中浩水岸花园房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

中浩水岸花园房地产开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

该项目物业管理提前介入，积极推进社会化、专业化、科学化、经营型的物业管理体制，按照边建边管、建管结合的原则，在工程开发建设的全过程进行熟悉、参与工程管理，保证工程质量，做好物业管理的各项准备工作，保证将来物业管理 的有效运行。 小区建成后，物业管理公司将严格执行建设部颁发的《公有住宅售后维护管理暂行办法》、《城市新建住宅小区管理办法》等有关规定，本着“为民、便民、利民”的原则，对物业管理及配套设施进行维护．保养，确保物业的正常运行；加强保卫、治安的管理，为居民提供居住、生活环境安全保障；搞好物为周围环境的清洁，做好绿化、草坪和花木的养护；做好管理费用的核收和使用管理；代收代交水、电等费用，保证按时供水、供电 ；搞好社区管理，创建健康文明的社区文化；定期走访住户了解情况，解决住户提出的各种问题，协助政论进行社会管理；调解 住户的矛盾纠纷，维护邻里和睦；搞活经济好多种配套经营，为成民提供尽可能的全面服务；建立物业档案，随时掌握产权变动民政部维护牧业的完整和统一管理，努力为小区居民提供多层次．全方位．热情周到的物业管理服务，创造一个舒适、优美、洁静、安全、方便、和谐的生活、居住环境。 富宁中浩水岸花园 — 20 — 第七章 项目实施进度与施工保证措施 一、项目实施进度 富宁水岸花园 工程项目建设期为 3 年，自该项目可行性研究报告完成后立即着手项目的初设编制及施工前的准备工作。 初设完成后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公 司的监理下，保证工程进度，力求高速．优质地完成小区的建设。 为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。 本项目总工期 3年，工程计划自 20xx 年 1月开工，至 20xx年 12月竣工，完成建筑面积 65684M2。 本项目工程开发建设进度计划安排如下： 前期工作 20xx 年 10 月， 向 富宁 县 发展和改革局 项目立项， 20xx 年12月 地质勘探、建筑图纸设计。 工程建设阶段 （ 1） 20xx 年 1 月 — 20xx 年 2 月场地平整、地质勘探 （ 2） 20xx 年 3 月 — 20xx 年 12月土建施工。 （ 3） 20xx 年 6 月 — 20xx 年 11月片区公共设施建设 （ 4） 20xx 年 1月 — 11月片区道路、绿化等配套工程建设； （ 5） 20xx 年 4 月 — 10 月给排水、电气、消防等配套工程施工； 富宁中浩水岸花园 — 21 — （ 6） 20xx 年 12 月商住房竣工验收，全部交付使用。 二、施工保证措施 为 了 保证本项目工程的建设进度和质量，拟采取以下措施： 一是抓好规划设计的招标评优，确定一个较高水平的规划设计方案，使小区规划布局合理、结构清晰、空间序列明确，创造良好的居住环境。 二是通过投标竞争选定一批实力雄厚，管理上套，重视信誉，积极配合的施工队伍和材料供应厂家。 三是实行工程监理制，通过投标选择有实力的监理公司对工程建设实行全方位．全过程监理，从规划到房屋销售都要有专家参与，从而保证工程建设各个环节都得到科学有效的控制。 四是实行优质优价，利用经济杠杆指质量．目标与施工单位的效益紧紧挂钩，促其自觉地实行全面质量管理，保证工程质量。 五是引入风险机制，目标责任制，从领导到每个职工都确定明确的责任目标，交纳风险押金，根据目标实施情况，奖优罚怠。 富宁中浩水岸花园 — 22 — 第八章 环境影响评价 一、环境条件调查 水岸花园 项目 提出“绿色生态社区”的概念。 在当前的房地产开发过程中，讲究园 艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。 %的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和 人化控制，污染较少。 自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽。 二、施工期环境影响分析 施工期污染源 (1)、施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工 现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。 施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。 声级最大的是电钻，可达 115dB(A)。 物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。 本项目运输车辆安排时尽量避开居民楼。 富宁中浩水岸花园 — 23 — 各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段 声源 声级 施工阶段 声源 声级 土石方阶段 挖土机 7896 装修、安装阶段 电钻 100115 冲击机 95 电锤 100105 空压 机 7585 手工钻 100105 打桩机 95105 无齿锯 105 底板与 结构阶段 混凝土输送泵 90100 多功能木工刨 90100 振捣器 100105 混凝土搅拌机 100110 电据 100110 云石机 100110 电焊机 9095 多角磨光机 100115 空压机 7585 交通运输车辆声级 施工阶段 运输内容 车辆类型 声级 /dB(A) 土方阶段 底板与结构阶段 装修阶段 土方外运 钢筋、商品混凝土 各种装修材料及主要 设备 大型载重机 混凝土罐车、载重车 轻型载重卡车 90 8085 75 富宁中浩水岸花园 — 24 — (2)、施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 (3)、施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以及各种车辆冲洗水。 (4)、施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及 损坏或废弃的各种建筑装修材料。 施工期环境影响分析 (1)、施工噪声影响 根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在 80dB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本工程施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。 富宁中浩水岸花园 — 25 — 各施工阶段昼、夜声级估算值 单位： dB（ A） 施工阶段 昼间场界噪声 标准值 夜间场界噪声 标准值 土方阶段 7585 75 7585 55 结构阶段 7085 70 6580 55 装修阶段 8095 85 禁止施工 55 (2)、施工扬尘的影响 由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。 通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。 施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触 而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理富宁中浩水岸花园 — 26 — 设施应与项目的主题工程同时设计，同时施 工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围建 3 米的简易 围墙屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。 三、项目建成后环境影响影响分 析 本项目作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。 富宁中浩水岸花园 — 27 — 第九章 劳动安全卫生与消防 拟建项目劳动安全卫生与消防的研究是在已确定的技术方案和工程方案的基础上，分析论证在建设和生产过程中存在的对劳动者和财产可能产生的不安全因素，并提出相应的防范措施。 一、劳动安全卫生 危害因素和危害程度分析 分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。 1)有毒有害物品的危害。 对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性 2)危险性作业危害。 分析高空、高湿、高压作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害。 安全措施方案 针对不同危害和危险性因素的场所，对危险部位和危险作业应提出安全防护措施方案。 二、消防设施 根据火灾危险性类别，以“消防结合、以防为主”的原则组织消防。 该项目的消防给水以城市自来水为主，消防设施按给水规范要求设置。 该项目的消防应按照《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。 富宁中浩水岸花园 — 28 — 执行董事 总经理 行政副总 运营副总 销售副总 办 公 室 人 事 部 财 务 部 保 安 部 采 购 部 工 程 部 营 销 部 售后服务部 物业管理部 第十章、组织机构与人 力资源配置 合理、科学地制定管理方案，确定项目的组织机构和配置人力资源是保证项目建设 顺利进行、提高劳动率的重要条件。 在制定管理方案时，我们对项目的组织机构设置及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。 一、组织机构设置 本公司是有限责任公司 ,分为权力机构和经营管理机构。 最高权力机构是执行董事 ,实行执行董事领导下的总经理负责制 ,总经理受执行董事任聘 , 各部门分设经理 , 负责组织公司的经营管理活动。 高级职员由执行董事任聘。 组织机构图： 办公室： 负责公司文档管理 ： 可对公司的文档 进行分类管理。 富宁中浩水岸花园 — 29 — 负责内部员工管理 ： 对公司的内部职员的个人资料进行管理。 负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。 财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。 保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。 采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。 工程部： (一 )、工程前期准备 1. 技术准备： 1)审核施工图纸。 2)编制《房地产开发项目组织设计》。 3)编制或审核施工图预算。 4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。 5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。 物资准备 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。 富宁中浩水岸花园 — 30 — 其它准备： A 利用招标形式、优选施工队伍。 B 办理开工报告。 C 办理质监委托。 D 组织设计交底。 E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。 (二 )、现场工程管理 前期阶段的部分工作： A 妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。 B、“三通一平” C 其它的工作（临建 、占路，占地的办理） 施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。