成都贵通映月湾可研报告(编辑修改稿)

成都贵通映月湾可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

万元 /亩）对五城区整体土地市场成交价额影响过大，因此表中列出了剔除其影响之后的修正成交价格与上涨幅 度。 从上表中可以看出，与商品房价格每年 10％ 左右的上涨速度相比，近年来五城区的土地价格上涨形势可以用“飙升”来形容，平均增长幅度达到 ％ ，如果 20xx 年采用修正数据的话，更是高达 ％。 为准确计，下面我们从楼面地价的角度来分析近年来的土地市场，如下表所示： 21 近年来楼面地价走势（元 /平方米） 20xx 888 20xx 909 20xx 1042 20xx 1520 20xx 年 16 月 2243 20xx 年 69 月 4505 （ 数据来源：成都市 国土 局 资料整理） 成都市五城区住宅均价涨幅情况 年份 住宅均价涨幅 住宅用地楼面地价涨幅 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx 年 16 月 ％ ％ * 20xx 年 79 月 / ％ * （数据来源：成都市国土局资料整理） 注： 20xx 年 16 月、 20xx 年 79 月住宅用楼面地价涨幅均是与 20xx年全年楼面地价进行 比较 得 出。 从上表中可以明显看出，自 20xx 年住宅均价涨幅高达 ％ 之后，相应楼面地价在 20xx 年迅速攀升， 20xx 年上半年楼面地价增幅大致沿续了 20xx 年的趋势，但是自“试验区”这一重大利好于今年 6月公布之后，在其后的几个月中迅速发酵，单就 79 月的楼面地价来说，高达20xx 年整年的三倍、 20xx 年上半年的两倍。 6 月这个分水岭在很大程度上体现出了“试验区”对房地产市场立竿见影的作用。 22 小结 成都市近年来房地产行业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国内外诸多品牌开发商，房地产投资额、销售额等主 要指标已达到一线城市水平。 截止到 20xx 年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的释放，商品房供销面积迅速扩大，价格稳健上升，土地市场逐年升温。 试验区成立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势。 近期重要政策 解 读 时间 政策 核心内容及目的 影响 20xx年 5月 “国六条” 九部委“意见” 自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70％以上。 调整住房供应结构，促进房地产健康发展。 从成都市现有市场需求情况来看，将会引起成都 市房地产市场供求失衡，短期内可能会使得销售滞后，长远来看，“国六条”的出台可能导致大户型的住宅产品供不应求，引起该类产品价格上涨。 对未来住宅产品的发展方向，产品研发和消费习惯引导意义重大。 20xx年 1月 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 对 1993 年即开征但未严格执行的土地增值税进行清算，遏制房地产开发商的暴利空间。 清算土地增值税，房地产行业高额的利润会有所下降，商务、商业型自持物业可能会增加， 商务商业物业市场竞争会加剧。 更为严峻的是，未来土地供应可能面临进一步紧张的情况。 20xx年 6月 《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》 成、渝被设为统筹城乡综合配套改革试验区 提升了城市的整体地位和形象；得到了 宽松的发展环境 ，对于房地产市场的长远和健康发展有着积极的意义；成都市房地产需求将放量；房价本身会受政策变化影响，短期内不会暴涨，但长期内会看涨；成都房地产市场的前景看好，国内外房产开发企业纷纷加大在成都的投资力度，土地市场竞争日趋激烈，土地拍卖价格将得到强 23 力拉升；新城镇体系脱颖而出；成都中心城区及城南中心区势必崛起中央商务区；随着中心城区向中央商务区转变，地价和房价的上涨，近郊住宅看好；成德绵乐经济发展提速。 20xx年 7月 二手房贷款收紧 建设银行四川分行从 7月20 日起直接停办二手房贷款业务。 工商银行、交通银行等同时提高了贷款门槛。 在一定程度上抑制投机，增加房地产投机的成本，降低二手房的换手率，在一定程度上有利于楼市泡沫的挤出，维护正常的市场交易秩序，缓解房价上涨压力；另一方面，二手房贷款收紧极有可能将部分客户群体推向新房市场，变相推高新房房价。 20xx年 8月 成都市房管局为稳定成都市房地产市场采取措施 房地产开发商销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格、或销售价格上调过快、幅度过大的，由房管、物价、税务、工商等部门以涉嫌“暴利”、“哄抬房价”等对其进行调查。 长期效应：降低市场预期，保持房地产市场的长远发展； 短期效应：政策的出台对房价不可能起到立竿见影的效果，不能指望房价应声而跌。 20xx年 9月 上调金融机构人民币存贷款基准利率 加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期 目的：收缩固定资产投资 央行决定加息不仅仅是为了抑制投 资过热、房地产过热，主要目的是反通货膨胀。 20xx年 9月 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险几个方面，旨在遏制投机，防范风险。 打击了投机炒房行为，抑制了过热的房地产市场；提高了银行抵御房产市场风险的能力。 20xx年 10月 《物业税》试点 将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 目的：化解中国金融风险 开征物业税并不是针对房地产，是为了强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状 况。 同时对房地产市场的影响很大，而更大的影响则是控制需求和税收的二次分配上。 20xx年 11月 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 年内第九次上调存款准备金率，至此，存款准备金率达到 ％ ，创下历史最高纪录。 加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。 目的：收缩固定资产投资 银根紧缩将冻结大量的银行贷款，开发商从银行贷款将会比以前更困难，项目开发资金难度就会增大。 同样，消费者住房贷款难度增加后，项目的销售就会受到影响。 提高存款准备金率可能促使企业调整房地产开发资金来源结构，也可能遏制房地产需求的 过度膨胀。 “ ”新政解析 人民银行、银监会于 9月 27 日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。 《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。 而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于 40％ ，贷款利率不得低于基准利率的 倍，而且贷款首付款比例和利率水 24 平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50％。 市区、郊县商品住宅交易面积 市区成交（万 m2 ） 郊区成交 （万 m2 ） 全市成交（万 m2 ） ９月 １０月 变动幅度 ％ ％ ％ 据成都市房管局统计数据分析，新政的颁布使得全市商品住宅市场进入调整期，成交明显回落，成交量缩水达 ％。 各主要郊县商品住宅交易总面积 （万 m2 ） 龙泉 新都 双流 郫县 温江 都江堰 ９月 １０月 变动幅度 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 从各主要郊县成交总量上看，郊县目前交易量锐减幅度达 ％ ，可见新政对郊县成交量的影响同样比较显著。 市区商品住宅户型区间交易情况 60m2 以下 6090m2 90120m2 120144m2 144m2 以上 交易总面积（万 m2） 交易总面积 （万 m2） 交易总面积 （万 m2） 交易总面积 （万 m2） 交易总面积 （万 m2） ９月 １０月 变动幅度 ％ ％ ％ ％ ％ 25 市区住宅需求降温，对政策反应迅速。 以 90 平米 为分水岭， 6090 平米 增幅为 ％ ， 60 平米 以下增幅为 ％ ，即“面积越小增幅越大”，中小户型成主流；大于 90 平米 的部分则 “面积越大减幅越大”，大户型销售受到一定冲击。 主要原因可能有如下几点： 对投资者而言，有一次付清 小户型 的能力，但户型越大总价越高，相应对于新政的敏感度就越高，因此大户型的产品下降最为明显。 对自住性群体而言，首次购 房者不受新政影响，而大多数首次购房的群体消费能力相对有限，能承担的户型面积较小，因此中小户型体现出了较大的抗跌能力。 由于“ 90/70” 政策实施效果的显现， 90 平方米以下的市场供应逐月提高，相应成交面积占总成交面积比例自然有所提高，这样就冲淡了 90 平米以下的户型所受的实际影响。 26 三 ． 项目所在区域概况 区域 发展 背景 20xx 年 6月 7 日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》 ，标示着成都市正式成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后 的中国“试验区”。 20xx 年 7月 27 日，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知，按《办法》要求：土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。 从此成都 12390 平方公里土地“解禁”。 20xx 年 10 月，成都提出运用“全域成都”理念建设“试验区”，逐步形成“一城两带六走廊”的发展格局：“一城”指中心城区；“两带”指的是位于成都平原东部的龙泉山脉和位于平原西部的龙门山脉；“六走廊”指的是中心城市向外辐射的六条主要交通干道带动的经济走廊。 近日，连接成都二、三圈层的重大交通系统 —— “九路三轨”（九条城市快速通道和三条轨道交通线）项目也将正式启动，作为“试验区”先期启动的重大项目，“九路三轨”将带动“全域成都”发展理念下的新一轮城乡一体交通网建设。 双流县区域概况 双流县地处蜀中腹地，成都市西南角，属于成都市中心城市规划建设 27 区。 双流县是成都市郊县，幅员面积 1072 平方公里，辖 26 个乡镇，总人口 万，县城东升镇距成都市区仅 17公里。 双 流 作为成都市的南部重镇， 双流 在成都市未来向南向东的城市发展进程中占据着重要地位。 按照规划，双 流境内东升、华阳、西航港和牧马山四个组团，将形成西（东升）东（华阳）互动，南（牧马山开发区）北（西航港开发区）呼应，对接成都，错位发展的城市新格局。 其中东升、华阳两大板块均属于成都市六大组团，并且东升、华阳、航空港三大板块已全部纳入成都市第二圈层的城市发展中，华阳将以房产开发、教育科研为主，建设成为新的成都行政中心；航空港将依托双流机场的优势形成以物流配 送为主的工业集中区； 东升镇则作为成都的卫星城及双流“核心枢纽”，向着城市多功能综合性方向发展，形成成都南部新的财富聚汇中心。 双流国际新城 发展 规划 双流国际新城范围位于双流东升镇北部和西部，是双流县县政府所在 28 地，新城北起双流绕城路，东至绕城东路和一杆旗街南段及老川藏路以西 500 米，西达双流绕城西路，南至绕城南路以南 500 米，总面积约 28 平方公里。 该国际 新城不仅是双流的新区，更是整个大成都的南部新城，是与华阳这一成都行政新中心东西呼应的南部财富新城，它紧临成都市未来的行政中心和西南第一门户 — 双流国际机场，南接牧马山国际高尔夫球场，更有四川大学、西南民族学院、成都信息工程学院等著名高校形成的“大学城”环绕周边，地理位置得天独厚。 国际新城 将形成对接成都 ，错位发展的城市商务门户新格局。 双流国际新城功能定位 双流国际新城的功能定位是：打造以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化财富聚汇背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。  运动型娱乐产业将以国际网球赛事中心为核心，形成以体育休闲、运动康健为背景的产业基地  健康型驻龄产业，将引进国际先进的医学、保健、驻颜技术，引进国际上相关的投资基金和机构，形成康复、保健、宜颜驻龄型产业集中区  国际商务型产业，将以成都门户 ―― 双流国际机场为依托，以商务型产业为突破口，未来的数字化 潮流为引领，引进和发展国际化软件代工、动漫制作及国际化代工、城市数字化商业等 29 双流国际新城空间结构 城市设计以城市组团构架双流国际新城城市结构，形成四个城市组团和一个核心区。  核。