中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告(编辑修改稿)

中铁信托新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

金流量净额 525,451, 16,842, (283,400,) 二 投资活动产生的现金流量 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 465,160, 2,224, 3,215, 投资活动现金流出小计 465,160, 2,224, 3,215, 投资活动产生的现金流量净额 (465,160,) (2,224,) (3,215,) 三 筹资活动产生的现金流量 取得借款收到的现金 330,125, 筹资活动现金流入小计 330,125, 偿还债务支付的现金 17,000, 50,000, 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 4,657, 14,850, 25,609, 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 21,657, 14,850, 75,609, 筹资活动产生的现金流量净额 (21,657,) 315,274, (75,609,) 四 汇率变动对现金及现金等价物的影响 五 现金及现金 等价物净增加额 38,633, 329,891, (362,225,) 加：期初现金及现金等价物余额 39,100, 77,734, 407,625, 六 期末现金及现金等价物余额 77,734, 407,625, 45,400, 中铁信托有限责任公司 13 北京江河幕墙股份有限公司 57,520, 元 河北方圆建筑工程有限公司 33,586, 元 石家庄市金帆电力设备销售中心 15,877, 元 浙江杜班建筑工程有限公司 32,581, 元 河北路桥集团有限公司 11,335, 元 上述预付帐款全部为一年以内。 2） 存货 存货： 1,106,574, 元 其中： 低值易耗品为 20,022, 元 开发成本为 1,086,551, 元，其中新源发商贸城一二期改造为289,280,；新源国际财富中心项目拆迁及建设成本 797,270,。 3） 固定资产 固定资产： 478,066, 元 其中： 汽车 8,094, 元 办公设备 9,735, 元 商贸城 460,236, 元 4） 其他应付款 其他应付款： 570,103, 元 其中： 工会经费 8, 元 职工教育经费 295, 元 服装押金 14, 元 养老保险 79, 元 谷献余 239,704, 元 河北省金融租赁有限公司 240,000, 元 上海亿阳国际贸易有限公司 90,000, 元 5） 长期借款 中铁信托有限责任公司 14 长期借款： 300,125, 元，均为华夏银行借款。 （ 3）融 资人财务比率分析 ①偿债能力分析 短期偿债能力 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 6 月 流动比率 速动比率 保守速动比率 现金比率 近三年公司速动比率分别为 、 、 ，呈逐年下降的趋势，这主要是由于其他应付款大量增加引起流动负债同步增加所致。 同时，由于存货大幅增加，导致速动比率也随之下降，符合目前房地产市场状 况。 近三年公司流动比率分别为 、 、 ，由于流动负债增长速度快于流动资产，从而使流动比率呈现出下降趋势，但是该比率整体仍然处于高位。 公司的流动资产主要集中在存货等优质资产上， 现项目已基本建好， 变现能力较强。 总体来看，公司具有较强的短期偿债能力。 ② 长期偿债能力分析 长期偿债能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 资产负债率 有形净值债务率 已获利息倍数 长期债务与营运资金比率 近三年公司资产负债率分别为 44%、 51%、 52%，该比率虽然有所上升，但总体处于比较安全的水平。 同时，由于公司没有无形资产，所以有形净值债务率的变动趋势和资产负债率一致。 公司已获利息倍数为 、 、 ，体现了公司良好的 债务利息 偿付 能力。 此外，近三年公司长期债务与营运资金比率分别中铁信托有限责任公司 15 为 、 、 ， 该指标整体处于低位且逐年下降， 预示着企业未来偿还长期债务 的保障程度较 高。 总体来看，公司具有良好的长期偿债能力。 ③营运能力分析 营运能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 营业周期 存货周转率 存货周转天数 总资产周转率 应收账款周转率 应收账款周转天数 石家庄市新源发房地产开发有限公司主要从事房地产开发业务。 由于公司主营业务表现为投资规模大、建设周期长、资金回收慢、营业收入规模相对较小，公司的应收账款周转率、存货周转率及总资产周转率均较低，符合主要业务所在的行业特点。 通过报表数据显示，应收账款、存货等参与流转的资产占用合理，存货变现能力强， 公司营运正常，综合实力较强。 ④盈利能力分析 盈利能力分析 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 6月 销售净利率 销售毛利率 资产净利率 净资产收益率 权益乘数（期末） 由于 20xx 年营业收入减少，同时管理费用和财务费用上升较快，所以导致20xx 年销售毛利率、销售净利率、资产净 利率以及净资产收益率均大大低于 20xx年。 但是今年上半年以来，营业收入稳步增加，同时各项费用因管控得力而大幅下降，各项盈利指标集体呈现出积极的回升态势。 总体看来，公司的净利率与毛利率均处于较高水平。 同时，今年上半年净资产收益率已经达到了 11%，这些都显示出公司良好的盈利能力。 （四）客户信用情况说明 截至 20xx 年 9 月 20 日，人民银行 企业基本信用信息报告 显示，该企业贷款中铁信托有限责任公司 16 余额为 300,125, 元，无未结不良信贷记录。 客户信用良好。 中铁信托有限责任公司 17 第三部分 新源 国际财富中心 项目情况简介 （一）石家庄市情况简介 石家庄为河北省省会，是国家发展环渤海经济圈中的重要一极，是京津冀都市圈的第三大核心城市，交通极为便利，是铁路、高铁枢纽城市，年内即可实现高铁与北京一小时通行，市区与国家高速公路网中的京珠、京昆、青银、石黄（二横二纵）实现直接相通； 全市常住人口为 1016 万人 ，其中，市区人口规模 万（ 20xx 年），已成为的全国特大城市之一；是全国重要的医药、纺织工业中心城市，重要的现代服务业和生物产业基地之一， 是全国六大小商品集散中心中的两大中心所在地（南三条、新华集贸），是华北重要商埠。 20xx 年，全市生产总值完 成 4,000 亿元 ,增长 12%。 全部财政收入完成 亿元，其中地方一般预算收入完成 221 亿元，分别增长 26%和 35%。 规模以上工业增加值完成 1700 亿元，实现利税 770 亿元，分别增长 16%和 25%；社会消费品零售总额完成 1,640 亿元，增长 18%。 （二）南三条市场情况简介 有 “ 南有北义乌，北有南三条 ” 之称的南三条市场地处石家庄市中心商业繁华区。 诞生于 1979 年的南三条市场 ，前身只是一个 “ 天桥市场 ” ，位于火车站和长途汽车站唯一通道处的天桥东侧。 当时，借助交通便捷、客流集中的地域优势，使各地商贩聚集在一起 ，自发形成了 “ 天桥市场 ”。 1989 年在天桥市场的基础上，通过政府投资、商户集资等方式，开发了拥有 2200 个摊位，基础设施较为完善的南三条小商品批发大厅； 90 年代初通过整合市场范围内企事业单位的厂房和场地，实现了由单一经营场所到若干个专业市场的发展。 在三十多年的发展历程中经历从南三条市场 南三条小商品批发市场 南三条小商品城 中国南三条小商品城， 南三条 名称的三次变迁，印证着它三次飞跃的历史。 1989 年，南三条市场从南三条胡同搬进拥有 2200 个摊位、建筑面积 1 万多平方米的南三条小商品批发市场 ，实现了从马路市场向正规市场的转变。 当年，市场成交额突破 5 亿元，实现了第一次飞跃。 1992 年，向阳路鞋市、正东路食品、阜康路针纺等几个初级专业市场，经过土地整合显现雏形，中铁信托有限责任公司 18 使 南三条 初具规模，市场实现了由单一经营场所混杂经营向若干场所专业经营的转变。 这一年，市场成交额达到 14． 5 亿元，跻身全国十大批发市场行列，实现了第二次飞跃。 “ 南三条 ” 的名字自此叫响大江南北。 此时，由于市场发展十分迅猛，市场的环境状况与市场发展需求之间的矛盾越来越尖锐。 （三）新源 国际财富中心项目 简介 新源国际财富中心 项目 位于石家庄的中山路旁，处于河北省省会城市的中心，是石家庄的商业核心地区，交通十分便利，已被石家庄市政府列入重点商贸流通企业项目。 该项目集现代化商业、办公和高级公寓为一体，拥有国际国内品牌服装专卖店、精品会展、商业贸易、公寓等现代化商业综合设施。 该项目聘请了国内顶级规划设计机构，吸取国内外先进的设计理念和实例精华进行规划设计，已成为河北省会既具有实用性又具有前瞻性的现代化建筑之一。 该项目占地面积 亩，总建筑面积 162825 平方米，项目共建商业裙房和三栋塔楼。 地上一至五层为商业裙楼， A 栋六至一十九层为 公寓， B 栋六至二十九层为回迁公寓， C 栋六至二十二层写字间，地下三层 ， 其中负一层为沃尔玛超市，负二层、负三层为车位及设备间，车位数 668 个，容积率 ，绿地率20%。 ，建筑系数 %。 截止目前，“新源乐汇城”商业部分已经竣工并完成验收、清算，于 20xx 年4 月 28 日开业，出租率为 100%； A、 B、 C 三栋塔楼已经封顶，进入后续内部装修，形象工程进度已完成 85%以上，“五证”齐全，并已开始部分销售。 项目地理位置图为： 中铁信托有限责任公司 19 项目现场照片： 中铁信托有限责任公司 20 项目控规指标 本项目 新源国际财富 中心 建设工程占地面积 亩，总建筑面积 162825平方米，主要地下停车位、地下超市、裙房商业、 A 区办公公寓、 B 区回迁住宅、C 区写字楼等建筑物。 容积率 ，绿地率 20%。 主要控制指标如下： 项 目 指标 单位 备注 规划用地总面积 亩 总建筑面积 162825 平方米 地上建筑面积 120806 平方米 其中 商业 裙房建筑面积 51993 平方米 A 栋公寓建筑面积 23735 平方米 619F B 栋回迁公寓建筑面积 24069 平方米 729F C 栋写 字楼建筑面积 21049 平方米 722F 地下建筑面积 42019 平方米 地下三层 中铁信托有限责任公司 21 建筑基地面积 10211 平方米 建筑密度 % 容积率 绿地率 20 % 车位数 668 辆 地下 新源 国际 财富中心 五 证情况如下表： 证照 文件批号 内容 国有土地使用证 桥东国用（ 20xx）第00021号 土地使用权人：石家庄市新源发房地产开发有限公司 座落： 桥东区 大径街以东、中山东路以北 地号： 0300400700420xx 图号： 用途： 批发零售 用地 使用权类型：出让 终止日期： 2050年 8月 26日 使用权面积： 建设用地规划许可证 地 字第13010020xx00089号 用地单位 ： 石家庄市新源发房地产开发有限公司 用地项目名称 ： 新源国际财富中心 用地位置 ： 中山路北、大径街东 用地性质 ： 商业办公用地 用地面积 ： 总用地面积： （ ），其中道路地 （ ） ，实用地 平方米（ ） 建设规模 ： 地上建筑面积 120693平方米 建设工程规划许可证 建字第建管13010020xx00030号 建设单位： 石家庄市新源发房地产开发有限公司 建设项目名称：新源国际财富中心 建设位置：中山东路北、大径街东 建设规模：总建筑面积： 162825平方米（含地下建筑面积42019平方米） 建筑工程施工许可证 编号 ：130101S110250101号 建设单位： 石家庄市新源发房地产开发有限公司 工程名称：新源国际财富中心 建设地址：中山东路北、大径街东 建设规模： 162825平方米 设计单位：河北建筑设计研究院有限责任公司 施工 单位：中天建设集团有限公司 监理单位：河北博大工程项目管理有限公司 石家庄市商品房 编号： 20xx059 开发企业： 石家庄市新源发房地产开发有限公司 中铁信托有。