杭州市公共租赁房建设管理问题研究——以庆隆地块公共租赁房为例_毕业论文(编辑修改稿)

杭州市公共租赁房建设管理问题研究——以庆隆地块公共租赁房为例_毕业论文(编辑修改稿)内容摘要：

地供应计划，并且予以了重点保障。 对政府直接投资建设、面向经济适用住房供应对象的公共租赁住房，建设用地实行行政划拨；对于其他方式投资的公共租赁住房，建设用地采用出让、租赁或作价入股等方式有偿供应，这类土地供应的前置条件为所建的公租房的租金水平、建设标准和设施条件等。 (2)对于政府直接投资建设的公共租赁住房，建设资金来源包括省市财政支持资金、中央补助资金、住房公积金贷款、出租公共租赁住房和配套设施回收的资金、社会捐赠以及其他方式筹集的资金等，同时鼓励银行业、金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定，积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持；支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资等；(3)公共租赁住房建设按经济适用住房的相关政策执行，免收行政事业性收费和政府性基金，经营性收费按低限减半征收。 公共租赁住房建设、租赁、营运过程中的建安营业税及附加、营业税及附加、房产税、土地使用税、土地增值税、契税、印花税等所征税收，地方所得部分全部用于安排公共租赁住房的建设和管理；(4)奖励措施。 对发展公共租赁住房取得显著成绩的市县，经年度考核验收后，由省政府将给予一定的奖励[13]。 此外，杭州市公共租赁房的建设过程中，要求在贯彻《杭州市区公共租赁房建设管理实施细则》的具体要求的同时，还应当遵循国家以及行业的相关规范对工程项目的建设进行管理，保障工程的质量和安全，发挥公共租赁房的最优保障效果。 根据实地调查走访和各项目资料的查阅，对杭州市各地块公共租赁房项目的开发方式、建设管理机构、管理方式等现状有了一定的了解。 （1）开发方式杭州市公共租赁房由杭州市租赁房投资有限公司自主开发的有田园地块、庆隆地块、塘北地块、蒋村地块和牛田地块公共租赁房五大项目，而花园岗地块和三里亭地块的项目则是分别委托杭州景致房地产开发有限公司和三里亭经济房开发公司，建成后由杭州市租赁房投资有限公司整体回购。 （2）建设管理机构田园地块公共租赁房是由杭州第四建筑工程有限公司代为实施具体施工管理，蒋村、庆隆、牛田、塘北地块则由杭州市租赁房投资有限公司自身开展对各项目建设管理工作，具体措施是由公司的工程建设部负责项目的建设管理，并且实时向主管部门汇报项目情况。 此外，花园岗和三里亭地块公共租赁房项目则是由其建设单位自行负责管理。 （3）建设管理方式田园地块由杭州市第四建筑工程有限公司在该项目派驻一个专业的项目部，代替业主方行使现场监督监理单位、施工单位的职责，但业主方还为该项目设立一位业主协调人，帮助该项目部协调处理相关管理问题；而蒋村、庆隆、牛田、塘北地块则是由业主单位直接向各项目现场派驻两个管理人员，分别为A岗和B岗，A岗是该项目的甲方负责人，对项目的技术、资料等进行全面协调管理，B岗则是协助A岗完成各项工作，并且负责项目现场与公司的衔接工作，此外，还为这四个项目分别提供了一位跟踪审计单位的工作人员，协助现场管理人员对项目的工程量、成本进行有效的控制。 此外，业主单位对于各项目地块的另一个方式就是每月的质量安全检查工作，由公司工程建设部派工程师每月对各个项目进行资料、现场安全文明施工、施工质量等各方面进行检查，并要求施工单位、监理单位按规范整改，保障工程的安全和质量。 （4）项目管理情况目前，各地块均出现了较为严重的进度问题，工期拖延较为严重，其中塘北地块由于总包单位资金问题仍在停工状态；庆隆地块由于桩基工程的整改等也造成了严重的工期滞后；田园地块由于市政单位的扯皮导致了一些进度上的落后；蒋村、牛田地块也由于涉及变更、材料供应等当面导致工期有所拖延。 在安全管理方面，各项目的安全教育不是很到位，安全责任人不到位，临时用电、临边围护等做的不完善，容易导致安全问题的产生。 此外，在质量管理方面，主体施工过程中，各地块对于已完成的工程保护做的不够好，以及在正在施工的现场，质量通病问题依然存在较多。 4 案例研究——庆隆地块公共租赁房建设管理中存在的问题项目管理是为了取得合同效益，需要充分发挥项目机构中各部门的群体综合作用，围绕工程项目的实施过程开展一系列的管理行为和管理活动，做到人员到位、职责到位、管理到位、协调到位，从而在项目质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理、信息管理、综合协调等方面发挥其管理职能，使工程项目顺利运行[14]。 这里结合我在庆隆地块公共租赁房项目的实习工作以及参与公司组织的对各个公共租赁房项目每月安全质量大检查中各地块出现的问题进行归纳。 这些问题主要可以分为工程进度问题、工程费用问题、工程质量问题、工程施工安全和文明问题、工程管理协调问题等多种类型，如何处理好这类问题是整个项目工程能按时保质完成的关键。 具体的问题归纳如下：工程质量是整个工程的最关键的环节，是判定工程是否合格的重要标准，因此对于施工质量的管理非常重要。 但由于施工过程的不复杂性，仍然会有些质量问题的存在。 （1）庆隆地块原桩基工程施工过程中，存在钢筋笼上浮，清孔不彻底等问题，造成后期的重大质量问题。 （2）庆隆地块地下室施工阶段，钢筋绑扎工程中存在漏绑以及排布杂乱等情况。 （3）庆隆地块的钢筋焊接过程中，焊接角度出现偏差，并且好多焊渣未能及时清理。 （4）庆隆地块的主体施工过程中模板的拼接不严密，使出现了混凝土浇捣出现了涨模的情况。 （5）庆隆地块的部分地下室工程混凝土浇捣施工出现欠灌现象。 （6）庆隆地块的防水卷材铺贴空鼓现象普遍，其防水涂层重要部位厚度太薄。 （7）田园项目在二次装修中部分地面瓷砖铺贴水平度不够、部分墙面瓷砖完工后被破坏等施工质量欠缺。 （9）田园地块市政工程的预埋水管保护不到位，缺少垫层，还出现了化粪池工程倒塌的现象。 （10）田园地块的墙面瓷砖的铺贴存在空鼓现象等。 工程进度方面问题工程进度管理是指对工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制进度计划，并将该计划付诸实施。 工程建设项目中进度变化的主要因素是工程设计变更、工程进度款的拨付、材料的使用情况、天气等[15]。 在检查走访中，关于进度问题的具体表现为：（1）庆隆地块因桩基质量问题，进而停工进行整改，经历检测和补桩整改之后，目前工期已经严重滞后于原来的总进度计划。 （2）庆隆地块桩基整改过程中遭遇持续大雪天气的影响而停工，造成工期的延误。 （3）庆隆地块的桩基单位的整改资金的到位不及时，导致了工程无法持续开展。 （4）庆隆地块11月份因为商品砼的供应存在很大问题，导致主体施工过程中，混凝土工程无法按时浇筑，导致工期滞后。 （5）受1月份持续大雪天气影响，庆隆地块工地现场停止施工，造成工期一定的延误。 （6）每个月工程进度款的拨付是施工进度的保障，但是由于政府部门工作程序的繁杂使得进度款的支付存在拖延现象，导致了施工单位的拖延施工。 工程成本管理问题公共租赁房项目是政府投资兴建的工程，资金全由政府国有保障性住房资金支持，这往往导致项目建设者对于实施过程中造价控制力不足，我国政府投资工程项目真正按投资计划完成的很少,多数都超出预算的30%～40%，工程成本问题主要是由于一系列的设计变更、材料变更、工期延误等多种因素造成的。 杭州市公租房建设中费用问题也较为明显，具体有：（1）庆隆地块的桩基工程出现质量问题后，导致了总包单位的索赔，导致工程成本的增加。 （2）庆隆地块由于外部的余杭塘路已经完工，导致原有围墙无法与外部道路形成闭合，因而需要拆除靠近余杭塘路一侧的围墙，重新砌筑，这涉及到成本的增加。 （3）庆隆地块由于桩基工程的整改方案中，钢筋的要求采用更高规格的钢筋，从而增加了成本。 （4）庆隆项目中部分设计变更后，施工方要求建设负。