某政府办公楼物业管理方案(编辑修改稿)

某政府办公楼物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

足现代化管理需要为目的，以确保管理服务质量为根本，以为 机关工作人员提供文明、舒适的办公、生活环境为追求，结合实际情况拟定。 （一）管理用房 1． 办公用房安排 管理处前期办公安排在市政府办公大楼首层约 72 平方米内。 2020 年 3 月起，与机关事务管理局协商解决临时办公室问题，满足管理处办公需求。 待综合服务楼投入使用后，管理处统一迁入 197 平方米办公区。 关于前期维修间和仓库位置，根据现场情况临时协商解决。 2． 宿舍与食堂安排 前期保安及工程技术人员宿舍在办公大楼临时解决，综合服务楼交付使用后，管理骨干和保安员等住宿由管理处统一解决，在长沙市聘用的非保安员工尽量自 行解决住宿问题。 前期员工就餐问题拟与快餐公司协调解决。 综合服务楼建成后统一在正规食堂就餐。 （二）器械、工具及办公用品装备计划（见表 ） 根据工作的进展和实际需要，分批采购逐步到位。 第三章 管理人员配备、培训与管理 一、管理人员的配备 长沙市委市政府机关新大院整体管理方案确定后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。 公司拟安排公司副总经理张力先生和高级项目经理蒋绍勇先生分别担任长沙市委市政府机关新大院管理处正副主任，前期介入期间另委派公司 9 名管理、技术骨干现场配合。 在正式接管后，形成主任目标 管理责任制为基础的，质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。 第 13 页，共 55 页 （一）项目管理骨干介绍 1． CPM 副总经理兼管理处主任：张力，男， 40 岁，大学毕业，经济师，中共党员。 曾在航空部成都发动机公司任运输处处长、第三产业集团公司常务副总经理，长期主管物业开发及管理工作。 1992 年 6 月调入深圳，加盟 CPM，曾负责深圳中航、深圳沙河工业区物业管理，积累丰富的实践经验，组织协调能力强，两次代表公司成功接管物业管理项目。 2． 管理处副主任：蒋绍勇，男， 28 岁，大学毕业，中共党员，从事物业管理工作 6 年，曾任香港梁振英 测量师行东海花园管理处物业主任、深圳恒丰物业管理公司总经理助理、恒丰集团营销策划总监。 先后担任过深圳泰华物业管理公司、深圳宝安区物业管理公司、湖南同升湖物业管理公司、湖南凯达物业管理公司顾问。 1998 年加盟 CPM，曾负责北京 AVIC 项目，现任中航物业管理公司高级项目经理。 该同志组织管理能力强，具有创新意识和开拓精神，有很强的物业管理理论水平和项目管理实践经验。 3． 管理处工程技术主管：孙红阳，男， 37 岁，大学毕业，中共党员。 曾任航空部株州南方航空动力机械公司机电设备主管工程师。 1987 年调入 CPM，主要从事楼宇设备管理工作，长期担任深圳中航苑小区强电设备主管，先后获得注册安全主任资格、深圳注册电梯安全检测员、 ISO9000 内审员资格。 现任 CPM 深圳工商银行物业分公司技术室主任。 该同志在楼宇机电设备设计、安装、改造、维护、工程预决算等方面积累了丰富的经验，是电梯维修和检测调试、强弱电系统、消防设备、中央空调等方面的专家。 （二）管理处人员配置 管理处拟配备各类人员 110 人。 图 管理处人员配置 （三）各部门人员素质要求 1. 部长：大学本科毕业，中级以上职称，五年以上物业管理工作经验，持有物业管理部门经理上岗证，具有较强的组织、协调和决策能力。 第 14 页，共 55 页 2. 专业工程师：大学本科以上相关专业毕业，中级以上职称，五年以上技术管理经验。 持有物业管理上岗证，能够独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作。 3. 会计：大专以上文化程度，财会专业毕业，会计师职称，三年以上财务管理经验。 持有会计上 岗证，熟练掌握电脑管理系统和会计电算化操作，有较强的业务能力。 4. 管理人员：大专以上文化程度，三年以上物业管理工作经验，持有物业管理上岗证，熟练掌握电脑管理系统，熟悉 ISO9000 质量体系，具有较强的组织、协调能力。 5. 运行维修人员：中技、高中以上文化程度， 2535 岁，三年以上大厦设备运行及维修工作经验，有相关专业的上岗证，思想作风过硬，专业素质高，动手能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。 6. 保安人员： 保安队长：中专以上文化程度， 2328 岁，三年以上相关工作经验，转业军人，身体素质好，业务素质 高，有较强的组织协调能力。 保安员：高中以上文化程度， 1823 岁，身高 米以上，体重 5565 公斤，身体健康，品德优良，思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。 二、管理人员的培训 （一）培训观念 物业管理企业的竞争实质上是人才的竞争，是员工队伍综合素质的竞争，而人才的聚集和员工综合素质的提高关键在于有效的员工培训。 持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础环节，是企业保持竞争力的重要手段。 管理处大多数管理障碍，可以通过有效培训加以改善。 基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距 ，也可以通过培训得到解决。 员工培训是企业管理升级的当务之急。 CPM 高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训、考核计划。 公司董事长王兵、总经理迮建人均为建设部深圳物业管理进修学院主讲教授。 （二）培训原则：因需施教、培考结合、观念在先、注重实效。 （三）培训目标：品德优良、观念到位、胜任岗位。 （四）培训内容： 1. 观念培训（针对全体人员）：服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及 CPM 企业文化体系。 2. 管理培训（针对各级骨干） ：员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。 3. 岗位技术培训（针对操作层）：基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。 第 15 页，共 55 页 4. 基础培训（针对新入职员工）：行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等。 （五）年度培训计划 CPM 拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训（ 2020 年 2 月10 日至 4 月 20 日），采用集中、封闭、强化培训，重 点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二阶段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。 机关新大院物业管理处对员工培训年度课时要求为：人均受训 130 课时以上，保安员受训 260 课时以上。 （七）培训方式 图 培训方式 （八）培训效果：通过业务考核和业绩评估检验培训效果 培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估。 三、管理人员的管理 人才是 CPM 最宝贵的财富。 公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。 优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同 时极大地激发他们的工作积极性和创造性。 CPM 在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是： （一）严格要求，规范管理，选好人，培育人 第 16 页，共 55 页 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。 在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。 物业管理首先要管好人，其次才能管好事。 做事先做人，正人先正已。 重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。 倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《 员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。 公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。 明确培训需求，主动“充电”。 公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。 坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例 7： 3 的原则运作。 我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素 、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。 （二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满意危机意识、创造性管理等尤为重要。 物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。 有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。 通过综合考评，实行员工队 伍每年 10%换岗、首数 5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。 （三）以企业文化感召人，留住人 由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的 CPM 企业文化是公司重要的无形资产。 我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合力。 我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。 几年来， CPM 凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战， 矢志不渝，为 CPM 发展作出了重要的贡献。 第四章 管理规章制度和档案的建立与管理 一、管理规章制度的建立 没有规矩，不成方圆。 完善的规章制度是提供专业化物业管理服务的重要基础。 CPM 积累十五年物业管理工作的丰富经验，建立有一整套富有操作性的规章制度系统，使各管理项目有章可循，有法可依，保证了物业管理各项工作的顺利进行。 1996 年， CPM 引入 ISO9000质量保证体系，作为规章制度的重要组成部分，通过不断地补充和完善，为公司物业管理水平的提高发挥了重要作用。 长沙市委市政府机关新大院是一项国际化、多功能、大绿 化、环保型的现代政府物业，要求物业管理服务中具有完善可行的规章制度系统，满足机关新大院各项物业管理工作的使用要求。 CPM以本公司完善的规章制度和 ISO9000 体系为基础，结合即将实行的《全国城市物业 第 17 页，共 55 页 管理条例》、《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》和《全国城市物业管理示范大厦考评标准》的总体要求，形成了长沙市委市政府机关新大院物业管理规章制度体系： 二、档案资料的建立与管理 物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。 针对长沙市委市政府机关新大院的实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对机关新大院物业管理档案进行全面的收集和管理。 （一）档案资料的建立及分类 1．档案资料的建立。 （ 1） 采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料； （ 2） 将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示 范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。 （ 3） 按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。 （ 4） 所有资料档案实行 “双档 “（电脑档案、文本档案）管理。 类别 资料内容 保安及车辆管理 保安管理资料 A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录 B：保安训练计划和考核记录 C：大院及大楼安全防范措施 D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带 E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录 车辆及停车场管理资料 A：停车场出入登记记录 B：交通疏导图 C：停车场安全防范措施及设施记录 D：车辆管理记录、车辆详细资料 环境卫 生管理 环卫设施资料 A：环卫设备、工具统计表 B：环卫设备、工具更换记录 清洁卫生管理资料 A：清洁卫生检查标准及记录 B：国家环保标准：排烟、排法、噪音 C：处理污染事件记录 D：消杀及垃圾清运记录 第 18 页，共 55 页 绿化管理 绿化资料 A：绿化规划图低 B：绿化设施统计表 C：绿化保养计划及记录 D：绿化检查标准及记录 精神文 明建设 社区文化资料 A：活动计划实施方案、总结记录 B：社区文化活动图片及录像记录 C：传媒报导 D：文化 活动场所等设施使用情况 管理效益 经济效益 A：物业管理费用收缴统计表 B：有偿经营服务统计表 C：物业管理整体项目经营统计表 社会效益 A：本物业管理项目所获取的荣誉称号 B：舆论相关报导 （二）物业档案资料的管理 档案资料管理运作流程。