房地产开发投资分析可行性报告(编辑修改稿)

房地产开发投资分析可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

场， 30 年内房地产的需求都属于刚性需求期。 由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。 2020 完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。 这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房 PK保障性住房，政策性商品住房 PK 商品房两种局面。 致使政策性商品住房成为房地产开发商新的 相互角逐的战场。 六、商品房走势 无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。 土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。 地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。 2020年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。 一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。 全年是 “ 紧、紧、紧、松 ”。 商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。 三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。 全年中央政府是 “ 紧、紧、紧、松 ”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。 应该说四线城市房地产商日子最好过。 地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。 七、商品房价格走势 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走 势仍然和 2020 年一样，上涨空间较大。 一线城市价格：将回落空间 4%— 8%，反弹空间 3%— 5%。 ， 二线城市价格 : 将回落空间 3%— 5%，反弹空间 4%— 6%。 三线城市价格 : 将上涨空间 3%— 5%。 四线城市价格 : 将上涨空间 4%— 8%。 八、房地产业产业质量标准化走势 在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。 2020 年房地产业的产品标准化会有四点突破： 房地产业的产品标准化；房地产业产品工艺化； 房地产业 配套产品标准化； 房地产业配套产品工艺化。 现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。 产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。 九、 2020 年房地产业的警示 房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。 2020 年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是 对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。 后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。 由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。 结束语 2020 年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。 我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。 自然位置分析 东胜御熙台位于 石家庄桥西区苑东街与工农路交口， 三、项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 设计指导思想 东胜御熙台致力于建造一个喧闹城市中的宁静乡村，以西贵之上的百万平米天地宏构，开启当代盛世家族荣耀生活。 设计理念 打造一个 生长在自然中的有机社区 设计特 点 东胜 御溪台，在规划中充分挖掘稀缺自然资源的居住价值，倚园而建，与裕西公园无缝共存；以新古典主义建筑思想运用到整个社区规划中，尊重自然与人的关系，强调建筑与自然的合谐共生，让建筑看起来似乎从大环境里自然生长，同周围的环境完全融洽，有效的将社区环境与自然环境统一于一体。 二、总体规划 总平面布局与交通流线规划 绿化系统规划 微地形缓坡风景， 350 米绵长中央景观带，多重水景密林 以自然为主，充分利用微地形模拟自然景观特点，打造出层次丰富、视野开阔的坡地景观，观湖看水，起伏连绵。 以自由式的设计手法 打造纯英伦风情景观，通过密植与水景的结合，创造出幽静与精致并存的景观开放空间，让使用者与景观之间的关系更为融洽，同时考虑北方冬天景观，使其更具观赏性。 公建配套规划 全程名校 ： 小学： 中山西路小学 、维明街小学、草场街小学、实验小学等； 中学：石家庄市第二十四中学、第十七中学、第十一中学、第十中学、第六中学等； 大学 ： 河北师范大学、河北医科大学、河北经贸大学、石家庄大学、河北 交通职业技术学院、河北司法警官职业学院、石庄法商学院、河北省委直机关工委党校等； 医疗卫生 ：白求恩国际和平医院、中国人民解放军白求恩国际和平医院、河北医科大学第三医院疼痛门诊、桥西口腔医院口腔诊所、河北省优抚医院、石家庄市第八医院、石家庄市友谊烧伤医院、石家庄联谊医院 休闲娱乐 ： 石家庄中影联电影城 、裕西公园、友谊公园、西清公园； 商业购物 ： 北国超市（西兴店）、国大超市（省直 店）； 益友百货 、新百广场；明月家具城、东明国际家具博览中心、北国商场家电城等； 三、建筑设计 建筑风格 ： ARTDECO 建筑 住宅类型 ：： 高档住宅 户型设计 ：三室两厅两卫、四室两厅两卫 小区停车处理 ：地下停车库、地上停车位 四、结构设计 ：剪力墙结构 五、专项设计 （资源共享） (一 )、给水系统设计 生活给水方式：地下室利用市政压力直接供水； 多层住宅采用变频 水泵供水； 高层采用市政压力直接供水、屋顶水箱供水联合的供水方式。 热水：本工程住宅热水采用燃气热水器，分户制备供应。 (二 )、消防系统设计 室外消防用水量为 30L/s，室内消火栓用水量 40L/S，自动喷淋用水量 30L/S。 室外消防 本工程室外设室外消火栓，其间距不超过 120m，距道路边不大于 ，距建筑物外墙不小于。 室内消火栓灭火系统 室内采用临时高压消防给水系统。 在地下室设备用房设置消火栓给水泵 2台，一用一备，互为备用，消防泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。 自动喷水 灭火系统 本工程自动喷淋系统采用湿式自动喷水灭火系统。 地下室设置 2 台喷淋泵，一用一备，喷淋泵直接抽吸市政给水管，不设消防水池。 灭火器配置：本工程按中危险级设磷酸铵盐干粉灭火器。 (三 )、排水系统设计 排水体制：室内污、废水分流，室外雨、污水分流。 污水系统设计： a 生活污水量按生活用水量的 90%计，最高日生活污水量为 ，最大时生活污水量为。 b 室内生活污废水经收集后排入室外污水管网，餐饮业含油废水经隔油池处理后排入室外污水管，上述污水经室外污水管网收 集后排入市政污水管网。 雨水系统设计。