中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)

中铁置业长沙青竹湖项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用 (土地 ) 财务费用 (建 设 ) 营销费用 销售税费 土地增值 税 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 14 所得税 当期现金流量 () 累计净现金流量 () () () () () 贴现系数 当期净现值 () 累计净现值 () () () () () () 财务内部收益率 (%) % 财务净现值NPV 动态投资回收期 (年 ) 静态投资回收期（年） 财务内部收益率： % 动态投资回收期： （年） 静态投资回收期： （年） 该项目在 100％出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备一定的抗风险能力。 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 15 六、 地块 主要问题小结 （一） “ 90㎡、 30%” 的制约问题 根据长沙市的相关 文件 规定 ，本项目执行“ 90 ㎡ 以下占 30%”的政策，而从本项目的资源条件、区位和交通等条件来看，适合开发低密度、低容积率的高品质大面积物业 ， 此政策将在一定程度上制约本项目的定位和开发建设。 （二） 场地 施工 条件 问题 现场地块 呈丘陵 状 ，起伏不平，且有较大的落差。 将对后期施工及成本控制产生很大影响。 开发成本较大幅度的增加使得项目销售单价 弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 （三） 容积率的确定问题 容积率 的 大小 影响项目总体量及开发成本投入额度， 容积率过高将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品价格。 （四） 开发周期 的问题 项目占地 700 余亩， 属于 大盘开发 行列 ，开发周期 过长 ，市场不确定性因素及风险（ 政策风险、 市场风险、金融风险等）加大。 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 16 七、 结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备、时机已成熟，不仅符合国家的有关方针、政策，而且能够产生一定的经济效益和良好的社会效益，因此从企业角度来看，项目总体判研可行。 项目 实际 操作上 存在一定问题。 以 下为我司 针对 该地块 开发所提出 的 一些开发建议 ， 以 供参考。 （一） 降低 “ 90 ㎡、 30%”的制约 根据 项目的实际情况来看，可以在部分位置、景观相对不太理想的位置规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新和面积赠送满足市场需求。 在推售节奏上，可以把小高层、高层产品放在 中 后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市场和客户所接受。 （二） 采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖、回填，产品尽量依地 势而建，从根本上控制开发成本。 既可降低开发成本又可保留原生态坡地，打造低密度高端产品， 从而提升物业价格。 （三） 合理控制开发周期，滚动式开发 在确定 项目 开发 规模的前提下，合理制定地块开发 规划 ， 采取短、平、快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来的市场风险。 以达到投入产出最佳状态。 （四） 首期 产品 快速入市，抢占 市场 先机 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 17 在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划， 首期 以少量精品 快速 开发 入市 销售 ， 抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。 北京中铁 新业 投资顾问有限公司 长沙新业置地咨询有限公司 二 00 七年 十 月 市场信息及可行性分析见附件。 附件一： 《 长沙市高端物业市 场分析 》 附件二： 《中 置业 铁长沙青竹湖项目 开发方案 分析》 （按照 617 亩计算） 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 18 附件一：《长沙市高端物业市场分析》 一、 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷、麓南、新南城、星沙、北城五大板块，其他板 块如东城、金鹰城板块则少量分布。 目前长沙市场上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来 35 年长沙别墅项目潜量市场约 1000 万 ㎡ ，可供应套数约为 25000 套 (以 400 平方米的套均面积计算 )，目前在售总量达 350 万 ㎡ ，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。 二、 长沙高端物业市场供给分析 别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼、叠加别墅供应较少，合适价位的独栋别墅供应量有限 目前，长沙别墅产品供应量达到了 5205 套，其中联排别墅达 3067 套，占到全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品 ，独立别墅 中铁 置业长沙 青竹湖项目可行性研究报告 19 供应总量为 1650 套；叠加别墅为 488 套 ,占到全市的 %，是目前长沙别墅市场的辅助产品。 而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。 三、 长沙高端物业开发类型分析 长沙别墅项目多为复合型物业开发（包含有别墅、洋房及高层住宅等多种物业类型） 伴随着长沙别墅项目用地规模的增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺、麓山恋迪亚溪谷、碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城、鹏基诺亚山林等都为复合型物业。 四、 长沙高端物业销售价格分析 长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长 在长沙整体经济保持持续快 速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场的发展奠定了坚实的基础，长沙。