中原商业项目部-项目策划代理工作说明书(编辑修改稿)

中原商业项目部-项目策划代理工作说明书(编辑修改稿)内容摘要：

3459 连云港市 6953 3664 宿迁市 5041 5576 指标 沪浙粤城市 居民人均可支配收入(元 ) 比苏州177。 (元 ) 苏州为各市的 % 上海市 13250 2633 宁波市 12970 2353 绍兴市 12133 1516 杭州市 11778 1161 湖州市 11388 771 舟山市 10985 368 嘉兴市 10757 140 广州市 13380 2763 深圳市 24941 14324 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 三、市区居民消费特点分析 2020 年，市区居民人均消费支出为 7686 元，同比增长 %。 居民消费的主要特点是： 消费结构进一步改善 2020 年居民 的八大类消费支出中，除衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品及服务有所下降外，其余都有不同程度的增长。 项 目 金 额 （元 /人） 增长率 （ %） 占消费支出 比重 (%) 比去年增减百分点 消费性支出 7686 100 食品 3237 6 衣着 471 设备用品及服务 625 医疗保健 330 交通与通讯 642 娱 乐文教服务 1197 居住 928 杂项商品及服务 257 从上表可看出： （ 1）反映居民基本生存需要的食品 、衣着等基本生活方面支出所占的比重下降， 2020 年居民人均食品、衣着支出占消费支出的比重仅占 %；比上年下降了 个百分点。 体现发展与享受需求的交通通信、教育文化娱乐和居住等项支出的比重上升较大， 2020 年居民人均交通通信、教育文化娱乐和居住支出占消费支出的比重为 %，比上年提高了 个百分点；居民消费不再以吃、穿等基本生活为中心，而是追求更高层次的生活享受，反映了深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 居民生活改善的事实。 （ 2）近年来，住房消费成为热点，苏州房地产市场活跃，住房买卖规模空前，居民家庭住房条件迅速改善，家庭支付的物业管理费、装潢等与住房相关的居住类支出明显增加， 2020 年居住类支出（不含购房本身支出）比上年增长 %，增幅居八大类消费首位。 消费行为发生重大改变 2020 年我市居民人均可支配收入为 10617 元，消费支出 7686 元，消费倾向为 %，与国际上公认的正常标准相比属偏低，这是因为居民的 消费行为发生了重大改变，居民家庭支出的热点已转向住房、汽车等大宗消费。 2020 年我市居民人均购建住房支出达 1521 元，占总支出的 %，是南京的 6 倍、无锡的 倍、常州的 倍。 至 2020 年末，苏州私家车拥有量已突破 10 万辆，达 万辆，居全省第一。 恩格尔系数偏高 省内城市 人均消费支出 (元 ) 食品支出 (元 ) 恩格尔系数 (%) 比苏州 177。 百分点 徐州市 5922 2164 常州市 7973 2933 连云港 5059 1869 盐城市 5507 2092 南通市 5852 2318 无锡市 7567 3011 泰州市 5550 2308 南京市 7323 3066 扬州市 5575 2341 宿迁市 3464 1463 镇江市 6305 2708 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 淮安市 4840 2136 指标 沪浙粤城市 人均消费支出(元 ) 食品支出(元 ) 恩格尔系数 (%) 比苏州 177。 百分点 深 圳 18926 5187 广 州 11508 4380 绍兴市 9004 3495 舟山市 8010 3123 上海市 10464 4120 杭州市 9215 3707 宁波市 9396 3791 湖州市 8133 3425 嘉兴市 7352 3240 恩格尔系数（ 即食品支出占消费支出的比重）是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标。 2020 年市区居民人均消费支出为 7686 元，食品支出 3237 元，恩格尔系数为 %。 无论与省内城市比，还是与沪浙粤相关城市比均属偏高。 近年来，苏州的房价大幅上升，教育费用、医疗费用居高不下，对居民的消费行为产生了较大影响。 应加大定销房的建造和对教育收费、医疗收费的规范力度，抑制房价过快增长，调整居民的消费结构，促进商业服务业的发展。 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 四、消费指标走势分析 社会消费品零售总额（亿元）走势图 0100200300400500指标值 1978年 1980年 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年消费品市场需求旺盛，全市消费品市场持续走强，从 1978 年 至 2020 年，社会消费品零售总额曲线近似直线上升，尤其是 1990 年以后，上涨幅度明显加大，说明随着生活水平的提高，居民的消费也呈现较快的上涨趋势， 2020年实现社会零售总额 亿元，增长 %。 但我们也应该看到，年上涨的幅度相对平缓，说明目前市场商品供应结构还不是很合理，拉动内需的效果不是很明显，应该着力调整（市场微调之手）商品和服务的供应结构，引导商业健康发展。 市区居民消费价格总指数（ %）走势图 1189095100105110115120指标值 118 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020年以来，物价总体水平稳定，社会消费品供应充分，物品短缺和通货膨胀不再深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 发生，这为消费稳定增长创造了条件。 但我们也要注意到，物价一直低位运行，长久来看，也会抑制消费，不利于商业的发展。 市区商品零售价格总指数（ %）走势图 9095100105110115指标值 1980年 1985年 1990年 1995年 2020年 2020年 2020年2020 年，走势呈近似直线攀升，说明在宏观政策的调控下，市场商品零售价格相对稳定，有利于商业的健康良性发展。 居民消费结 构在提升，中、高档消费群体正在形成，消费增长的增量部分主要是由中、高档消费形成的，伴随房地产市场火爆而形成的居住类消费、提高生活品质的教育、文化、娱乐、服务消费和汽车消费成为热点。 从 01 年下半年到今年的居住类消费和餐饮业的消费火爆，抬高了基数，给 03 年的消费品零售额增长增加了难度。 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 第二章 苏州市商业营业用房发展状况 2020 年苏州市商业营业用房开发数据统计表 指标 区位 本年完成投资 施工面积 新开工面积 竣工面积 空置面积 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 02 年 增幅 市区 古城区 39933 206923 52589 123008 105597 新区 4901 53482 18749 24213 8651 园区 1621 16272 9974 6298 1556 吴中区 8098 57582 16241 31796 64215 相城区 2584 33625 33281 17344 9229 / 常熟 10434 175729 174314 119519 39402 张家港 14306 130567 102545 77849 22183 太仓 22627 330352 214869 90743 10316 吴江 11418 151962 101674 63177 15596 昆山 5412 42384 21589 34469 17039 一、商业营业用房供给状况、空置状况分析： 全市商业营业用房发展总体状况 总体上看，苏州商业用房的发展势头强劲，完成投资、施工面积、新开工面积、竣工面积四个指标都比 2020 年有所增长。 尤其是完成投资和新开工面积两个指标的增幅，更是强劲，说明在交通格局的形成、轻轨潜在效应的激发、经济的持续高涨、居民可支配收入及消费性支出的日益增加、城市地位的提升等因素的共同作用下，开发商对苏州市的商业前景的预期良好，开发信心十足，投资力度明显加强，资金到位状况良好。 值得注意的是空置面积的大幅度下降，相对施工面积、新开工面积的不断上升，说明市场需求比较旺盛，已经消化掉大量的空置商业营业用房，“减空”效果明显。 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 市区商业分区概述 （ 1）、中心城区： 古城区由于历史原因，各项商业配套比较完 善，石路商圈、观前商圈已相对成熟，辐射半径也日益扩大，商业市场相对饱和，故从 5 个指标的发展来看，该区域内的商业已经进入生命同期中的成熟期，后来商业项目介入相对困难，故新开工面积有着较大的降幅（ %）。 同时，从空置面积的降幅（ %）来看，更能说明该区域内的商业环境的成熟。 成熟的商业环境、良好的市场前景使得该区内的商业空置房的“减空”效果非常明显。 ■ 成熟的商圈对区内商业用房发展的拉动作用明显。 （ 2）、新区 新区内已有新区商业街，狮山路沿线的各种酒店、咖啡店等休闲娱乐餐饮，以及预计今年 10 月份开业的百润发购物广场。 加上该区内高档物业的陆续出现和苏州乐园吸引旅游人群的不断增加，市场潜力较大，发展大型商业项目有较大的机会。 预测：在未来，新区狮山路两边将出现商圈，我们暂称之为“新区商圈”。 但该处文化底蕴的相对不足，也是发展商业的一个弱点，因为难以有效的延长旅游人群的区内逗留时间。 深 圳 中 原 物 业 顾 问 有 限 公 司 SHENZHEN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD. 项目策划代理模式 （ 3）、园区 园区由于商业模式相对独特，邻里中心运作都相对成熟，能有效地满足区内居民的消费需求。 但随着近两年区内高档物业的大量涌现、外来人口的急剧增加、 CBD 的规划、园区二三期的启动，园区已成为苏州的国际化新城区，国 际化步伐明显加大，为了满足区内海内外高消费人群的需求，该区的商业项目的档次将比较高，目前在建和将建的项目就有 F 城、联合投资。