中央广场改造项目可研报告(编辑修改稿)

中央广场改造项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

，随时可进场摸底。 8 （三 ） 初步拆迁政策情况说明 由于项目目前尚未开始进行动迁工作。 因此，在进行动迁成本测算时，主要依据以下两点进行测算 : 按照初步同产权沟通得到的摸底情况及参照太阳广场动迁补偿政策进行测算。 20xx 年锦州新出台的《锦州市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 国家税务总局公告 20xx 年第 40 号文件《企业政策性搬迁所得税管理办法》。 （ 四 ） 项目掠影 9 五、市场环境分析 （一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示： 本项目位于老城区的中心地段，闹事繁华区，周边居住氛围浓厚，交通便利，相关配套成熟。 （二）住宅市场分析 古塔区板块目前在售楼盘有逸湖香舍、卓远．聚基华脉及万成 .中融国际，销售均价在 4800 元 /平米左右，逸湖香舍项目为现房，其他项目预计也会在明年年底交房。 项目价格低主要由于项目体量相对小 ,远离城市中心商业及住宅区。 本项目周边二手房市场相对不够活跃。 一方面由于项目周边无新 建住宅社区，老楼比较多，且住户老年人居多，对房屋品质及社区环境等要求不高；另一方面这些老楼受政府旧城改造政策及太阳广场项目动迁的影响，人们都在等待动迁，如不急需钱都不愿进行销售； 项目周边所出售的二手房价格均价约在 6600 元 /㎡；宝地颐园、将军苑、白日南里、吉庆里价格居高，这主要是由于住宅品质及部分住宅小区为学区房的 10 原因。 项目地处锦州老城区核心地段，生活、公共配套齐全、交通便利，板块价值认可度较高； 现本项目周边区域板块内产品供给基本较少，现只有太阳广场项目即将开始推售 的公寓，而本项目作为新增项目在太阳广场项目公寓推售之后又可在产品设计上填补市场商品产品断档问题，有效捕捉市场机遇。 小结：依据现阶段市场情况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格，在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按一年涨幅 35%计算，既住宅测算销售均价定位 7000 元 /㎡。 （三）商圈分析 锦州市 商业分析 古塔区：  中央大街核心商圈  小商品批发市场  人民街小吃街  广厦电子市场  英特、锦华购物广场  大润发超市 凌河区：  新玛特超市 松山新区  家具建材市场 11 （ 1） 未来中央大 街核心区将分为七大区域 （如右图）： 交通枢纽： 位于铁路站前广场 区域，以集散、交通功能办公为主； 商务办公： 以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区； 商业商贸： 为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐、购物、餐饮于一体的商业步行街； 酒店公寓： 现代旅游酒店服务业的聚集区； 商务办公： 高端商务办公区域； 公寓办公： 现代高端居住社区及居住办公混合区； 文化展示： 现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。 从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域 —— 现代式金融总部基地，集 金融办公、文化、娱乐、购物、餐饮于一体。 （ 2） 商圈内商业租金水平分析 以下为古塔区商业市场租金水平调研结果： 商业类型 商业名称 建筑规模 租金情况 经营业态 百货商场 千盛购物广场 万平米（地下 2层，地上 7层） 地下一层： — 12（ 万 万（目前客户出租 10平为 1 万元每年）、为赔钱状态。 地上： 22%29% ；场地活动扣点 4550% 地下一层：低端时尚衣服、饰品、鞋。 一层 ：金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。 二层：正装。 三层：时尚品牌女装。 四层：休闲运动。 五层：手机、电器、儿童服饰、家居生活用品、超市。 六层：健身、餐饮 中百 4 万平米(地上 410%25% 一层：珠宝、手表、手机。 二层：鞋。 三层 :女装。 四层：男装 12 层 ) 百货大楼 2 万平米((地上 4层 )) 20%25% 一层：家电、珠宝、手表、手机。 二层：服装。 三层 :鞋、包 新玛特购物广场 5 万平方米（地下 1层，地上 5层） 1— 4层： 21%28%。 (扣点 :服装 21%，化妆品 28%，鞋类22%，家纺 %) 5 层： 元 /㎡ *天 地下一层：超市。 一层：金子、珠宝、化妆品、手表、眼镜、鞋。 二层：男装。 三层：女装。 四层 :休闲运动。 5 层：电影院、餐饮。 锦华 万平方米 (地上3 层 ) 一层： 12元 /㎡ *天；二层： 10元 /㎡ *天；三层： 6 元 /㎡ *天 一层：副食。 二层：服装、鞋、运动装。 三层：电子市场 英特 地上 3 层 一层： 元 /㎡ *天 ；二层： 9 元 /㎡ *天；三层： 元 /㎡ *天 一层：品牌男装精品店（精品间面积 4016 平米）；二层：女装精品店（ 1015 平米） ；三层：时尚女装精品店（ 914 平米） 电子市场 广厦电子市场 1 层 2141 元 /㎡ *天； 2 层 815 元 /㎡ *天 电脑及其他电子 产品及配件 锦华电子市场 24 元 /㎡ *天 电子产品及配件 超市 大润发 面积 3 万平方米，地上 2 层 外场一年一签， 59元 /㎡ /天 超市，外场零售、餐饮 新玛特超市 面积约8000 平方米 ；地下一层 超市 千盛购物广场超市 面积约8000 平方米； 6 楼 超市，外场零售 城市生活广场大商超市 面积 万平方米；地上 3 层，一层商铺 元/㎡ /天 1 层：零售、餐饮 ； 23 层：超市，外场零售、儿童乐园；地下一层：停车场 13 地下一层 专项店 苏宁电器 2360 平方米 元 /平米 /天 家用电器、小家电、 3C 国美电器 2670 平方米 元 /平米 /天 家用电器、小家电、 3C 专业市场 辽西小商品批发市场 小百 930 元 /㎡ *天，服装 45 元 /㎡ *天，古玩 /㎡ *天 服装、小百、古玩等 和平路手机一条街 3— 13 元 /㎡ *天 手机及配件 （ 3） 锦州市商业市场分析结论 根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。 1）主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进 行招商。 这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。 2）电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。 但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。 原因主要有以下几个方面：  辽西电子市场体量小， 3 层一侧；经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围；本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至 3 层，相对便捷程度不足；  广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。 3）几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高； 4）一些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。 项目周边商业街主要以洗涤用品、广告、五金机电等为主，这些 14 商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在一定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。 结论：因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级 ，并在情景上有所差异，具有一定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加一定的亮点。