义乌国际商贸城住宅项目可研报告(编辑修改稿)

义乌国际商贸城住宅项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

附表一： 项目因素对比分析表 影响因素 权重 华富世家 中央公园 阳光嘉苑 上城公馆 比例 得分 得分 得分 得分 地理位置 30% 26 32 27 33 产品品质 20% 18 19 15 16 户型设计 10% 12 13 8 7 景观环境 8% 6 7 4 5 项目规模 8% 10 8 6 6 配套建设 8% 9 7 6 6 开发品牌 8% 6 7 5 5 工程风险 8% 7 8 7 7 合 计 100% 94 102 78 85 分值还原 94% 102% 78% 85% 14 附表二： 项目定价对比分析表 分 项 项 目 华富世家 中央公园 阳光嘉苑 上城公馆 各项目比准均价 3800 4600 3400 3780 本项目对比得分 94% 102% 78% 85% 本项目比准价格 3572 4692 2652 3145 比准项目比准权重 权重后本项目比准价 1250 1658 266 660 本项目加 权 平均 价 3819 二、价格策略 总体价格策略。 高价策略。 基于项目具有别的楼盘所没有的明显优点、产品综合性能佳、性价比高、发展商品牌信誉好、美誉度高等原因，项目的总体价格策略定为高价策略，可在上述已测价的基础上上调 5％，价格确定在 4000元 /㎡ 左右，为迎合消费者的心理，定价为 3998 元 /㎡ 或 3988元 /㎡。 销售过程中的价格策略。 低开高走价格策略，尾盘价格适时考虑适当降低。 低开高走价格策略是随着施工建筑物的形 成和不断接近竣工，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按照预先确定的幅度调高一次售价的策略。 价格先低，给消费者以实惠，开盘初容易聚集人气；先低后高实现了前期购楼者的升值承诺，发展商容易形成口碑；尾盘价格适时降低，全部脱手。 整个销售过程中走出价格“低 — 高 — 低”的路线。 在每个调价时点上，要掌握好调价幅度和调价频率，调价幅度要小，每次涨幅在 2％～ 3％之间；调价频率要适度，本项目在销售过程中拟调价 1～ 2次。 本项目拟主体封顶（预计 2020年 10月份）以 4000元 /㎡ 开盘销售，竣工综合验收交付使用（现房，预计 2020年 10 月份）后调至 4200 15 元 /㎡ ，交付使用半年后若销售不畅再考虑适当降价销售。 差别价格策略 住宅差别分为不同的楼栋，不同的朝向，不同的楼层。 根据本项目的特点，差别定价策略应用为： （ 1） B区楼价格＋ 2％， C C C4每栋价格＋ 2％。 （ 2）每栋楼东户＋ 1％，西户＋ ％。 折扣价格策略 为刺激客户购买欲望，满足其消费心理，促使成交，项目销售过程中，须有价格折扣策略。 本项目在执行上述 2策略的基础上，一次性付款优惠 4％，按揭付款优惠 3％。 一次性付款和按揭付款在一定的价格时期内付齐，执行该 时期内的价格，然后在分别优惠 4％和 3％。 具体的住宅差别价格策略的应用待发展商销售价格确定以后制表列出。 三、卖点策划及卖点储备 各种生活配套设施完善齐全，交通十分便捷，令您生活更自如。 本项目周边地区现有和规划都是居住区，各种生活配套设应有尽有，十分便捷的交通网络使你出行更加方便。 灵活多样的付款方式，令您置业更轻松。 本项目的付款方式有一次性付款、建筑期内分期付款、八成三十年期按揭付款等方式，任您量力而行，择优选择。 特色学校，住进本项目，您的孩子一只脚已踏进了艺术殿堂。 现在的工薪白领阶层特别注 重孩子的教育投入，有时“地段”、“价格”、“户型”等因素与“孩子的教育”因素相比是次要的，所以，我们不应忽略这一点，抓住项目中特色学校这一有利因素，瞅准“父母心”。 优质高效的物业管理服务，令您无后顾之忧。 优质高效的物业管理服务是项目立足于日益激烈竞争房地产市场的必要条件，可以解决业主的后顾之忧，一心一意的工作、经营。 本项目由发展商旗下的物业管理企业实施物业管理服务，它是一家经验丰富的企业，能使业主更安心、放心。 承诺无理由退房。 本项目竣工交付使用前或交付使用后 3个月内业主未装修的房屋，业主若不满意 ，不需任何理由，只要提出，可退可换，退者足额退款，换者已交款项多退少补。 16 先买者实惠多多，物业升值潜力巨大。 由于本项目实施的是低开高走的价格过程策略，先买者有一定的现金折扣，予消费者实惠。 根据安阳市房地产市场及本项目邻近地段的市场价格走势来看，片区市场价格在 2020 年底之前肯定有售价 5000 元 /㎡ 的住宅横空出世，因此本物业升值潜力巨大。 策划好的卖点，并不是一次性的全部广而告之，而是视市场状况、销售进度陆续推出，卖点要储备一部分以留需要时急用。 在项目开盘时首先推出第 3项卖点，在强销期内推出第 6条卖点，以后要随时进一步地挖掘卖点。 四、营销策略 以“无理由退房”概念推向市场，显示发展商的实力和诚信，从而吸引潜在客户，聚集人气。 大力宣传发展商实力信誉，扩大品牌形象影响。 举行开盘仪式，邀请发展商人士、辖区政府官员、准客户发言致辞，并进行一些文娱活动。 制程旺销抢购氛围，大力造势。 （ 1）张帖并包装销控表，充分表现旺销势头。 （ 2）组织有确切购房意向的客户集中认购，烘托现场气氛。 （ 3）延长与客户现场交流时间，保持专卖人气。 （ 4）在卖场间断的播放广告录像，人员现场办公。 做几次事件推广营销。 （ 1）利用国内、省内、市内即时发生的政治、法律、生活事件，筹办晚会。 （ 2）举行赞助“希望工程”、“春蕾”、助残、助困等捐资仪式，由媒体刊登新闻报道。 （ 3）利用手机短信，给全市所有机主发送短信：“安阳义乌国际商贸城恭祝您事业有成，生意兴隆，家庭幸福。 ” 五、销售形式 销售地址。 销售主战场设在售楼接待中心，必要时在市政广场或两馆一带人流量大的地域设看楼专车落点，方便客户到现场参观。 付款方式。 在不同价格时期内，付清购房者款执行当前销售价格。 17 内容 方式 一次性 付款 按揭付款 折 扣 96％ 97％ 定 金 1 万元 六 、广告宣传 广告策略。 采取密集轰炸和长线渗透相结合，多媒体一齐上，掀起立体广告攻势，大范围、全方位、高密度的传播售楼信息，激发购买欲望，制造销售热点。 扩大安阳义乌国际商贸城的知名度、识别度、美誉度。 广告主载体：安阳日报、手机短信。 次载体：安阳电视台、安阳经济广播电台、户外广告、宣传单张、横幅、彩旗、花篮等。 广告主题 “让工薪白领住上好房子”。 “无理由退房”。 广告内容 （ 1）卖实力：标榜发展商实力、信誉、品牌。 （ 2）卖质量：工程质量优秀。 （ 3）卖户型：平面布局科学合理，绝版户型。 （ 4）卖物业管理服务：物业管理服务，大家庭的保姆。 广告费用总计投入 50100 万元，视销售状况合理安排广告节奏，适时投入。 七 、销售计划 （一）销售渠道的选择 发展商内部人员销售或外部代理销售。 理由是： ，为将来销售大规模的楼盘夯实业务能力基础。 “鲶鱼效应”。 （二）计划安排 第一阶段：形象导入期。 2020 年 9～ 2020 年 0月份。 抓住国庆长节及中秋佳节，进行形象导入和聚集人 气。 重点实施以新闻炒作等软广告为主题的形象宣传，围墙广告、横幅、售楼处指示牌跟进。 第二阶段：开盘预热期。 2020 年 10～ 11 月份的 30 天左右时间， 18 力争 10%销售量。 重点推出报纸广告、手机短信，制造完成宣传单张。 第三阶段：强销期。 2020 年 11 月～ 2020年 6月份前后。 全方位进行立体广告轰炸，公开宣传等全面铺开，目标争取达到 70％的销售量。 第四阶段：持续销售及尾盘消化期。 2020 年 6月份以后，完成尾盘 30％左右的消化收尾工作。 以适当的促销优惠吸引犹豫不决的客户下定，力争 12 年底之前将尾盘售清离场。 第三 章 建设方案 第一节 总图设计 一、主题概念 项目总体设计 由机械工业第六设计院设计，以欧式皇家经典园林为蓝本，通过绿色大草坪、特色花园组团和水系三大部分进行有机组合，同时依托外围城市公共绿带和易园景观资源，将建筑布局、组团空间肌理与外围景观形成呼应关系，并从用地划分、组团连接、道路设置、建筑排布、环境营造等方面进行综合均衡， 以 “新时代”为主题，以建设一个高尚居住小区为最终目的，力图让居住者获得生生不息的自然涵养 ， 将城市自然因素融入城市开发，塑造“绿、水、城”整体组团空间布局，形成城市生态级公园社区。 二 、设计特色 与已建成的其他小区相比，具有新时代理念，具有以下特色： 整体采用围合式布局；商业街围合与商业部分形成互动，保证住宅的私密性和专属性； 周边 33 层高层围合 31 层中央楼王景观区，错落布局排布，超大景观视野，保证采光面，利于中心景观区的互动和最大限度的利用度； 纯高层布局，超前市场的规划设计理念，奠定项目高品质、高档次的居住理念和居住空间； 东区首席纯高层、全板式结构规划，薄板、通透、最大限度。