州的板块经济增长方面贡献巨大，雁滩567638920预计额9900 200 400 600 800 1000亿元20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年20xx年 14 区域作为兰州市最 早进行房地产规模性开发和商贸行业发展的区域，其经济发展活力充沛，不断地吸引外来资金和高素质人口，尤其是高新技术产业开发区概念的提出，极大地提升了区域形象，目前雁滩区域已经形成了以房地产业带动基础设施建设、商贸专业化市场发展带动物流经济、区域规模化发展带动消费市场三维经济结构，本项目所在雁滩板块必将延续其引领兰州市经济结构发展的地位。 （二）区域商业发展状况 1．兰州市商业发展状况 兰州市受地域特征限制，商业地产市场发展受市政规划影响较大，在城区主干道人流和商务集中区商业氛围较弱，商业地产发展速度与区域商业活 跃程度及城市建设、住宅市场活跃度明显趋同。 从市场起始看，以专业市场开发为主的雁滩片区是兰州市商业地产兴起区域，先后以雁滩家居市场、旧货市场、日杂市场、古玩市场、瓷砖市场、灯具市场、三森美居等全方位细分专业市场开发，保有租赁开发是本区域主要开发模式，并且以此带动的兰州市最先的住宅片区式开发区，成为人居和商业共同发展的城中新城区。 从影响力来看，与兰州市商业活跃区域发展类似，东城区东部市场区域成为兰州市最早的商业地产开发区域，目前已经形成了以东部市场为核心，先后发展起东部品牌服装城、西北品牌鞋城、新东部品牌服 装城、新世纪商贸中心、开宸名品基地、锦绣鞋城、易都摩尔综合商业区以及新近开发的万商国际及东欧逸景，成为兰州市辐射周边区域商贸集散中心，租售结合的保有式开发模式是此片区市场的重大特点。 从商业市场活跃度看，兰州市商业地产开发形成了沿庆阳路因市政改造带动的开发项目，在主城区范围内，沿城区主干两侧和城中改造区域兴起的商业地产开发，其开发模式基本为点状开发为主，以符合沿路商业发展需要开发的以商业经营和商务服务为一体的项目为主，辅以部分大型综合商业开发抢占休闲中心区域和交通节点区域，其开发受地块固有的交通环境、商业构 成、消费层级限制较大，无法形成对兰州市商业市场的带动作用。 除上述开发现状外，目前，兰州市商业地产开发形成以偏于改造开发为主、住宅片区开发辅助开发为辅的开发模式，其经营模式以出售为主，从片区分布可 15 用下图表现： 图 2241 兰州市主要商圈分布图 兰州市商业地产发展均以点式开发为主，少见片区式、综合式的开发，其出售和租赁价格受经营方式和消费对象水平影响较大。 西关商圈和东部是目前兰州市商业用房租售价格最高的区域，通过调研，商。